登記在孩子名下的房產，到底屬于誰

桂芳芳 張溫文

隨著大家生活水平的提高，家庭資產變得更加多元，很多家庭都有了不止一套住房。這時，父母往往會出于各種原因將房產登記在未成年子女名下。在法律上，未成年子女的行為會受到一定限制，這時，父母作為監護人，經常會代替他們處理一些事務。而糾紛往往也會在此時發生。本期，我們將通過兩個典型案例，來探討父母處分未成年子女名下房產這一行為的法律后果。

10歲孩子名下的百萬房產，父母能不能賣

去年，周先生通過房屋中介，看中了朱女士的一套房。商談好價格之后，三方簽訂了《二手房預約買賣及居間服務合同》。合同約定轉讓的房屋是朱女士孩子小茗名下的一套精裝兩居室，轉讓總價為150萬元。因為房屋的產權人是小茗，所以朱女士作為監護人在合同中進行了備注，寫明“此物業產權人為小茗，現母親朱女士代其共同簽署此合同，由此引發的一切責任由其承擔。”但是，合同簽訂之后，又有人出更高的價格向朱女士咨詢購買事宜，朱女士因此反悔，不履行買賣合同。周先生將朱女士和小茗一起告上了法庭，要求他們履行合同。

朱女士認為，小茗雖然只有10歲，卻是房屋的產權人，自己沒有權利去處置他的財產。同時，朱女士還覺得自己不履行合同也是在保護未成年人的權利。所以這份合同可以不履行。

法院最后是如何認定的呢？法院認為，在簽合同的時候，小茗只有10歲，屬于限制民事行為能力人，這起案例中對涉案房產的買賣，涉及交易價格150萬元，明顯與小茗的年齡、智力不相適應，依法應由其法定代理人進行代理或征得法定代理人的同意。被告朱女士是小茗的母親，是其法定代理人和監護人。朱女士與周先生以及房屋中介簽訂合同是法定代理人代為進行民事活動，是有權代理，沒有證據顯示其代理行為損害了被告小茗的合法權益，因此該代理行為有效，合同也是有效的，應繼續履行。

那朱女士說的保護孩子權利的說法有沒有法律依據呢？在我國《民法通則》中規定，“監護人應當履行監護職責，保護被監護人的人身、財產及其他合法權益，除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產。”其中，“為被監護人的利益”的具體判斷標準是什么，我國法律還未做出相應的規定。總體上看，應符合下列條件：一是如果不處理，被監護人的房屋將會遭受損失，或者被監護人的成長發展將會受到影響；二是處理結果客觀上使被監護人獲益，而不只是主觀上認為被監護人能獲益。本案中沒有證據證明房屋的轉讓損害了小茗的合法權益，因此，法院認定了房屋轉讓合同為有效合同。

母親出售孩子名下房產，孩子長大將買方告上法庭

2002年，劉女士在上海徐匯區購置了一套房產，當時價格為50萬元，房產登記在兩歲的兒子何華名下。2016年6月1日，劉女士作為何華的代理人與朋友張先生簽訂《房地產買賣（轉讓）合同》約定：甲方將涉案房產轉讓給乙方，轉讓價格為50萬元；簽署本合同時，乙方向甲方支付定金20萬元。2016年6月17日，劉女士出具收據確認代何華收取了張先生交付購買涉案房產的定金20萬元。但后因合同未能履行下去，張先生要求劉女士承擔違約責任。何華卻稱該合同損害了其利益，應認定為無效。

張先生訴至法院要求解除房屋買賣合同并判令劉女士、何華雙倍退還定金40萬元。何華則于2016年8月18日提起反訴，請求法院判令：1.房屋買賣合同無效；2.張先生停止侵占，返還房屋。

首先，房屋買賣合同簽訂時，何華是未成年人，劉女士作為何華的監護人，有權代理何華進行民事活動，但根據《民法通則》第18條規定，除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產。本案中并沒有證據能夠證明劉女士是為了何華的利益處置其房產。

其次，房屋買賣合同中約定涉案房產轉讓總價款50萬元，這點是否合理？該房產購置于2002年，當時的購置價為50萬元，如今房產價格飛漲，張先生也必然了解涉案房產現今的價值，所以，房屋買賣合同中約定房產轉讓總價款為50萬元明顯不合理。綜上，張先生與劉女士以明顯不合理的價格轉讓屬于何華的房產，存在惡意串通，損害了何華的利益。根據《合同法》第52條的規定，張先生與劉女士簽訂的《房地產買賣（轉讓）合同》無效。

律師說法

讀到這里，相信有不少朋友會發現，兩起案件類似但又有不一樣的結局。究其原因，就是對未成年人利益保護的做法不一樣。

通常情況下，父母作為未成年子女的監護人和法定代理人，有權代表未成年子女實施民事法律行為，代理未成年子女簽訂的房屋買賣合同一般認定為有效合同。但房屋買賣合同存在爭議時，應當綜合考慮出賣人（簽約監護人）和未成年子女的關系、未成年子女的房產情況、出賣房產原因、交易價格、賣方是否存在惡意、涉案房產占有情況等因素來認定合同的效力。

如父母與第三人惡意串通，損害未成年子女利益等，可認定為無效合同。不管是劉女士還是朱女士，買方都知道涉案房產登記在未成年人名下，但朱女士是以市場價值轉讓房屋，而劉女士明顯以低于市場價值轉讓房屋，存在惡意串通的嫌疑，所以這才導致劉女士的房屋買賣合同因違反上述法律規定而無效。

房產登記在未成年子女名下的風險及應對方式

很多父母在購房時基于規避稅收、逃避債務、減少交易成本、為子女上學提供便利等方面的考慮，會把房產登記在未成年子女的名下。但是，把房產登記在未成年子女名下會存在各種風險，希望引起大家的注意。

1.房產登記在未成年子女名下，在子女成年之前，父母不能隨意處分其房產。如果父母出于自身的經營需要或者資金流通需要處分這類房產時，就會陷入被動。因此，選擇由未成年子女持有房產時，應首先考慮自身有無處分房產的需要，以免出現有資金流動需要卻無權處分房產的情況。如確實需要處分房產，也需有利于子女利益，而且出售后的款項用于子女的生活、學習以及治療等需要。

2.房產登記在未成年子女名下，父母可能失去財產的控制權。若成年子女出售或抵押房產，可能未必符合父母的傳承觀念，這就將導致財富流失。

3.從購房者的角度出發，購買未成年人名下的房產，可能會因合同無效而遭受損失。房價的迅速增長導致房屋在合同簽訂時和交付時出現較大的價格差，此時，若未成年人父母反悔，經常會通過未成年人來提起訴訟，給購房者帶來麻煩。除此之外，未成年子女成年后可能會以自己名義起訴要求認定房屋買賣合同無效。因此，購買未成年人名下房產時應盡量確保未成年子女的兩位監護人同時在場，以便保證合同的順利履行。同時，為了防止合同被確認無效，簽約時應格外注意違約責任，盡量約定對自己有利的違約責任。