樓市還能回到過去嗎？

張明

居民在財富配置上需要及時調整，以免在房地產市場下行過程中遭遇重創。

總體來看，中國房地產市場的最好時期已經過去。其中，三四線城市房地產的危險程度要超過一二線城市。

三四線城市的房地產市場一直就不被看好。一方面，老齡化趨勢加大；另一方面，具有購買力的年輕人正在從三四線城市流向一二線城市。因此，對三四線房地產市場的前景期望遠遠低于一二線城市。

沒想到的是，2017年成為三四線城市房地產市場最為火爆的一年。這背后受到了兩個因素推動：其一，棚戶區改造的規模在2017年達到600萬套的歷史性峰值。而調研表明，在某些地方的縣城，貨幣化補貼可能高達當地一套商品房的50%以上。其二。三四線城市居民在2017年購房過程中，終于開始大規模加杠桿。

2017年，三四線城市的房地產熱銷.受到多種不可持續因素的推動，注定是不能持續的。短期來看，三四線房地產市場將會逐漸降溫。中期內，三四線城市房地產可能會加速下滑。流動性將會是三四線城市房地產市場面臨的最大問題。試想。在老齡化加劇、年輕人流出的背景下.誰再來接手當前用于投資的房子？

此前，很多人還最看好準一線與二線城市的房地產市場前景。因為，這些城市面臨持續的人口凈流入。而且，這些城市的房價水平相對于城市的人均收入而言，價格并不算責。

盡管這些地方政府均嚴格控制新房房價，但對二手房價格沒有任何限制，以至于新房價格要比同地段的二手房價格低20%～30%。由此造成兩個后果：一是開發商沒有動力開發新的樓盤，房源供給下降；二是買新房，然后到二手房市場出售，這是穩賺不賠的買賣。這就加劇房地產供求矛盾，推動真實房價上漲。

再加上，準一線城市與二線城市政府，在前段時間紛紛加入“搶奪人才”的大軍，也顯著加劇了這些城市新房市場的供求失衡，以至于出現了幾萬人搖號搶購幾百套商品房的局面。

盡管地方政府限制新房房價，但供求失衡如此劇烈的格局下，新房真實價格的上漲不可避免。舉個例子，某二線城市，新房房價名義上是150萬元，但要強制購買80萬元的車位費，并繳納30萬元的“茶位費”，最終新房的真實價格高達260萬元！

北上廣深這4個一線城市房地產市場面臨的最大問題是基本上沒有庫存了。長期以來的房地產調控，一方面是大量剛需被限購限貸政策所凍結，另一方面則是開發商沒有能力去開發新的樓盤。未來一線城市的房地產價格走勢具有高度不確定性，至少有3種情景：1.房價再度暴漲；2.中央政府未來放大招。房產稅出臺時間可能早于預期，這將有效遏制一線城市房價上漲，但也可能造成一線城市房價暴跌；3.當前這種壓縮房地產交易的調控做法可能繼續下去。

然而，這種做法終非長久之計，而且可能繼續加劇一線城市的供需失衡。無法一直用下去。未來的某個時候，政府必須在情景1與情景2之間做一個抉擇。

房地產市場未來可能發生調整，中國政府、金融機構、相關企業應提前做好預案。而居民在財富配置上也需要及時調整，以免在房地產市場下行過程中遭遇重創。

（本文摘編自“華爾街見聞”）