商品房預售合同中存在的若干問題思考

摘 要：預售是常見的開發商銷售商品房的模式，有利于緩解開發商的資金壓力，保障工程項目的有序開展。在房屋買賣的過程中基本上都會簽訂預售合同，而對于該合同的法律性質以及涉及的主體權利卻很少有人問及。本文在分析預售合同概念基礎上，具體針對以上兩個問題展開詳細分析。

關鍵詞：預售合同；商品房；合同性質

近幾年房地產市場的興盛發展，各省份都出現了“炒房熱”的局面，許多地區的商品房都處于供不應求的狀態中，因而也就出現了“預售合同”的概念。可以說預售合同的存在極大程度地降低了商品房買賣中存在的各種法律風險，但同時又涉及到許多法律問題有待明確，因而有必要對該合同的性質以及當事人享有的權利展開詳細的研究討論。

一、商品房預售合同概念

商品房預售指的是在該商品房還在建設的過程中，開發商通過與預購者簽訂預售合同，由預購者繳納一定定金或者按比例繳納一定房款的方式約定，當房屋開售之日將該房屋賣給預購者的法律行為。與普通房屋買賣不同，商品房的預售買賣呈現出以下特點：①預售的房屋還在建設的過程中，并不是已經建成的房屋；②商品房的交付和購買是在未來某天完成，而不是在簽訂預售合同當天完成；③是種國家干預的行為。法律需要對預售合同簽訂和履行的各個環節作出明文規定，才能督促合同各方主體積極履行自己的義務，避免法律風險。

二、商品房預售合同存在的若干法律問題

從操作方式以及合同履行方式上來看，預售合同與普通買賣合同有許多相似之處比如預售合同的買賣標的是房屋，合同雙方一方支付價款，另一方交付房屋。但進一步分析，兩種合同又有差別，比如預售合同并不是及時履行的合同，即簽訂合同當天購房者并不能收到房屋，而需要等待工程竣工驗收。由此可見，還需要對該合同的性質和合同內容作出進一步分析。

（一）合同性質分析

1.合同是否有預約的性質

預約合同指的是雙方在合同中約定，未來某天簽訂某種合同（即本約）。雙方當事人之間雖然存在預約合同，但是一方當事人不可依照預約規定，要求另一方當事人履行本約中的內容。對于預售合同，是否屬于預約合同呢？有的學者認為應當屬于，而有的學者則提出預售合同就是本約合同，筆者比較贊同后者觀點，理由如下：

雙方在簽訂預售合同的時候，作為合同標的物的商品房還處于建造狀態中，因為沒有真實的標的物，所以在預售合同中會用到“預售”一詞，但并不能以此推定該合同屬于預約合同。區分合同是屬于預約還是本約，應當關注的是合同內容。依照實踐經驗以及法律明確規定來看，雙方在簽訂預售合同的時候，會在合同中明確約定該商品房的戶型、樓層、面積、交付房屋的時間、付款方式、雙方違約情況以及相應責任等細節，合同雙方完全可以直接按照該合同的約定，在房屋竣工驗收完畢之后辦理房屋交付和登記，從而完成房屋買賣的流程。換句話說，在房屋可以交付之日，當事人之間無需再訂立新的買賣合同，因而該預售合同可以認為是本合同。

2.合同付款方式是否屬于分期付款

以不動產買賣中的分期付款為例，買受方在取得標的物之日將部分價款交付給賣方，雙方約定買受人在未來的一段時間內按照某種分期方式，將剩余價款分批支付給賣家，當價款全部支付完畢之日買方才可以真正取得該標的物所有權。

通過對分期付款定義可以看出，預售合同中的付款方式并不屬于這種類型，兩者有很大的區別：①功能不同。分期付款解決的是買方的難題，當買方資金匱乏的時候可以采用分期的方式逐漸支付價款。預售解決的是賣方的難題，即賣方先獲得賣方的定金，可以促進建房資金的流動。②標的物不同。分期付款中當買方第一次支付價款的時候，賣方就必須將房屋交付給買方，也就是說該房屋是真實存在的。在房屋預售中，房屋還處于建設的階段，買方取不到房屋。③付款方式不同。分期付款中雙方會在合同中約定分期的方式，包括分期的期數、每期還款的數額、每月利息等等。而在預售合同中，通常買方在與賣方簽訂該合同時，會一次性支付房款。或者是在取得該房屋之前，分期付該房款，但這也有別于傳統意義上的分期付款，因為買方并未取得該房屋。

（二）預購方所享有的權利

實踐中最容易產生分歧和爭議的是在雙方簽訂了預售合同之后，預購方可以憑借此合同獲得哪些權利？通常的認知是預購方可以在某期限屆滿之后，享有獲得該房屋所有權的權利，而對于該權利的劃分存在不同說法。

物權說學者認為，預購者的該項權利是在未來享有對該房屋的物權。理由如下：①預購者已經取得了該房屋的物權，只是房屋還未建成而已；②預購者可以轉讓自己的該種權利，或者抵押該權利，這屬于物權的基本屬性。

債權說學者認為，買賣合同中必然會存在債權人和債務人這兩方主體，預售合同也不例外。預購者基于該合同所享有的是債權，即要求對方給付房屋的權利。

期待權學者認為欲購者所享有的是對未來可以購得該房屋的期待權。通常來說只要預售者遵守預售合同的約定，在房屋竣工驗收完畢之日將房屋賣給預購者，此時預購者即可以辦理過戶取得該房屋的所有權，這符合預購者的期待利益。而如果預售房在此期間將房屋賣個第三人，則超出了預購者的預期。

綜合以上不同學說的觀點，筆者認為期待說更有說服力，因為期待權兼具了以上兩種權利的特征。一是具有“物權”屬性，但應具有債權的屬性，因而不能稱之為完整的物權。因為該標的物還處于建造的狀態，因而權利人無法完整地實現占有、處分、使用權利。二是具有“債權”屬性，但也并非屬于完整的“債權”。債權人要想實現自己的權利，必須依賴債務人的協助，這是債權的特征。

三、結束語

綜上所述，在預售合同的實踐操作中存在著許多的問題，這些問題容易引起人們對預售合同的誤解，不利于司法實踐也不利于實際操作。隨著商品房交易的發展，預售合同在運用中還會暴露出更多的問題，這急需要我國法律制度不斷的完善，借鑒其它國家優秀的立法經驗，來規范商品房的預售活動。

參考文獻：

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[2]魏珍丹.商品房預售中開發商與預購人的利益沖突與衡平——以預購人權益保護為中心[J].洛陽理工學院學報（社會科學版），2012（04）.

作者簡介：趙玉文（1983～ ），男，河北承德人，研究生學歷，法學碩士，研究方向：民商法學。