淺議合同法中“買賣不破租賃”

李月婷

摘 要：“買賣不破租賃”規則是傳統民法上一項由來已久的規則。進一步細分，該規則可以為兩種立法例，即羅馬法上的“買賣破除租賃”式立法和德國法上的“買賣不破租賃”式立法。在我國的現行法中，對此最主要的法律淵源就是《中華人民共和國合同法》（以下簡稱“《合同法》”）第229條的規定。然而，該條規定僅短短26字，加之已經頒布的最高人民法院（以下簡稱“最高院”）合同法司法解釋中也未對該條規定作出更為細致的解釋，導致該條規則在理解上出現了眾多分歧。有學者認為該規定旨在表明“買賣破除租賃”，但多數學者仍認為該規定旨在表明“買賣不破租賃”。然而，無論稱其為“買賣不破租賃”抑或“買賣破除租賃”，均只是為了界定何為原則和何為例外的關系，其最終目的均是為了解決什么情況下保護買受人、什么情況下保護承租人的問題。盡管在學理上抑或是實踐中，對“買賣不破租賃”規則的討論都非常多，但鮮有從法經濟學的角度去分析該規則。

關鍵詞：法經濟學；傳統民法；解釋方法

一、傳統法學解釋的困境

從歷史上看，“買賣不破租賃”規則出現的最主要原因往往被歸結為“承租人多屬經濟上弱者，實有特別保護之必要”。因居住利益被視為一種生存利益，而生存利益在民法價值序列中位階較高，故應當予以優先保護。該規則能夠為“土地和房屋的使用承租人和用益承租人的存續利益提供保障”。當然，除該原因外，還考慮到穩定租賃關系、保護交易安全和物盡其用等原因。

然而，在物權優于債權的基本民法原則下，“買賣不破租賃”似乎是一個異類。縱觀《中華人民共和國民法通則》和通過不久的《中華人民共和國民法總則》以及相關單行法，確實也很難找到與“買賣不破租賃”相類似的債權優先于物權的情形。放諸傳統民法體系，承租人對租賃標的物的承租權似乎不應該與買受人的所有權平起平坐，更別提能夠優于所有權。為了使該規則能夠與整個民法體系相統一，理論上通過各種各樣的理論為其提供正當性基礎，其中較為典型的兩種理論為法定契約承受與有權占有維持。因此，該規則具有一個鮮明的特征，即先出現該規則，再為其尋找正當性的解釋。

二、法定契約承受及其困境

法定契約承受是指出租人在與承租人之間的租賃合同關系中的權利和義務因租賃標的物的所有權讓與概括轉移給受讓人。該種模式認為，之所以租賃關系可以對抗新的所有權人，并非因為債權可以對抗物權，而是因為租賃合同的法定概括轉移導致所有權人直接受到了該租賃合同的約束，因此根據合同必須履行原則，承租人自然可以繼續承租租賃標的物。按照該模式的理解，《合同法》第229條中的“不影響租賃合同的效力”應當理解為不影響租賃合同在受讓人與原承租人之間的效力，“受讓人在受讓該租賃物的所有權是就與承租人產生了租賃合同關系，成為一個新的出租人，繼承原出租人的權利和義務”。而早前司法實踐中也明顯地表露出，我國的司法裁判傾向性地采納了法定契約承受模式，比如《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〈若干問題的意見（試行）》第119條、《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第20條等。

然而，法定契約承受模式受其強迫式的要求承租人承受原租賃合同而飽受詬病。在該模式下，買受人和承租人均在缺乏自己意志參與的情況下成為契約當事人，這明顯與私法自治的原則相悖。從我國的民法體系中看，法定概括轉移的情況非常少見，其中較為典型的有《合同法》第90條規定的合同主體合并時的權利義務概括轉移，此種情況下的權利義務法定概括轉移有如下明顯的特征：①意思自治原則的補正，盡管合同主體在合并后在非自由意思下被迫接受原主體的權利義務，但該合同主體在選擇是否進行合并時仍有自由意思；②權利義務的可預見性，合同主體在能夠表達自由意思的合并時，知道或者應當知道將要可能被迫要求承受的權利義務。就承租人而言，其不能自由決定將來的出租人是誰、有什么特點，故不滿足第一個特征；就買受人而言，其在購買標的物時可能根本不知道租賃合同的內容，而租賃合同的復雜性也遠遠超過買受人可預見的范圍，故不滿足第二個特征。

三、有權占有維持及其困境

有權占有維持是指通過確認租賃合同繼續有效來維持承租人對于租賃標的物的有權占有。該種模式認為，所有權人排除他人占有是基于所有權人享有原物返還請求權，而原物返還請求權并不能對抗他人的有權占有。因此，承租人得以繼續承租租賃標的物是因為其對于租賃標的物是有權占有，而即便是所有權人也不得憑其所有權來行使原物返還請球員來對抗有權占有人的占有。按照該模式的理解，《合同法》第229條中的“不影響租賃合同的效力”應當理解為租賃合同對于承租人繼續有效。有學者將該種模式歸納為“租賃合同不受影響——維持承租人對租賃物的有權占有——對抗第三人（租賃物新的權利人）請求返還原物”。

有權占有維持模式因其完全無需考慮債權合同的轉移問題，故能夠有效地彌補了法定契約承受模式的不足。然而，我國的“占有”制度在立法上還非常不完善，理論上也眾說風云，因此在建立在占有基礎上的“有權占有維持”模式自然也缺少著基礎理論的基石。同時，該模式似乎也并沒有能夠完全解釋為何建立在租賃合同出租人自身對房屋也喪失占有和處分權利的情況下如何能夠通過租賃合同的繼續有效使得承租人繼續保持有權占有。特別的，在負擔行為和處分行為相分離的情況下，無論是理論上還是司法實踐中，均越來越傾向認為即使合同當事人無處分權但也仍不影響合同效力的情況下，如果按照有權占有維持理論，那么即便租賃設立在買賣之后，承租人仍可憑有效的租賃合同構成有權占有。很顯然，這與相關理論和現行立法相沖突。

四、小結

法定契約承受和有權占有維持兩種理論處在長期的爭論當中。兩種理論的支持者相互不能說服對方，而通過上述簡要分析，兩種理論也確實存在各自致命的缺點。與此同時，人們對“買賣不破租賃”中的弱者保護與生存權優先的觀點也不斷提出質疑，比如船舶、飛機、大型設備等物的出租中，承租人實際上也并非經濟上的弱者，而這些物實際上也并不涉及承租人的生存權，但適用“買賣不破租賃”規則時，也并未將這些排除在外。于是，當我們回過頭來重新考慮“買賣不破租賃”規則的存在價值時，似乎該規則的基石發生了動搖。因此，我們需要重新審視該規則存在的價值，再在此基礎上重新衡平承租人與買受人之間的利益。

參考文獻：

[1]王利明.論“買賣不破租賃”.《中州學刊》2013年第9期.

[2]胡康生主編.《中華人民共和國合同法釋義》.法律出版社2009年版，第339頁.

[3]黃鳳龍.《“買賣不破租賃”與承租人保護——以對〈合同法〉第229條的理解為中心》.《中外法學》2013年第3期.