左手買進 右手賣出 云南城投業(yè)務轉向何方？

楊春霞　高方方

左手買進，右手賣出，云南城投近兩年在資本市場的動作讓人摸不著頭腦

9月13日，云南城投（600239.SH）公告稱，將其持有的大理滿江康旅投資有限公司（以下簡稱“滿江康旅”）80%的股權轉讓給昆明萬洱房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱“昆明萬洱”）。

值得一提的是，這不是云南城投第一次轉讓項目公司股權。自2016年開始，云南城投就先后對云南溫泉山谷房地產開發(fā)（集團）有限公司、陜西安得房地產開發(fā)有限公司、西安云城置業(yè)有限公司等進行部分股權轉讓。

而在持續(xù)轉讓股權的同時，云南城投收購股權的步伐也未停止，兩年收購金額合計達306億元。巨額資產騰挪，云南城投究竟在打什么算盤？對此，諾亞財富地產研究負責人黃琳珊表示，或是實施戰(zhàn)略轉變。

“出售的為地產子公司，亦有可能是考慮此類項目的合作開發(fā)，充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢，實現(xiàn)利益最大化；而收購的則為新的戰(zhàn)略選擇，屬于戰(zhàn)略性合理調換轉移。”黃琳珊表示。

資產騰挪

據(jù)記者了解，滿江康旅由云南城投海東投資開發(fā)有限公司（以下簡稱“海東投資”）于2018年1月11日成立，主要從事房地產開發(fā)業(yè)務、城市舊城改造等，目前負責開發(fā)的項目位于云南大理滿江片區(qū)，占地面積為228.2畝，計容建筑面積57.9萬平方米，現(xiàn)正處于報規(guī)階段。

6月1日，海東投資將其股權轉入云南城投，云南城投持股比例變?yōu)?5.24%。6月22日，剛“收入”滿江康旅不到一個月的云南城投就發(fā)布公告稱，擬公開掛牌轉讓其持有的滿江康旅80%股權，9月13日，萬科旗下子公司昆明萬洱作為唯一意向受讓方出現(xiàn)。

查看滿江康旅財務數(shù)據(jù)可知，截至2018年4月30日，其凈利潤虧損3.1萬元，經(jīng)營活動產生的現(xiàn)金流凈額為-14.1億元，這或許是云南城投將其80%股權予以出讓的原因之一。

易居研究院總監(jiān)嚴躍進則表示，云南城投近兩年戰(zhàn)略擴張比較明顯，預計對于資金的渴求是比較明顯的。云南城投方面在書面回復《投資者報》記者時也表示通過本次股權轉讓，公司可獲取投資收益，實現(xiàn)資金回收，增加公司的流動性。

除了此次滿江康旅股權轉讓以外，云南城投自2016年開始就持續(xù)不斷地出售旗下公司股權，僅2017年以來就出售（含擬出售）66億元優(yōu)質資產。

譬如，2018年8月3日，云南城投公告轉讓全資子公司云南城投天堂島置業(yè)有限公司90%股權。同時，云南城投下屬全資子公司云南城投龍江房地產開發(fā)有限公司也擬轉讓所持有的城投湖畔四季城（一期）項目中一在建工程。隨后，8月29日，云南城投稱，擬轉讓所持有昆明七彩云南城市建設投資有限公司59.50%股權。

6月22日，云南城投公告，轉讓其持有的西安云城置業(yè)有限公司51%股權。4月份，云南城投下屬公司云南亞德房地產開發(fā)有限公司40%股權掛牌交易，轉讓底價6680萬元。

此外，云南城投于2017年出讓陜西安得房地產開發(fā)有限公司70%股權以及云南城投晟發(fā)房地產開發(fā)有限公司60%的股權，2016年云南城投出讓云南溫泉山谷房地產開發(fā)（集團）有限公司21%的股權。

針對云南城投頻繁出售資產，業(yè)內有觀點認為，可能與配合控股股東云南城投集團消除同業(yè)競爭有關。而從云南城投業(yè)績這一維度來看，轉讓上述公司股權能改善其盈利情況，2015年至2018年上半年，云南城投歸屬于上市公司股東的扣非凈利潤分別為-1.81億元、-3.65億元、1.12億元及-1.63億元。

轉型待解

在頻繁轉讓項目公司股權的背后，云南城投或許要轉換賽道，拓展和發(fā)力康養(yǎng)、文旅和會展產業(yè)，而手段依舊是并購。

9月7日，云南城投公告稱，擬參與競買成都民生喜神投資有限公司（以下簡稱“民生喜神”）股權及債權。據(jù)了解，民生喜神主要負責運作都江堰龍門山旅游區(qū)青城山谷文化旅游項目，已經(jīng)取得615.29畝土地。

7月24日，云南城投旗下子公司西雙版納云宇置業(yè)有限公司成功受讓西雙版納盛璟新城投資開發(fā)有限公司（以下簡稱“版納盛璟”）100%股權。而版納盛璟則是15000畝旅游地產大盤——橄欖壩四季度假區(qū)的開發(fā)方，這意味著云南城投又獲得了一個體量龐大的新文旅項目。

而在此前的6月，云南城投以4.35元/股的價格發(fā)行50.95億股，外加18.36億元現(xiàn)金，合計對價240億元收購成都環(huán)球旅游會展旅游集團公司（以下簡稱“成都會展”）。

不可忽視的是，巨額收購成都會展構成關聯(lián)交易還曾被指涉及利益輸送。資料顯示，收購前，成都會展控股股東為云南城投集團，持股51%。而云南城投集團持有云南城投34.87%股權， 也為控股股東。

此次收購，云南城投與成都會展簽署了一份業(yè)績對賭，稱在盈利承諾期內，成都會展三年累計實現(xiàn)扣非凈利潤約63億元，當然盈利承諾期將就成都會展產權過戶時間而定。

時間再往前推，5月份，云南城投以19.85億元收購海南國際會展中心綜合性地產項目（以下簡稱“海南會展”）。對于成都會展和海南會展的收購，云南城投表示符合公司發(fā)展戰(zhàn)略，可優(yōu)化公司項目布局，也可增加在西南地區(qū)的土地儲備，還可降低資產負債率。

除上述收購之外，云南城投還收購了華僑城開發(fā)的2.38萬平方米物業(yè)、廣東云景旅游文化產業(yè)有限公司90%的股權、昆明城海房地產開發(fā)有限公司47.37%股權、于2016年11月、2017年3月分別提出收購銀泰系各8家公司，共16家公司股權，涉及淄博、哈爾濱、杭州、寧波、臺州、成都、溫州等地。

不可忽視的是，近幾年云南城投頻頻賣出以及買進資產，投資狀況處于動蕩，業(yè)內有觀點認為公司運營背后或存資金問題。

這一說法從其財務狀況可看出些許端倪。云南城投2015年、2016年、2017年的負債率分別為87.64%、89.22%及88.82%，遠超行業(yè)平均水平。而經(jīng)營現(xiàn)金流方面，2018年上半年凈流出13.51億元，而2017年上半年經(jīng)營性現(xiàn)金額凈流入9350.42萬元。