公共租賃住房選址對重慶居民出行行為的影響研究

文/重慶大學建設管理與房地產學院 周 滔 祝桂英

公共租賃住房（簡稱公租房）是政府為解決住房困難人群的居住問題而采取的保障性住房供給模式，其保障對象通常是大中專畢業生、外來務工人員、城市困難群體等中低收入人群。通常而言，居民的出行行為與其職住空間有密切聯系，故公租房選址對其居民的出行行為會造成一定影響。公租房選址受諸多因素影響，受制于政策傾向、土地儲備和預算等條件，一部分公租房布局于交通條件和配套設施相對較差的區域，但也有一些示范項目的區位條件較優越。具有相同或相似經濟、社會屬性的居民（公租房的申請門檻對居民屬性有限定作用）因居住在不同區位的公租房社區，其出行行為呈現差異性，而出行行為的影響因素及其作用機制亦不相同。

學術界對居民出行行為影響因素的研究可分為2個維度：①學者從居民自身角度入手，認為居民是其自身出行行為決策與實施的主體，居民的各類特征屬性是影響居民出行行為的重要因素，因此在出行意愿、性別、年齡等個人特征，家庭人口、兒童數量等家庭特征，居民收入、有無私家車等經濟特征方面展開了大量研究；②自身屬性并不能完全決定出行行為的產生，外部環境條件的約束也是影響居民出行行為的關鍵，故另一部分學者重點關注外部環境對居民出行行為的影響，發現不同的居住區，因其交通基礎設施、公共服務設施、可達性、職住空間平衡性等居住條件不同，居民出行行為也大不相同。不同社區居民的社會經濟屬性大不相同，在進行不同社區間橫向比較時，無法區分外部環境因素和居民自身屬性因素各自作用的過程與結果。作為面向單一群體的特殊物業，公租房嚴格的申請條件使居民在自身屬性方面具有一致性，故本研究基于結構方程模型，以重慶市為例，選擇2個不同區位的公租房社區，研究影響其居民出行行為相關因素的作用過程與結果，一方面可定量判斷內部屬性和外部環境因素對居民出行行為的影響機制；另一方面也可為公租房合理選址提供決策依據。

1 研究思路與模型構建

1.1 研究思路

出行行為是居民自身屬性與外部環境雙重制約下的產物，故本文從以下2個維度對公租房居民出行行為的影響因素進行研究。

1）建立公租房居民出行行為影響因素的結構方程模型，分別對單個公租房社區居民的出行行為影響機制進行定量分析。

2）對比2個處于不同區位的公租房社區結構方程模型的異同，定量判斷外部環境因素對居民出行行為的影響。

1.2 模型構建

1.2.1 居民出行行為的決策過程

如圖1所示，居民出行行為的決策過程就是在一系列可供選擇的出行方式中，綜合比較各方面約束與條件，從中挑選出最能使自己感到滿意的方式，達到自己出行目的的決策過程。通過對以往學者研究的分析與總結，居民的決策過程主要包括4個階段：①居民出行訴求產生階段 在此階段中，因上班、購物、娛樂等需求觸發居民的出行訴求，產生出行動機，決定出行目的地及大致的出行距離與出行時間；②居民自身屬性約束決策階段居民因自身的一些特性，如性別、年齡等基本屬性，收入、私家車等經濟特征，近期是否有購房意向、重大變故等不確定性，傾向出行方式、出行成本等出行態度的影響，會在滿足自身各種條件下做出一個最舒適、快捷、安全的出行傾向決策，這是居民最理想狀態下的出行方式，但實際情況中往往達不到此種狀態；③外部環境制約下的決策階段 因外部條件如可達性、交通基礎設施、交通狀況等約束，可能會與上一階段居民傾向的出行方式產生沖突，居民會結合自身屬性和外部條件綜合決策，確定在各種約束條件下自己最滿意的出行方式；④居民出行行為產生階段 居民依照綜合決策過程中選擇的方式出行，最終確定出行方式、出行時間、出行距離與出行成本。

1.2.2 影響居民出行行為的主要因素

居民出行行為受自身屬性及外部環境屬性綜合影響。自身屬性主要包括居民的出行態度、基本特征、經濟特征及不確定性等。基本特征、經濟特征等方面的影響學者們已有成熟的研究成果。居民作為出行行為的決策主體，其出行態度很大程度上影響出行行為的產生。

外部環境對居民出行的影響顯而易見。不同區位條件下的社區在交通基礎設施、公共服務設施、可達性等方面大不相同。通常來說，交通服務設施完善、可達性良好的社區，居民可選擇的出行方式更多，出行也更方便、快捷，節約出行時間和成本。

1.2.3 結構方程的建立

本文以結構方程模型為理論模型展開研究，結合上述對居民出行行為決策過程及影響因素的分析，將居民基本特征、經濟特征、不確定性及出行態度作為外生變量，出行方式、出行頻率、出行時間、出行成本占收入比重作為描述居民出行行為的內生變量，構建居民自身屬性對出行行為影響的結構方程模型。構建的結構方程模型如圖2所示，選取2個區位條件不同的公租房作為研究對象分別構建結構方程模型，通過單個模型分析居民自身屬性對其出行行為的影響，以2個模型間的差異分析不同外部環境對居民出行行為的影響。

2 分析過程與結果

2.1 研究對象與數據來源

選取民心佳園和康居西城2個重慶公租房社區為研究對象，因申請條件、面向范圍相同，故2個社區居民在社會經濟屬性上有較強一致性。采用簡單隨機抽樣的方式向2個社區居民發放問卷580份，其中回收有效問卷552份，民心佳園246份，康居西城306份。問卷包括居民基本特征、家庭特征、不確定性、出行態度及出行特征現狀等內容，各變量的描述及賦值規則如表1所示。

圖1 居民出行行為決策過程

圖2 公租房居民出行行為的結構方程模型

如表2所示，民心佳園位于重慶市北部新區鴛鴦奧特萊斯以南地塊，西鄰機場高速路，東鄰渝宜高速，南接東環立交，距離軌道交通3號線童家院子站600m，有9條公交線路，距核心商圈觀音橋僅10min車程，交通區位條件良好。康居西城位于重慶市沙坪壩區西永片區，與中心城區之間隔中梁山脈，距最近的沙坪壩商圈需40min以上車程，且半徑3km內無軌道交通站點，區位交通條件較差。

2.2 民心佳園社區居民出行行為影響因素結果分析

將民心佳園社區收集的問卷數據帶入模型運算，得到最終模型的卡方值為236.307，自由度為107.000，卡方值和自由度的比值等于2.21，最終模型與最優模型十分相近；進一步分析模型擬合指標，擬合指數值為0.070，CFI（Comparative Fit Index）為0.914，2項指標均說明所擬合的模型是一個較優模型，模型結果如圖3所示。

表1 模型變量描述及賦值

表2 民心佳園、康居西城交通區位條件對比

從民心佳園居民出行行為影響因素模型看出：出行態度變量組的路徑系數最大，為0.49，說明居民的出行態度對其出行行為影響最大，這是由于民心佳園社區區位條件良好，公交、軌道交通等公共交通十分便捷，多條高速干道也為私人交通提供了良好條件，故居民可根據個人意愿選擇自己滿意的出行方式，即出行態度很大程度上決定了出行行為；不確定性變量組的路徑系數為0.34，是影響民心佳園社區居民出行行為的一類重要因素；基本特征和經濟特征的路徑系數相對較小，影響較小。

2.3 康居西城社區居民出行行為影響因素結果分析

將康居西城社區收集的問卷數據帶入模型運算，得到最終模型的卡方值為290.970，自由度為108.000，卡方值和自由度的比值等于2.69，最終模型與最優模型十分相近；進一步分析模型的擬合指標，擬合指數值為0.076，CFI為0.918，2項指標均說明所擬合的模型是一個較優模型，模型結果如圖4所示。

從康居西城社區居民出行行為影響因素模型看出：路徑系數最大的是經濟特征，為0.76，對居民出行行為影響程度最大。康居西城地理位置偏遠，交通不便利，上班、娛樂等日常出行活動通常都有時間要求，故現有外部出行條件無法滿足這些要求，居民需創造條件來滿足要求，故經濟特征成為康居西城居民出行行為的最大影響因素，經濟條件稍好、能接受較高出行成本的居民會選擇私家車、出租車等更便捷的出行方式，經濟條件稍差的居民則只能選擇公共交通，出行成本低，但需多次換乘且花費更多出行時間；出行態度的路徑系數為0.53，對康居西城居民出行行為的影響較大；不確定性與基本特征的路徑系數相對較小，影響較小。

2.4 對比分析

民心佳園和康居西城的居民出行行為影響因素存在較大差異。2個社區同屬公租房社區，居民的社會經濟屬性相似，故造成此種差異的原因在于其各自的區位條件不同，所處區位條件嚴重影響公租房居民出行的決策機理。

1）基本特征 基本特征的影響機理相同，兩者都側重于家庭及家庭結構，性別年齡等的作用均不顯著。因家庭成員在出行時需分配任務、共用資源，相互間的影響作用比較明顯，同時有特殊需求的出行人群（特別是兒童）對出行時間、安全性等有較嚴格的要求，在出行決策時會關注更多因素，對出行行為有較大影響。

2）經濟特征 2個公租房社區經濟特征的影響機理不同，收入是最基礎的經濟特征之一，故對兩者而言都是重要的影響因素，區位條件較差的區域，因公共交通配置不健全，反而促使一些家庭購買私家車，故康居西城社區中私家車是影響居民出行行為的顯著因素。區位條件較好的民心佳園社區更明顯體現出經濟基礎的影響，信用卡額度從側面反映出居民的經濟狀況。

3）不確定性 經濟不確定性對康居西城社區影響較大，家庭結構不確定性對民心佳園社區影響較大。在康居西城社區居民出行行為影響因素中，職業類型因素影響較大，因地處偏遠，對固定職業的居民而言，工作生活等出行活動更穩定、有規律，出行行為選擇時更注重可持續性，而民心佳園則無此情況。購房計劃對康居西城居民出行行為有顯著影響，影響機理在于其改變了家庭的財務支出計劃和結構，系統影響了家庭的交通物質基礎（是否購買私家車等），公共交通發達的民心佳園更注重家庭的未來計劃（結婚、生子等），其對未來家庭結構產生影響，居民為盡快適應改變提早作出響應。

圖3 民心佳園社區居民出行行為結構方程模型結果

圖4 康居西城社區居民出行行為結構方程模型結果

4）出行態度 出行態度對2個公租房社區的影響有很大差異。公租房居民絕大多數是中低收入人群，對出行成本較敏感，故出行成本因素對2個社區影響顯著。因公租房居民的社會經濟屬性，在考慮出行成本基礎上更傾向公共交通，但康居西城位置偏遠，公共交通條件差，在公私交通選擇時受限，居民實際選擇的出行方式和其傾向的方式往往不同，故公私交通傾向是影響康居西城居民出行行為的顯著因素。民心佳園的居民則能更方便地選擇自己傾向的出行方式，故在出行態度上更關注出行時間長短，選擇更舒適便捷的出行方式，故傾向最長出行時間是民心佳園居民出行時考慮的重要因素。

綜上所述，民心佳園社區地理位置和交通條件優越，居民出行時外部約束條件少，可滿足居民日常出行需求，出行時更注重家庭內部的資源與任務分配、出行的便利性及可承受性。康居西城社區外界條件無法滿足居民的出行需求，居民需自己創造條件來滿足需求，經濟特征成為居民出行行為最重要的影響因素。經濟條件稍好的居民可選擇私家車、出租車等更便捷的出行方式，經濟條件差的只能花費更多時間與精力在出行上。康居西城社區居民在出行決策時更注重經濟基礎和交通工具。需說明的是此處提到的經濟條件稍好僅是同社區內居民相對而言，公租房作為保障性住房，所住居民絕大多為中低收入人群，對出行成本和時間均較敏感，因公租房選址偏遠而提高的出行時間與成本給居民生活帶來很大影響。

3 結論與建議

本文基于結構方程模型對比了2個不同區位條件的公租房社區居民出行行為形成機制的差異。研究結果表明，在影響公租房居民出行行為的4類因素，即基本特征、經濟特征、不確定性和出行態度中，基本特征并未表現出空間差異性，即不同區位條件的公租房社區作用機制相似，相較其他3類因素，不同區位條件下，各因素的作用過程和結果各不相同：①經濟特征因素 在社會經濟屬性相似的情況下，區位條件較差的公租房社區居民比區位條件較好社區的居民更偏向使用私人交通，即便其屬于中低收入群體；②不確定性特征因素 區位條件較好的公租房社區居民在決策出行行為時更偏重家庭結構的未來變化，區位條件較差的公租房社區居民在經濟方面的不確定性是影響其出行行為的主要因素；③出行態度因素 出行成本對不同區位條件的公租房社區居民出行特征的影響機制相似，但區位條件相對較差的社區居民有明顯的私人交通傾向。總體來說，對選址適宜的公租房社區而言，出行態度是影響居民出行的主要因素，對區位條件較差的公租房社區，經濟特征則是影響居民出行的主要因素。

目前，多數城市相當比例的公租房社區均分布于區位條件惡劣的區域，居民通勤條件不佳。從居民出行行為的決策過程看出，居住于區位條件較差社區的公租房居民在配置自身消費支出的過程中更偏向于將節約的房租置換為通勤成本，故其由住房支出減少所獲得的增量效用反而被增加的綜合通勤成本所抵消。在公租房選址決策過程中，一方面應考慮職住關系，盡量選址于就業集中區周邊；另一方面應合理規劃公共交通體系，大容量快速交通系統（地鐵、BRT）的規劃建設應與公租房布局相匹配。