“以房養老”難在哪兒

劉硯青 劉松

截至2018年7月末，試點四年來，全國只有來自99個家族的139位老人成功投保

2018年8月8日后，幸福人壽的咨詢熱線響得更密集了——銀保監會發布通知，決定將試點四年的“以房養老”保險產品擴大到全國范圍。這使得幸福人壽2015年3月推出的“房來寶”老年人住房反向抵押養老保險受到了更多關注。

杭州舉辦的老年人博覽會上，一位老人從“以房養老”廣告牌前走過（龍巍/攝）

“產品上市三年來，我們平均每天會接到十多個咨詢電話。自從銀保監會日前宣布要把這個業務擴大到全國范圍，我們的日咨詢量一下漲了三倍。”幸福人壽反向抵押養老保險試點工作負責人趙水龍告訴《瞭望東方周刊》，這些老年人都表達了非常強烈的投保意愿，希望以此增加自己的養老收入。

盡管如此，本刊記者在采訪中了解到，截至2018年7月末，試點四年來，全國只有來自99個家庭的139位老人成功投保。

唯一在售的產品

在人社部特聘專家、中國養老金融50人論壇秘書長董克用看來，“以房養老”保險雖然在世界各國都屬小眾產品，但它在中國的潛在需求卻不容小覷。

“中國人自有房比重較大、大城市住房資產價值不斷上升，這些都為‘以房養老的推行提供了基礎。”董克用告訴《瞭望東方周刊》，房產幾乎占到中國家庭總資產的70%，其中超過75%的城鎮老年人都擁有自己的產權房。

雖然“把房子留給孩子”這種觀念可能會影響一部分老年人對“以房養老”的接受程度，但對于失獨和孤寡老人，因為基本不存在房產繼承問題。如果能一邊住著房子，一邊把“死”房子變現，讓手里多些“活”錢，無疑是改善晚年生活質量的一項有效舉措。

原國家衛生計生委發布的《中國家庭發展報告（2015年）》顯示，中國的空巢老人約占老年人總數的一半。

國務院于2017年印發的《“十三五”國家老齡事業發展和養老體系建設規劃》預計，全國獨居和空巢老年人將于2020年增加到1.18億人左右。

為什么看似具備一定市場潛力的“以房養老”保險產品，上市超過三年承保不過百戶？銀保監會重大決策專家咨詢委員會委員、中國社科院世界社保研究中心主任鄭秉文告訴《瞭望東方周刊》。除了老年人和子女們的傳統觀念和消費習慣，保險設計復雜、法規制度缺位、風險機制不完善、微利經營等因素，也在嚴重影響著保險公司的積極性。

銀保監會相關負責人告訴《瞭望東方周刊》，截至2018年7月，全國只有幸福人壽和人民人壽兩家保險公司申請參與“以房養老”保險并分別有一款產品獲批，但人民人壽尚未正式出單。換句話說，目前市場在售的只有“房來寶”一款產品。

看不準的房價

“對于保險公司來說，住房抵押貸款養老保險的產品設計比較復雜，方方面面所涉及到的風險又太多，這些都在一定程度上影響了它們的參與積極性。”鄭秉文認為，面對長壽風險、市場風險、利息風險和政策風險等多重風險，保險公司必然疑慮重重。

“未來房價走勢的不確定性是中國住房反向抵押供給端的最大顧慮。”鄭秉文對本刊記者表示。

他認為，從長期來看，人口老齡化發展趨勢越嚴峻，房地產市場價格越會呈現下降趨勢；而就業人口占比的下降速度一旦超過總人口規模下降速度，房地產市場受到的影響將會更大。

除此之外，政府對房地產市場的收緊和調控政策不斷出臺，也令保險公司對未來的房價走勢顧慮重重。

“房來寶”的產品設計是：老人去世后，繼承人處置房產時，房屋價值剩余部分和房價上漲所帶來的收益全部歸繼承人所有，而若處置房產所得收益不足以償還保險公司給付的養老金及利息時.虧損部分全部由保險公司自行承擔。

趙水龍告訴《瞭望東方周刊》，雖然銀保監會在2016年7月將產品的試點范圍從北京、上海、廣州和武漢四個城市擴大到各直轄市、省會城市、計劃單列市以及江蘇省、浙江省、山東省、廣東省部分地級市，但目前幸福人壽的主要業務還是集中在北京、上海和廣州等一線城市。

“北京、上海這種城市，房價的抗跌能力也依然較高。”董克用認為，隨著未來房產稅和遺產稅相繼落地，全國絕大多數城市的房價走勢都將充滿未知，因此保險公司的重點客戶未來還是會集中在超大型城市。

山東省濱州市鄒平縣高新街道一社區老人在樓房內向外張望

“高齡老人、失獨孤寡老人和低收入老人是我們在提供服務時要優先考慮的三大群體。在這個基礎上，我們也會對房屋的質量和建成年代加以考慮。”趙水龍坦言。

“房來寶”上市三年來，幸福人壽目前所有簽約老人都是自己主動找上門來要求投保的。出于防控風險的考慮，保險公司也會對客戶各項資質進行評價和篩選。

銀保監會相關負責人告訴本刊記者，其他國家存“以房養老”產品設計上會有政府介入，一旦房價波動，政府將出資為借貸雙方兜底。而“以房養老”保險產品在中國還是一個純粹的商業行為，在目前“保本微利”的指導原則下，保險公司惟有找到可持續的經營模式才敢介入。

意料之外的風險

獲取利潤是每一個商業機構的核心訴求，保險公司也不例外，其之所以不太愿意主動開展住房反向抵押貸款，長時間沒有現金流入是一個重要原因。

一位保險從業人員對本刊記者表示，像航空意外險這類短期保險是保險公司最喜歡的產品，不僅出險概率較低、投保周期也很短，飛機一旦安全降落，這筆保費收入就可以直接確認。而住房反向抵押貸款的投保周期取決于老人的生存時間，而且在這個過程中，保險公司不僅沒有任何資金收入，還要不斷向老人支付養老金，這對公司的現金流有很高要求。

幸福人壽提供的數據顯示：截至2017年7月31日，共有99戶家庭139位老人參保，人均月領養老金近8000元。

對于提供住房反向抵押貸款的保險公司，養老金一直要按月發放直至老人身故。然而，即便是進入到房產處置階段，還有可能發生各種不可控的潛在風險。

2018年上半年，“房來寶”出現了第一例投保人身故，需要繼承人出面處置房產的情況。但令繼承子女都沒想到的是，老人生前辦理完房產抵押后，另立遺囑，內容幾乎徹底推翻了最初辦理抵押業務時定下的房屋繼承公證。

“雖然對保險公司而言，房產無論由誰繼承都不影響抵押合同，但如果房產處置時間過長，保險公司在計息期結束后依然無法收回貸款和利息，經濟利益也會有一定損失。”趙水龍告訴本刊記者，上述老人的子女正在因新遺囑打官司，而保險公司需要等待法院最終判決，在明確了最終的繼承人及各自的繼承份額后，才能根據房產處置情況收回款項。

在鄭秉文看來，要提高保險公司對住房反向抵押業務的熱情，政策法規還需進一步完善。

“國家可以考慮對提供住房反向抵押產品的承保人予以一定的稅收減免，這樣才有可能帶動保險公司的參與積極性。另外國家的《繼承法》、《物權法》、《擔保法》等法律法規也都有待完善。”鄭秉文表示，試點一方面要看產品是否有市場，是否行得通，另外一方面就是要發現問題、解決問題。

費時費力的溝通

即便投保老人的房屋價值較高，家庭結構相對簡單，保險公司在辦理相關抵押手續時，也會遭遇重重阻礙。

“住房反向抵押貸款除了要面臨大大小小各種風險，在具體操作的時候也會遇到很多問題。”一位商業保險公司的壽險業務負責人對本刊記者表示，他們目前對“以房養老”保險產品持觀望態度，如果“房來寶”可以把相關政策和受理渠道打通，其他保險公司也許會考慮陸續介入。

住房反向抵押貸款涉及房地產、金融、財稅等多個領域，需要多個部門協調推進。而保險公司所擔心的，正是推進過程中的溝通成本。

本刊記者在采訪中了解到，“房來寶”的每一單業務都需要經過房屋價值評估、律師盡職調查、抵押登記、業務公證多個環節，再加上不同地區的流程和具體操作要求也不盡一致，保險公司在這項業務上所投入人力、物力和財力成本，要遠遠超過其他傳統保險業務。

“為了做好這個產品，我們調配的都是公司最精英的工作人員，即便如此，外部辦理難度依然很大。”趙水龍說。

據了解，“房來寶”每單業務從老人簽訂投保意向書，到最終各項手續完結領到養老金，通常都要花上2-3個月時間，最長的一單歷時9個月。

住房反向抵押貸款是一個新生事物，很多地方政府部門都是第一次接觸，無論是政策法規，還是業務流程、體系機制，都需要重新梳理建立。例如傳統的抵押貸款都是正向抵押，會約定一個具體的抵押期限和金額，但反向抵押是不能提前約定抵押期限和抵押金額的，有些政府部門的流程、規定等系統都需要重新設置，否則無法支持相關業務辦理。

“前段時間有不少老年人遭遇了金融和房產詐騙，司法部門為保護老年人權益，出臺了一些細則規定，一些城市對涉及到老年人的公證和抵押業務幾乎全面叫停。我們不得不花費廠大量精力去溝通和解決這個問題。”趙水龍說。