“以房養(yǎng)老”的世界經(jīng)驗(yàn)

劉硯青 袁微雨

如果說公眾的理解和認(rèn)同是住房反向抵押貸款產(chǎn)品得以普及的前提，那么政府的重視與支持則會(huì)對(duì)業(yè)務(wù)發(fā)展起到重要的引信作用

住房反向抵押貸款雖是小眾產(chǎn)品，但在全球人口老齡化的大背景下，這種補(bǔ)充型的養(yǎng)老產(chǎn)品在一些發(fā)達(dá)國家已經(jīng)走過數(shù)十年的探索發(fā)展之路。

從國際經(jīng)驗(yàn)來看，雖然各個(gè)國家住房反向抵押貸款的具體內(nèi)容及實(shí)現(xiàn)途徑不盡相同，但公眾的支持與認(rèn)同、政府的參與和法律保障、成熟的產(chǎn)業(yè)形態(tài)、多樣化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)始終是幫助這一產(chǎn)品順利發(fā)展的重要保障。

美國：政府出面擔(dān)保

美國是發(fā)達(dá)國家中住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)最成熟、規(guī)模最大的國家。據(jù)銀保監(jiān)會(huì)重大決策專家咨詢委員會(huì)委員、中國社科院世界社保研究中心主任鄭秉文向《瞭望東方周刊》介紹，美國‘以房養(yǎng)老產(chǎn)品要求投保人年齡必須達(dá)到62歲，全美符合這一年齡要求的老人中約有3600萬人擁有住房產(chǎn)權(quán)，其中62萬人都參與了住房反向抵押貸款。按照這一數(shù)字計(jì)算，“以房養(yǎng)老”在美國的滲透率已經(jīng)超過17%。

兩名老年人在英國倫敦的一個(gè)公園長椅上小憩

實(shí)際上，美國的住房反向抵押貸款在20世紀(jì)60年代剛啟動(dòng)時(shí)，由私營公司推出的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品也是問津者寥寥。直到20世紀(jì)80年代，當(dāng)社會(huì)上出現(xiàn)大批“房子富人、現(xiàn)金窮人”現(xiàn)象后，美國政府不得不考慮將不動(dòng)產(chǎn)與養(yǎng)老結(jié)合，以分散部分社會(huì)養(yǎng)老壓力。

最終，美國住房與城市發(fā)展部在1988年推出了由美國聯(lián)邦政府提供擔(dān)保的房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款計(jì)劃。

在這項(xiàng)計(jì)劃中。金融機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)申請(qǐng)人的年齡和房產(chǎn)價(jià)值計(jì)算出貸款總額，而借款人則可選擇一次性領(lǐng)取、固定期領(lǐng)取和信用額度內(nèi)按需領(lǐng)取等不同方式。

貸款到期后，借款人的繼承者可以在還清貸款本息后取得抵押房屋的所有產(chǎn)權(quán)，也可以出售抵押房屋。用所得款項(xiàng)還清貸款本息后擁有剩余額度。如果繼承人決定放棄抵押房產(chǎn)的贖回權(quán)，且房屋價(jià)值不足以支付貨款額，金融機(jī)構(gòu)也不得向繼承人行使追索權(quán)。

鄭秉文特別強(qiáng)調(diào)，美國模式的最大特點(diǎn)在于，美國聯(lián)邦住房管理局除負(fù)責(zé)審查和認(rèn)證貸款機(jī)構(gòu)，還要為借貸雙方同時(shí)提供擔(dān)保；例如當(dāng)借款人在貸款期間出現(xiàn)違約，美國聯(lián)邦住房管理局下屬的共同抵押基金將負(fù)責(zé)賠付。

“由于承保人和投保人均可獲得來自政府部門的保障，美國的住房反向抵押貸款項(xiàng)目才得以迅速發(fā)展。”鄭秉文說。

英國：出售產(chǎn)權(quán)、終身免租

英國也是存上世紀(jì)60年代開始啟動(dòng)住房反向抵押相關(guān)業(yè)務(wù)探索。當(dāng)時(shí)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)是：老年人將房產(chǎn)抵押給貸款機(jī)構(gòu)，以浮動(dòng)利率計(jì)算貸款，并將貸款用于證券投資。

然而到了20世紀(jì)80年代，由于英國經(jīng)濟(jì)走勢(shì)低迷、金融市場蕭條。導(dǎo)致大量參與該項(xiàng)業(yè)務(wù)的老人遭遇虧損。盡管最終英國政府出手干預(yù)并對(duì)老人予以了相應(yīng)補(bǔ)償，“以房養(yǎng)老”的公信力還是受到了極大影響。

“進(jìn)入21世紀(jì)后，隨著人口老齡化加深，英國政府開始出面推動(dòng)‘以房養(yǎng)老的業(yè)務(wù)發(fā)展。”中國養(yǎng)老金融50人論壇秘書長董克用告訴《瞭望東方周刊》，除了推出相應(yīng)的貸款計(jì)劃外，英國政府還特別安排英國金融服務(wù)局接管相關(guān)工作。

目前英國的住房反向抵押貸款主要有兩類產(chǎn)品，分別是終身抵押貸款和住房轉(zhuǎn)換計(jì)劃。其中終身抵押貸款的申請(qǐng)人可將房產(chǎn)的全部或部分抵押，在繼續(xù)享有房屋居住權(quán)的同時(shí)，選擇一次性或按月領(lǐng)取貸款金。申請(qǐng)人去世或進(jìn)入長期護(hù)理階段后貸款即宣告到期，此時(shí)須將房產(chǎn)變現(xiàn)還本付息。

而住房轉(zhuǎn)換計(jì)劃則要求申請(qǐng)人將房屋的全部或部分產(chǎn)權(quán)出售給貸款機(jī)構(gòu)，以此獲得一次性或定期領(lǐng)取的免稅養(yǎng)老金；除此之外，申請(qǐng)人還可以得到一份終身免費(fèi)的租房契約，即老人可以居住在房屋中直至身故，且無需交納租金。

董克用表示，這兩類產(chǎn)品的相同之處是都對(duì)申請(qǐng)人提供“無追索權(quán)”保證，即當(dāng)出售的抵押房產(chǎn)金額不足以還本付息時(shí)，貸款機(jī)構(gòu)不得向申請(qǐng)人或其繼承人追償；而如果所售房產(chǎn)金額在還本付息后仍有盈余，盈余部分應(yīng)歸申請(qǐng)人或其繼承人所有。

新加坡：用公房剩余租期換養(yǎng)老金

新加坡是全球人口老齡化發(fā)展速度最快的國家之一。該國2015年的人口統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，新加坡65歲以上老人占總?cè)丝诒壤呀?jīng)從2000年的7.2%提高到了13.6%。

盡管承受著極大的養(yǎng)老壓力，新加坡“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的發(fā)展之路也并非一帆風(fēng)順。

為保障國民的居住生活，新加坡政府早在上世紀(jì)90年代便推出了公有住房（又稱政府組屋）項(xiàng)目。項(xiàng)目規(guī)定組屋屋契的購買上限為99年，且年輕人還可享受購屋津貼。

價(jià)格低廉的政府組屋項(xiàng)目使得新加坡全國近90%的公民都居住在公有住房內(nèi)。這也導(dǎo)致新加坡一家私營公司在1997年推出的針對(duì)私有產(chǎn)權(quán)住房的反向抵押貸款乏人問津，盡管保險(xiǎn)公司后來將貸款對(duì)象擴(kuò)大到公有住房，但市場反應(yīng)冷淡，最終這一業(yè)務(wù)在2008年被公司正式叫停。

為有效緩解養(yǎng)老壓力，新加坡建屋局在2009年推出了面向政府組屋的房屋契約回購計(jì)劃。這項(xiàng)由政府名義開展的回購計(jì)劃規(guī)定，符合一定條件的公有住房戶主可將其部分剩余租期出售給建屋局，申請(qǐng)人可繼續(xù)居住原有房屋并定期領(lǐng)取一定的養(yǎng)老金補(bǔ)貼。

該計(jì)劃特別指出，若申請(qǐng)人在其房屋契約到期后依然健在，新加坡建屋局將繼續(xù)為其提供住所。

董克用告訴本刊記者，政府的參與最終大大提高了該項(xiàng)計(jì)劃的公信力，從而引起不少新加坡老年人的關(guān)注。

離不開政府支持

“隨著養(yǎng)老問題的日益嚴(yán)峻和住房反向抵押貸款潮流的不斷興起，各國政府都在日益加強(qiáng)了對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)的監(jiān)管與支持。”銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《瞭望東方周刊》表示，如果說公眾的理解和認(rèn)同是住房反向抵押貸款產(chǎn)品得以普及的前提，那么政府的重視與支持則會(huì)對(duì)業(yè)務(wù)發(fā)展起到重要的引領(lǐng)作用。

該負(fù)責(zé)人指出，世界其他國家的推行經(jīng)驗(yàn)表明，反向抵押貸款業(yè)務(wù)涉及面廣，需要多領(lǐng)域共同合作。只有建立起相對(duì)完善的外部環(huán)境，這項(xiàng)業(yè)務(wù)才能得以穩(wěn)健運(yùn)行。

“老年人住房反向抵押固然是一款小眾產(chǎn)品。但作為養(yǎng)老保障體系的一個(gè)有益補(bǔ)充，它的出現(xiàn)為有條件的老年人提供了一個(gè)全新的財(cái)務(wù)計(jì)劃選項(xiàng)和額外的退休解決方案，有效提高了他們的退休現(xiàn)金流收入和晚年生活質(zhì)量。”在鄭秉文看來，唯有將老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)盡旱納入到中國的養(yǎng)老保障體系制度安排，并完善配套的法律法規(guī)、提供相應(yīng)的政策支持，才有可能在供給端改善目前保險(xiǎn)公司參與積極性不高、供給能力不足、參與意愿低下等現(xiàn)實(shí)問題。

“由于住房反向抵押貸款制度存在著較高的市場和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，因此世界很多國家都是由政府出面，通過建立相關(guān)保障制度來降低借貸雙方的參與風(fēng)險(xiǎn)。”鄭秉文說。