REITs在我國實行的可行性分析

陸婷瑤

【摘 要】 通過結合美國房地產投資信托基金發展情況和我國房地產業以及信托現有狀況進行分析，探究我國房地投資信托基金的可行性和可能存在的問題。

【關鍵詞】 REITs 房地產投資 信托基金

一、REITs在美國的發展情況和產品特點

（一）美國REITs發展情況

房地產信托投資基金，即為REITs（Real Estate Investment Trusts）

于19世紀后期出現在美國，根據1960年的《房地產投資信托法案》規定，按照一定的法人組織形式組建。美國的REITs一般以股份公司或托拉斯的形式出現， 通過發行股票或受益憑證募集投資者的資金， 然后進行房地產或房地產抵押貸款投資。通過集中專業管理和系統化投資組合， 可以有效降低投資風險， 取得較高投資回報。廣大投資者可以通過房地產投資信托方式， 在承擔有限責任的同時， 可以間接獲得大規模房地產投資的利益[1]。在其發展的40年過程中，REITs相對于股票能持續實現較高的回報，并且在數量和規模上不斷發展壯大，現今已有300多個，管理資金逾3000億美元。本質上，房地產投資信托基金（REITs）是資產證券化的方式之一，能代表房地產領域最先進的生產力。因此美國房地產投資信托基金（REITs）在房地產實現證券化過程中發揮著積極的作用，對美國房地產業的發展有著極其重要的地位，同時也吸引了世界各國投資者加入進來，促進了美國房地產乃至金融等領域的高質量發展。

（二）美國REITs的特點

1、安全性高：房地產投資信托基金（REITs）在資產配置方面會選擇種類豐富的投資品種，用組合投資的方式進行資產的多樣配置，能很好的抵御金融風險。

2、收益穩定：REITs收益主要來源于租金和資產增值，依托于房地產業的發展，資產市值的增長，房地產投資信托基金（REITs）收益有較高的穩定性，在保值抗通脹方面有著極好的表現[2]。

3、流通性好：RIETs將房地產資產證券化并且上市，投資門檻相對較低，讓中小投資者都能參與進來，極大地提高了房地產投資信托基金（REITs）的流通性。

二、中國房地產投資信托的可行性

（一）中國房地產業發展需求

近年來隨著經濟全球化迅猛發展，我國的經濟實力得到大幅增長，房地產業也蒸蒸日上。與此同時，其中積聚的風險也正在逐步增大。相對于房地產業占經濟比重過大，不動產投資越發不靈活，投資渠變窄而言，其行業本身對商業銀行累加的風險才是最為令人擔憂的。對于以后經濟發展，可能存在的金融風險，我國房地產業需要革新。而房地產投資信托基金（REITs）則可以用來推進行業改革。

（二）中國金融信托行業發展為REITs提供了良好的環境

從改革開放之后，隨著五次行業整頓和“一法兩則”出臺，我國信托行業有了相對完善的體系，并不斷的發展壯大。現有信托基本業務可分為：事務服務類，融資類，資產管理類。在投資方面有著頭次廣泛，資金運用靈活等特點[3]。相對于銀行保險等其他金融行業，我國的信托行業正處在蓬勃發展的進程中，這為發展我國自己的REITs提供了良好的外部環境。

（三）吸引更多國內外投資者，促進我國金融行業的發展

隨著國家經濟實力的增長和居民生活水平的大幅度改善，金融行業得到了飛速發展，理財的觀念也逐漸深入人心。銀行儲蓄和投資固定資產是我國投資者主要的投資方式，和國外的相比，在方式和種類上相對局限。但發展我國的RIETs則可以為國內的投資者打開新的投資方式。基于REITs產品的特點，不僅會獲得國內的投資者青睞，同時也會吸引境外金融機構和投資者前來投資，這對于我國房地產投資信托基金（REITs）乃至整個金融行業的發展產生巨大的推動作用。

（四）為“一帶一路”項目證券化提供借鑒，助力人民幣國際化

通過發展我國房地產信托基金（REITs），從中會得到將固定資產證券化的寶貴經驗，這對于造橋修路等基礎設施建設行業具有巨大的借鑒意義，將會為“一帶一路”帶來更多新的資源，有力的推動“一帶一路”的發展，最終會擴大人民幣額影響力，不斷推進人民幣國際化的發展。

三、中國房地產信托投資基金發展面臨的問題

（一）信托市場信用體系不完善

現階段我國金融市場盡管有了很大的發展，但在信用體系方面還有所不足。相比于國外較為成熟的信用體系和評級制度，我國的信托基金在發展過程中也出現了評級缺失，抵押物不足等現象，這對于信托行業的發展極為不利。同時，雖然在國外相對成熟的體系可以參考，但因我國國情的特殊性，所以發展具有中國特色的信用體系是十分有必要的。既然要發展適合我國國情的體系，對于體系的建立就需要去探索和創新，因此在規劃和實施過程中會面臨各種各樣的難題。

（二）信托市場監管體系不到位

近年來，在去杠桿政策的實施中，信托違規問題層出不窮，嚴重影響了我國金融市場的穩定。究其原因，在信托計劃違規操作后，沒有很好地進行有效監督，提前預防，遏制亂像的發生。也正因如此，才需要相關部門加強對金融市場的監管。與此同時，監管需要有法可依，相關法律對于違規信托的清退也應當明確規定，完善我國的金融法律體系。

（三）房地產投資信托基金（REITs）稅收問題

我國房地產投資信托基金（REITs）的發展，對于金融市場的發展必然是巨大的推動作用，會產生更為廣泛的影響，會有更多的投資者參與其中，成為大眾投資的新熱點。這對于原有的信托稅收機制而言，存在局限性，不完全適用。例如國外成熟的REITs會有較高的分紅，在稅收上相對于其他信托產品會有稅收優惠，這有助于吸引更多的國內外投資和金融機構，有助于推動我國REITs乃至金融行業的發展[4]。因此我國發展房地產信托投資基金（REITs）也需要完善稅收制度上的不足，促進行業健康良性的發展。

四、結語

房地產信托投資基金（REITs）作為房地產業證券化的重要工具，我 們應該積極探索創新，設計出適合我國國情的制度和運營模式，讓REITs助力我國房地產業升級轉型，促進我國金融業的發展，擴大人民幣在國際上的影響力。

【參考文獻】

[1] 王莊林.美國房地產基金發展形態與運營模式[J].城鄉建設，2018（02）：72-73.