政府政策對房地產市場影響分析

酈曉玲

[摘要]隨著我國城市化進程的加快，土地儲備制度的不斷完善，以地方政府為主導的土地一級買方市場和賣方市場房地產商各路競相爭逐的局面也隨之產生，而這種局面必然會導致房價居高不下。為了促進房地產行業的發展，政府也開始采取各種政策來調控房價，包括土地政策、保障房政策、貨幣政策、信貸政策等。本文政府政策對房地產市場的影響作了相關分析。

[關鍵詞]政府政策 房地產市場 影響

近年來，我國房價一直居高不下，引發了一系列問題，對此，政府采取了一系列政策來加以調控和抑制房價上漲。房地產業的健康發展離不開政府的有力引導，有效的調控政策，可以為房地產行業的發展營造一個健康、穩定的環境，促進房地產市場的穩定發展。雖然政府實施的一系列政策在抑制房價過快增長中發揮著一定的成效，但同時也帶來了一些副作用，而要想促進我國房地產市場的穩定、健康發展，就必須深入了解政府政策，根據政府政策要求，制定相應的戰略調整。

一、我國房地產市場現狀

二零零八年全球金融危機對我國經濟造成了巨大影響，房地產行業首當其沖。為了穩定房地產行業，國家及政府相繼采取了一系列措施，使得我國房地產市場在二零零九年強勢回暖，迅速走出了“V”型軌跡。然而隨著福利分房制度退出后，城市居民住房主要源于商品房模式的市場供給機制。由于住房供給模式的轉變，促使房產用地性質由劃撥方式轉變為出讓方式，一定程度上增加了房地產開發的土地成本，進而造成房價上漲。另外，隨著城市化進程的加快，居民生活水平的提高，對城市住房需求也越來越大，這種需求也一定程度上推動了房地產價格的快速上漲。然而房地產價格的過快上漲也引發了一系列社會問題，買不起房逐漸成為青年一代面臨的重要壓力。為了抑制房價過快上漲，我國政府也不斷采取宏觀調控措施，從2009年的“國四條”，到20lO年的“新國十條”，再到2011年的“新國八條”等，這些調控政策從貨幣政策、土地政策、保障房政策、稅收政策等各個方面入手抑制房地產價格的過快上漲，且取得了一定的實效。

二、政府政策對房地產市場的影響分析

現階段，雖然我國房地產市場取得了較快發展，但是房地產事業也暴露出了一些問題，其中最突出的就是房價持續高漲，這一問題已經開始引起社會問題。針對房地產價格標高，政府也開始采取了一系列措施來調控房地產市場，并且起到了積極的作用。

（一）土地政策對房地產市場的影響

土地是房地產開發經營活動的主要生產要素，而土地的出讓數量直接影響房地產市場在未來一段時間內住宅商品房的供應數量以及土地出讓價格。自新中國成立以來，以土地產權制度為核心、土地使用制度和土地所有制為體現的土地制度變革對我國經濟發展以及房地產市場都產生了深遠影響。以土地出讓方式的變革造成一系列房地產改革政策開始在全國各個城市廣泛開展，國有土地紛紛有償轉讓給房地產開發商，使得土地使用權的轉讓走上了正軌。隨著城市化建設步伐的加快，城市用地也越來越緊張，為了有效保障城市用地，政府也開始采取土地政策來調控用地。城市土地供給政策是國家和地方政府調控房地產市場的重要手段。在我國，政府擁有土地所有權，政府基本上壟斷了土地的一級市場的土地供給。土地供應政策作為政府調控房地產行業的重要手段，通過土地供應政策，改變土地供應數量、土地用地結構、土地出讓方式和時間，通過影響土地市場的各個環節和房地產市場的供給彈性對房地產市場的住房供給數量、住房市場結構、住房建設成本等。由于政府掌握了土地的絕對控制權，土地數量完全取決于政府，而我國土地出讓主要采用“招拍掛”的方式，在這種模式下，往往是價高者得，一定程度上激發了土地一級市場上各個買方房地產商的激勵競爭。土地供應機構的調整是指土地出讓的過程中按照國家規定的城市土地年度計劃和總體供應計劃規定不同類型商品的數量比例，而商品房的類型結構受土地供應結構影響較大。在政府土地政策的干預下，房地產商所獲得的土地數量受到了一定的限制，這種限制必然會對房價產生影響。另外，政府所實施的土地政策中還包括了土地儲備，伴隨著城市土地儲備制度的完善，一定程度上使得政府通過調控土地出讓和供應總量從而實現調控房地產市場的供應總量成為可能，而房地產市場與土地市場密切相關，由于土地出讓總量受政府控制，這也就了一定時期內，城市土地的出讓面積越大，房地產市場上的數量土地也就越多。

（二）貨幣政策對房地產市場的影響

貨幣政策對房地產市場的影響大致可以從貨幣供應量、利率、房地產投資額等因素來表現。

（1）貨幣供應量因素：貨幣供應量是指某一點流通中的貨幣量，是央行編制和公布的主要經濟統計指標之一。自我國房地產市場住房制度改革后，房價就一直上漲，尤其是在2009年后，我國房地產房價飛漲，面對房地產房價過快增長問題，我國政府也開始不斷出臺調控政策來抑制房地產房價過快增長。貨幣供應量的變化會影響房地產價格的變化，當貨幣供應量增加時，人們手中的鈔票就會相應的增多，在貨幣推高膨脹、投資渠道狹窄的背景下，買房逐漸成為人們投資的主要選擇，使得住房需求增加，最終導致房價上漲；反之，當貨幣供應量減少時，房地產價格就會降低。

（2）利率因素：利率是調節貨幣政策的重要工具，它與房地產價格有著較大的關聯。在過去的幾年里，我國頻繁降息，這種降息可擴大貨幣供應，刺激經濟發展，使得我國房地產價格不斷上漲。面對房地產價格過度上漲的態勢，央行于2004年起進入升息狀態，以短期利率為例，該貸款基準利率從2004年的6.12%上升到2007年的7.83%。與此相對應，該階段我國因工資體系改革而引發家庭收入水平的大幅度提高，而收入提高，必然會帶動住房需求的增加，推動了我國房地產價格的快速上漲。

（3）房地產投資額因素：房地產項目的開發需要投入大量的資金，而房地產投資額的多少很大程度上也影響到了房地產價格。現階段，隨著我國房地產行業的快速發展，房地產投資額也不斷擴大，而土地作為房地產開展經營活動的主要要素，由于土地受政府掌控，房地產商需要支付大量的購買成本來獲得土地的使用權，而房地產為了回本，必然會從房價上大做文章。

（三）稅收政策對房地產市場的影響

在我國房地產發展各個階段，稅收調控政策均發揮著積極的作用，但也有存在一定的不足之處，如政策時滯性、稅種交叉重疊等問題。稅收是政府監管調控職能的體現，具有強制性和無償性。房地產業作為我國稅收的主要來源之一，伴隨著房地產業的快速發展，其價值也不斷提升，稅收財政收入也呈現出上升的狀態。同時，房地產業的發展離不開政府財政政策的扶持，政府稅收收入增加，一定程度上為房地產業的發展提供了物質保障。稅收政策作為宏觀調控工具，稅收政策合理與否直接影響到了房地產市場的發展。合理、科學的稅收政策，可以抑制房價虛高，遏制房地產投機行為。同時，房地產保有環節的稅收政策，有利于土地資源的科學分配。

隨著城市化建設步伐的加快，建設用地日益緊張，為了緩解城市建設用地緊張問題，政府可以通過稅收杠桿調節作用，實現土地資源的合理分配，引導開發商合理投資，調節房地產市場的供求。一方面，在房地產開發階段，適當提升耕地占用稅、土地使用稅等，可以確保房地產投資市場的供應與需求一致；另一方面，政府新型的稅收政策中，稅收政策的規范性不足，依然存在“以費代稅、稅費交叉”的稅租費體系混亂現象，一定程度上弱化了稅收宏觀調控職能。由于各類收費在房地產商品成本中所占比例較大，使得房地產開發成本增加，為了彌補成本過高問題，房地產商就會抬高房價，而這種行為不利于房地產市場的健康發展。

（四）保障房政策對房地產市場的影響

保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般有廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。廉租住房對象是城鎮最低收入家庭；經濟適用住房面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房；公租房供應對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。隨著城市化建設步伐的加快，越來越多的人涌入城市生活，使得城市住房日趨緊張，較比這些后進入城市生活的人而言，他們的家庭收入水平相對要差一些，他們在進入城市生活后，難以購買商品住房，而保障性住房則較好地迎合了這一類人的住房需求。面對我國房地產房價持續標高的態勢，我國開始大力加強保障性住房建設力度，這一政策的實施將有利于改善人民群眾的居住條件，促進房地產市場的健康發展。

三、結語

綜上，現階段，我國房地產市場取得了較快發展，但是房價居高不下的問題也引起了社會的高度關注。房地產價格持續增加會引發一系列社會問題，不利于社會的穩定、健康發展，對此，政府開始采取一系列政策來抑制房地產房價持續增高。政府所采取的政策中包括了土地政策、貨幣政策、稅收政策以及保障性住房政策，這些政策對房地產市場有著較大的影響，其中土地政策和保障性住房政策對房地產價格的影響是長期的且效果明顯，貨幣政策和稅收政策對房地產市場的健康發展有著較大作用。深入了解這些政策對房地產市場的影響，有利于我國房地產的健康、持續發展。