房地產市場現狀與前瞻：各線城市，結局迥異

張明

三四線城市房地產的危險程度要超過一二線城市。中小開發商在未來的日子將會更加艱難，房地產行業集中度有望顯著提升。

“房住不炒”已經成為房價調控的首要目標。近期召開的中央政治局會議更是指出，要大力遏制房價上漲。在這一背景下，中國各線城市的房地產市場將會何去何從呢？

三四線城市：佳期不再來

事實上，筆者在幾年前就不看好三四線城市的房地產市場。邏輯很簡單，一方面，全國的人口都在老齡化；另一方面，具有購買力的年輕人口正在從三四線城市流向一二線城市。在這種背景下，三四線城市的老齡化將會比一二線城市更為劇烈，三四線城市居民的購買力也顯著低于一二線城市，因此前者房地產市場的前景自然也會遠遠弱于后者。

沒有想到的是，2017年成為三四線城市房地產市場最為火爆的一年。2017年涌現出三家房地產銷售額超過5000億元的公司：碧桂園、萬科與恒大，它們大部分銷售收入來自三四線城市。問題在于，為何三四線城市房地產銷售在2017年能如此火爆？這種火爆的格局能夠持續下去嗎？

筆者認為，三四線城市房地產市場在2017年的熱銷，背后受到了兩個難以持續的因素推動，且背后還蘊含了房地產市場行業集中度的快速提高。

第一個因素，是棚戶區改造的規模在2017年達到600萬套的歷史性峰值。三四線城市房地產市場在2017年的熱銷在很大程度上是為了去庫存。這種政策驅動模式是很難持續的。

第二個因素，是三四線城市居民在2017年購房過程中，開始大規模加杠桿。在2017年之前，三四線城市居民在購房時要么不向銀行貸款，要么向銀行貸款的比例相當有限。然而在2017年，三四線城市居民在購房時開始大規模加杠桿。相關證據之一，是2017年的居民住房抵押貸款增速與2016年相比并未顯著下降，而2017年一二線城市居民的購房規模在調控之下已經顯著下降。三四線城市居民的收入本就偏低，通過加杠桿購房的行為也是難以持續的。

在2017年三四線城市房地產熱銷的背后，還隱藏了一條很重要的線索，也就是全國性大地產商正在快速洗掉三四線中小開發商的牌。在2017年之前，諸如碧桂園、恒大之類的全國性大地產商，經營領域主要以地級市為主，很少切入縣城。然而在2017年，這些全國性大地產商迅速切入縣城，而且采用了快速拿地、快速開放、快速回籠資金的“快銷”模式。在很多縣城，全國性大地產商的熱銷與當地中小開發商的跑路是并行不悖的。這意味著三四線城市的房地產行業集中度正在迅速提升。

此外，不少報道或調研顯示，2017年三四線城市的房地產熱銷，其中很大一部分其實是投資盤，而非自住盤。

綜上所述，2017年三四線城市的房地產熱銷，受到多種不可持續因素的推動，因此注定是不能持續的。2017年事實上就是三四線城市房地產市場的最高點，未來則會盛況難再。短期來看，三四線房地產市場將會逐漸降溫。中期內，三四線城市房地產可能加速下滑。流動性將會是三四線城市房地產市場面臨的最大問題。試想，在老齡化加劇、年輕人流出的背景下，誰再來當“接盤俠”呢？

準一線與二線城市：迅速透支美好未來

在不久之前，筆者還最看好準一線與二線城市的房地產市場前景。這是因為，一方面，這些城市面臨持續的人口凈流入，另一方面，這些城市的房價水平相對于城市的人均收入而言，價格并不算貴。然而，過去一年左右時間內，準一線城市與二線城市的房地產市場正在迅速透支原本美好的未來。

在房地產調控政策下，這些地方政府均嚴格控制新房房價，但對二手房價格沒有任何限制。由此導致的結果，是這些城市中新房價格要比相同地段的二手房價格低20-30%。新房價格顯著低于二手房價格的現象將會造成兩個后果：其一，開發商沒有動力開發新的樓盤，導致房地產供給下降；其二，就連老太太都能算明白，如果買到新房并到二手房市場出售，這是穩賺不賠的買賣。這自然會導致房地產需求顯著上升。換言之，上述房價“雙軌制”將會加劇當地房地產供求矛盾，推動真實房價上漲。

新房市場的供求失衡，以至于出現了幾萬人搖號搶購幾百套商品房的格局。然而，在搖號購房的群體中，企業客戶的占比并不低。眾所周知，企業客戶搖號買房，主要是為了套利而非自住，其投資行為注定是快進快出的。當然，目前不少二線城市都設置了購買新房之后的鎖定期。那么，是否會出現以下這種情形：在鎖定期結束后，購買新房的企業受融資限制，快速拋出手中的新房，導致這些城市二手房市場房價突然下跌？一旦這種情形發生，那么高杠桿買房的中產階級將情何以堪？

一線城市：中期房價走勢具有高度不確定性

北上廣深這四個一線城市房地產市場當前面臨的最大問題，是基本上沒有庫存了。長期以來房地產市場調控的結果，一方面是大量剛需被限購限貸政策所凍結，另一方面則是開發商沒有能力去開發新的樓盤（土地限售、開發商限貸的自然結果）。在這種供求嚴重失衡的背景下，未來一線城市的房地產價格走勢具有高度不確定性。在筆者看來，至少有三種情景。

情景一：如果宏觀經濟增速顯著下降或地方政府財政收入迅速下滑，導致地方政府放松房地產調控。那么，一旦剛需回到市場，卻沒有供給來匹配，這自然會造成房價再度暴漲。但考慮到中國一線城市的房價在全球范圍內也已經是非常昂貴的了，房價再次暴漲可能帶來的潛在風險無疑是巨大的。

情景二：政府在未來一年或一年半時間內放大招，一是房產稅的出臺時間可能早于預期，二是顯著增加商品房的供應。當然，筆者注意到了深圳新出臺的房地產政策。然而，要讓一個城市的房地產市場迅速地從香港模式切換到新加坡模式，談何容易？

當然，短期內中國政府要出臺房產稅的話，最大的顧慮很可能是，害怕房產稅的出臺從根本上逆轉了市場主體的預期。在這種情況下，大量的賣盤可能出現，由此造成一線城市房價大幅下跌，這可能引發銀行體系的系統性風險。因此，相關部門在放大招之前，一定會慎重考慮。例如，房產稅對特定家庭的第幾套房產開始征收，在拿捏上是需要進行仔細斟酌的。

情景三：當前這種壓縮房地產交易的調控做法可能繼續延續下去。如前所述，一線城市地方政府不敢放松調控，因為這可能導致房價暴漲。而中央政府在是否放大招方面仍在反復斟酌。在這兩方面背景下，一線城市可能會延續當前的對居民限購限貸、壓縮房地產交易的做法。然而，這種做法一方面終非長久之計，另一方面可能繼續加劇一線城市的供需失衡，因此是無法持續下去的。這就意味著，到未來的某個時候，政府會在情景一與情景二之間做一個抉擇。

總體來看，中國房地產市場的最好時期已經過去。房地產制造財富以及加劇收入失衡的功能也將顯著調整。三四線城市房地產的危險程度要超過一二線城市。中小開發商在未來的日子將會更加艱難，房地產行業集中度有望顯著提升。一二線城市未來的租房比重有望顯著上升，商品房的比重有望顯著下降。