一線城市十年租房變遷

張程

過去十多年，中國一線城市的租房價格隨著房價的快速上漲也水漲船高。在2007年—2016年的十年間，北京、上海、深圳、廣州等四大一線城市的商品房銷售價格平均漲幅達到2倍，其中深圳以221.33%的漲幅領跑四大一線城市。與此同時，中國一線城市的租房價格也亦步亦趨、隨之上漲，但是由于兩個市場截然不同的商品屬性，租房市場的價格漲幅遠小于房價的漲幅。

中國租房市場的另一個現實是：出租房的整體居住環境和質量在不斷提升。隨著社會經濟的發展，商品房供應的增多，過去十年，一線城市的租住房質量有了很大提升。棚戶區、城中村、群租房等居住環境較差的房源逐步退出市場，取而代之的是符合現代建筑規范的公寓房。不過雖然租房市場的整體質量在不斷提升，但是由于買房和租房兩個市場截然不同的商品屬性，中國人在買房和租房的問題上更傾向于買。

房價十年三漲

中國租房市場的整體價格呈現出了跟隨房價上漲而上漲的趨勢。從時間上看，比房價的上漲時間稍顯滯后。這是中國租房市場價格傳導機制的一個特點，基本上在房價上漲接近尾聲之后，房租才開始上漲。

過去十年時間里，中國一線城市的房價總體而言經歷了三輪上漲。在2008年之前的三到四年時間里，一線城市的房價經歷了第一輪大漲，至2007年高潮時，一線城市的房價基本上都已經翻了一番。2008年，由于受到國際金融危機的影響，中國的房地產市場出現了嚴重的衰退，一線城市的房價增長速度明顯下滑，其中深圳當年的商品房銷售均價下滑接近10%，在四個一線城市中跌幅最大。中國房價的第一輪上漲也在這場國際金融危機的大背景下結束。

但是隨著中國政府挽救經濟危機措施的陸續出臺，中國房價的冰點期很快就過去了。到了2009年下半年，一線城市的房價就開始復蘇了，并出現了報復性的增長。其中上海當年的商品房銷售均價同比上漲達到驚人的57%，遠超其他三個一線城市房價的增長速度。不過很快，這一輪房價的上漲勢頭就被政府出臺的房地產調控政策壓制下來。

2010年—2011年，中國政府密集出臺了多項限制房價瘋狂上漲的政策。2010年4月國務院印發了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，次年1月26日， 國務院常務會議再度推出八條房地產市場調控措施，要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。受到這些限制性政策的影響，一線城市的房價迅速降溫。

與此同時，各地方政府也積極響應中央政府的號召，分別出臺了區域性的房地產調控政策，其中以北京在2011年初出臺的“進一步加強房地產市場調控工作的通知”尤為著名，提出“外地人購房需提供5年納稅證明”被稱為最強限購政策，而這也使得戶籍和房產進一步綁定。

政府出手之后各地的房價得到了明顯的遏制，其中北京2011年的商品房銷售均價同比出現了下滑。其他一線城市的房價也出現了不同程度的下滑。

到2013年政府的調控政策逐漸趨于中性平穩，這也使得一線城市的房價出現了不同程度的反彈，例如當年深圳的商品房銷售均價同比上漲了25%，其他城市也出現了不同程度的上漲。

第二輪房價的上漲潮隨著政府調控政策的松緊而出現了不同程度的波動，從2009年一直持續到2015年上半年。這一時期房地產市場從一開始的暴漲，到后來進入一個有漲有跌的相對平穩期。總體而言，房價上了一個新臺階后在2015年上半年進入冰點期。

但是到2015年下半年，隨著國內經濟增長壓力加大，政府改革提速，尤其是供給側結構性改革的發力，提出了消化房地產庫存的明確目標，使得沉寂了數年的房地產市場再次迎來了大爆發，進入第三輪上漲階段。

從2015年下半年開始，四個一線城市中，除了廣州之外，其他三大城市的房價均出現了巨幅上漲，其中深圳當年的商品房銷售均價上漲達到37%，領跑全國；北京和上海的增長幅度分別為20%和25%。但是很快政府再次出手限制房價過快上漲。與前次不同的是，此次的限制性政策是“因城施策”，即熱點城市根據本地房市發展的實際情況出臺相應的應對政策。隨著各地方調控政策的出臺、限購限貸的全面升級，到2016年下半年各地房價增長勢頭基本得到遏制，漲勢到2017年下半年基本接近尾聲。

租金水漲船高

在過去十年三輪的房價上漲潮中，房租也呈現出水漲船高的趨勢，房價/租金比在每一輪房價暴漲時都會被推高，但是在經過一個傳導期之后，房價的漲幅也會逐漸反映到房租上，從而降低房價/租金比。但是總體而言，房租的漲幅要遠小于房價。

以北京市為例，在房價上漲最瘋狂的2009年，北京市當年的租房類居民消費價格指數只有102.2，同比上年僅增長2.2個百分點，但是在房價得到遏制后的2010年和2011年，租房類居民消費價格指數分別為110和109.5，兩年累計上漲了20個百分點。

租金的上漲與房價的上漲存在明顯的區別，由于市場供求關系和租賃合同的制約，往往滯后于房價的上漲，且上漲的幅度相對房價而言比較緩和。從北京的租房類居民消費價格指數來看，過去十年房租價格始終處在正增長階段，波動幅度不超過8個百分點。其他一線城市也基本呈現出這一特征。可見租房市場的市場需求彈性相對較小，因此價格相對較為穩定。

同時，從北京的房價和房租兩者的上漲幅度來看，總體而言房價的漲幅要遠大于房租的漲幅。2007年—2016年，北京的房價累積上漲了138%，而租金上漲幅度以租房類居民消費價格指數計算僅有51%，增長幅度遠小于房價。由于購房市場和租房市場二者完全不同的商品屬性，這一反差在短時間內還將保持。

租房市場行情漸變

租房還是買房，對于這一問題，在過去十年曾經產生了無數場的爭論，尤其是每一輪房價暴漲時，迷茫的年輕人在“望樓興嘆”之余，總會有此一問。這個問題也成為了中國年輕人在規劃未來生活方式時一個無法回避的問題。

在2016年一線城市房價暴漲之時，網絡上再次流行起來關于買房和租房問題的討論。其中某網絡論壇上的一個事例或許說明了一些問題。

一名網友獻身說法，講述了其收回一套出租了10年的房子的小故事。這名網友的孩子即將達到入學年齡，而這套租出去的房子恰好又對應著一個非常好的小學，所以這名網友決定把房子收回來，以便小孩上學。但是這套房子此前已經租給一個女孩，這個女孩連續租了8年，從畢業工作到戀愛、結婚，一直都在這個房子里度過，而且這對小夫婦現在正計劃生子。原本房主也不忍心向租住了8年的房客“下逐客令”，曾打算在附近再買一套房。但是由于2016年開始北京的房價大漲，周圍的房價已經漲到了超出該網友的能力承受范圍，所以權衡再三之后，他還是要收回自己的房子。在房東要求收回房子的時候，這個女孩正在妊娠期。女孩很傷心，因為自己已經很習慣這個家，而且小區邊上就是公園，她非常喜歡。但是沒有辦法，房東執意要收回房子，最后這個女孩不得不重新找房。

這雖然是一件看似不起眼的小事，卻折射了中國房市多方面的現實。一是房地產并非簡單的居住功能，而是一個捆綁著很多資源的綜合價值體。房子跟戶口掛鉤，房子的位置也決定了住戶所享受的各種公共資源的優劣。一旦外來者在大城市買房落戶后，就可以享受大城市的更多政府保障，且教育及醫療資源更加豐富。中國無論是前100名的醫院還是前100名的高校，都明顯集中于大型城市。要享受優質的醫療和教育資源，就要買就近的商品房和學區房。正是由于這些捆綁的附屬品，也產生了一些畸形的現象，例如有些老舊，甚至是危房的學區房，房價卻奇高。

二是，中國租房者不僅享受不到各種附加在房子上的公共資源，而且居住權利也得不到保障，往往房東決定收回房子、或者漲房租時，他們根本無力對抗。這為租房者的生活帶來了極大的不穩定因素。

三是，房子本身會隨著經濟增長所帶來的地價上漲而升值，在過去十年中國一線城市的房價已經上漲了數倍，房產持有者也因此搭上順風車，獲得了巨額的財產性收入，顯然租房者無法享受到這一點。

中國人經歷了過去十多年房市的這種發展歷程，對于租房和買房二者的選擇問題已經越發明晰。對于租房市場和購房市場的不同需求和定位也越發清楚。擁有自己的住房已經成為年輕人組建家庭時的最重要追求目標之一。在觀念改變的同時，中國一線城市租房市場上，除了房租上漲這一不利因素之外，可喜的變化是出租房的整體質量有了很大提升，租房者的權利得到了越來越多的認同。

隨著中國城市化進程的推進，一線城市中的棚戶區、城中村被大量改造；同時由于安全事故頻發，政府部門對于群租房的打擊也越來越嚴厲。因此這些居住環境差的出租房逐漸退出了市場，取而代之的是符合現代建筑規范的公寓房。近年來，隨著政府大力推進“租售并舉”的住房市場發展策略，資本開始大量涌入長租房領域，出現了許許多多的長租房企業。他們采取統一的裝修和管理規范，與租戶簽訂正式的租賃合同，不僅提升了租房者的居住環境，也給租房者的合法權利帶來了切實的契約保障。

另一方面，政府也在積極推進“租售同權”，即租房者也部分享有購房相同的、附著在房屋之上的公共資源。例如2017年7月12日，廣州市政府辦公廳印發了《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，該工作方案中提出了“租購同權”概念，并明確賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益。

隨著經濟的發展，國內一線城市的租房市場將越來越規范，出租房的整體品質也將有所提升；隨著政府改革政策的推進，租房者也有望獲得部分附著在房產之上的公共資源。另一方面，隨著租房市場的規范和權利的提高，租金的水平也會出現一定提高。尤其是在資本大量涌入之后，會進一步刺激租金的上漲，如何讓租房市場健康有序的發展，需要有更多的機制保障。