利用資金時間價值來節省房貸利息的思考

呂茜

房貸對購房家庭是一個不小負擔，有人甚至淪為“房奴”，為了規避房貸風險，減輕購房負擔，可利用理財最重要的計算工具——資金時間價值來控制每月還款額以及選擇何種提前還貸方式，最大程度節省利息開支。資金時間價值是現代財務管理的基本觀念之一，因其非常重要并且涉及所有理財活動，有人稱為理財的“第一原則”。

一、利用資金時間價值控制每月還款

近年來，我國房地產價格一直居高不下，家庭購房往往對家庭生活影響較大，甚至成為家庭一定時間期內最沉重的負擔，有人淪為債務負擔沉重的“房奴”。巨大的還貸壓力一方面嚴重影響家庭目前的生活質量，另一面也會影響家庭其他財務目標的實現。為了減輕購房負擔，可利用資金時間價值來控制每月還款額，最常見的還款方式有等額本息法和等額本金法。

（一）等額本息法是指在貸款期限內每月以相等金額平均償還貸款本金和利息的一種還款方式。是個人住房抵押貸款中最常見的一種，這種方式優點在于借款人還款操作相對簡單，等額支付月供也方便，貸款人合理安排每月支付。其計算如下：每月還款額A=P/[1-（1+i）-n/i]，公式中P表示本金，i表示月利率，n表示還款期限。

例1：李先生準備購買一套住房，從銀行貸款40萬元的房款，貸款期限15年，年貸款利率為7%。假設采用等額本息還款方式，計算每月還款額和全部利息。

（1）每月還款額A=400000÷[1-（1+7%/12）-180]×（7%/12）=3595（元）

（2）貸款期內共支付利息=3595×180-400000=24.71（萬元）

（二）等額本金法是指在貸款期限內按月償還貸款本金和利息，其中每月所還本金相等。這種方法適用目前收入較高，但預計收入會減少的人群。最大優點在于越還越輕松，所付利息較少。

例2接例1，其條件不變，假設采用等額本金還款方式，計算第一月、最后一個月還款額和全部利息。（1）每月還款本金=400000/180=2222（元）

第一月支付利息=400000×7%/12=2333（元） 第一個月還款額=2222+23333=4555（元）

（2）最后一個月利息=2222×7%/12=12.96（元） 最后一個月還款額=2222+12.96=2235（元）

（3）貸款期內共支付利息=（2333+12.96）/2×180=21.11（萬元）

可見，采用等額本金還款方式比等額本息還款方式支出的利息總額少3.6萬元。

二、利用資金時間價值選擇提前還貸方式

動用提前還款選擇權的決策原則仍然是成本效益原則，從經濟角度，介紹三種常見的提前還貸方式節省利息的計算。例3承接例1，假設李先生已還30個月后，由于發年終獎金10萬元，準備拿出這10萬元獎金提前歸還貸款。

（一）月供不變，還款期限縮短方式。（1）計算提前還貸時已還利息和未還本金。

①計算未還本金=3595×[1-（1+7%/12）-150]÷（7%/12）=358740（元）

②已支付本金=400000-358740=41260（元）③計算已支付利息=3595×30-41260=66590（元）

在提前還貸時，已經支付利息66590元，還有358740元本金未還，如果提前還貸10萬元，那么提前還貸后，李先生的未還本金為258740元。

（2）計算提前還貸縮短期限提前還款后，每月還款3595元不變，剩余未還本金為258740元，利率為7%。還款期計算：258740=3595×[1-（1+7%/12）-n]÷（7%/12）

還款期數n=94個月，提前還貸縮短期數=150-94=56個月。

（3）計算提前還貸后支付利息=94×3595-258740=79190（元）

（4）共支付的利息=66590+79190=145780（元）（5）共節省利息=247100-145780=101320（元）

（二）減少月供，還款期限不變方式。提前還貸后，剩余貸款額為258740元，利率7%，剩余還款期為150個月。（1）每月還款額A=258740÷[1-（1+7%/12）-150]×（7%/12）=2593（元）

（2）提前還貸后支付利息=2593×150-258740=130210（元）

（3）共支付息=66590+130210=196800（元） （4）共節省利息=247100-196800=50300（元）

（三）月供減少，還款期限也縮短的方式。

假設李先生提前還款10萬元后，每月供同時減少至每月3000元。

（1）還款期限計算：258740=3000×[1-（1+7%/12）-n]÷（7%/12） n=120個月

（2）縮短期限=150-120=30個月 （3）提前還貸后支付利息=120×3000-258470=101260（元）

（4）共支付利息=66590+101260=167850（元） （5）共節省利息=247100-167850=79250（元）

可見，在提前還貸的三種方式中，月供不變，還款期限縮短最省利息 。

為了規避房貸款風險，減輕購房負擔，購房家庭在財力允許條件下，最好采用等額本金還款方式可以節省利息；在提前還貸的方式中，月供不變，還款期限縮短最省利息。（作者單位為長沙商貿旅游職業技術學院）