武漢市保障性住房建設(shè)管理存在的問題及對策研究

史金平 張雪楠 尤瑞

摘 要：住房需求是人們的基本需求，但是城市的中低收入群體的住房需求往往不能得到滿足。為了解決這個問題，政府推行保障性住房政策。然而保障性住房政策實施的效果沒有達(dá)到政策制定的預(yù)期。本文以武漢市為例，分析了其保障性住房建設(shè)與管理中存在的問題，并提出相應(yīng)的對策。

關(guān)鍵詞：保障性住房；住房需求；對策

1 引言

自2016年以來，我國大中城市的房價經(jīng)歷了新一輪的暴漲風(fēng)潮。國家相繼出臺了一系列的限購、限價政策，但是房價依然在文中上漲。以武漢市為例，中心城區(qū)的平均房價在2.5萬元每平方米，而遠(yuǎn)城區(qū)的房價也紛紛突破到了1萬元每平方米。相對較高的房價使得城市的中低收入群體的住房需求得不到滿足，由此會導(dǎo)致一系列問題的發(fā)生，不利于中國夢的實現(xiàn)。為了解決這個問題，保證城市中低收入群體的基本住房需求，各級政府都出臺一系列保障性住房的政策。保障性住房政策是政府為了應(yīng)對房地產(chǎn)市場“失靈”而出臺的，其目的是為了滿足城市中低收入群體的基本住房需求，是建設(shè)和諧社會、實現(xiàn)中國夢的必然要求。但是隨著我國經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，我國的很多保障性住房政策在實施過程之中存在較大的問題。

住房需求是人們的基本需求，住房需求不能滿足，人們的工作生活就會受到很大的影響。城市的中低收入群體由于個人收入的問題往往不能獨立依靠住房市場來解決住房問題，必須要依靠政府的福利幫助。保障性住房是解決城市中低收入群體住房需求不能有效滿足的一個有效手段，但是從實際來看，我國很多城市的保障性住房項目的效果不佳，存在較多的問題。因此，本文以武漢市為例分析武漢市保障性住房發(fā)展過程存在的問題并提出相應(yīng)的解決對策。

2 武漢市保障性住房發(fā)展概況及存在的問題

2.1 武漢市住房保障發(fā)展概況

武漢市是中國中部的中心城市。在建設(shè)城市、發(fā)展城市的過程中，武漢一直都非常重視住房保障政策的實施和保障性住房的建設(shè)，在1988年武漢就開始探索解決城市困難群體的住房問題，1992年構(gòu)建了建設(shè)經(jīng)濟適用房的“漢康工程”的計劃，并在同一年成立了經(jīng)濟適用住房發(fā)展中心，1993年開始了武漢市第一個經(jīng)濟適用房工程的建設(shè)，也是全國首批開始經(jīng)濟適用房建設(shè)的城市。從1994年開始，武漢市緊跟國家的住房保障政策，頒發(fā)了多個文件對武漢的住房保障政策進行發(fā)展和完善，解決了武漢市住房保障政策在實施中的一些問題。在2005年，武漢市明確了保障性住房的申請、購入細(xì)則，并利用互聯(lián)網(wǎng)，在網(wǎng)上進行信息披露和利用計算機進行搖號，并在電視和網(wǎng)上直播，增強整個保障性住房供給的透明性。在2008年和2009年，武漢市相繼頒發(fā)了廉租房、經(jīng)濟適用房管理辦法等，使得武漢市對城市的中低收入群體、外來務(wù)工人員和新就業(yè)的家庭等都能有其居。

在近十年中，武漢市先后在武昌區(qū)、江岸區(qū)、漢陽區(qū)等建立起多個保障性住房小區(qū)，例如在2011年規(guī)劃建設(shè)11.7萬套保障性住房，在整個“十二五”中規(guī)劃新建保障性住房面積1000萬平方米，在截止到目前，武漢市的住房保障體系已經(jīng)較為完善。

2.2 武漢市保障性住房存在的問題

2.2.1 運作不合理

保障性住房的核心目的是為了解決城市中低收入群體的住房需求，但是在實際的運作過程之中卻存在較多的不合理的地方。因為保障性住房是一種公益性服務(wù)，政府在保障性住房中往往不能取得收益，并且對一些開發(fā)商的收益還做了限制。這就導(dǎo)致了開發(fā)商對于開發(fā)保障性住房的積極性不夠。其次，保障性住房的土地出讓對于政府來說是無法獲取收益的，因此，政府基本上不會把核心地段、交通優(yōu)勢明顯的地塊建設(shè)保障性住房，往往是交通不發(fā)達(dá)、工業(yè)園區(qū)等等地塊作為保障性住房的首選建設(shè)之地。

最后，保障性住房對于一個城市來說是供不應(yīng)求的。因此，武漢市的保障性保障基本是也是需要排隊、抽簽等方式來進行分配。這種分配方式在經(jīng)濟學(xué)是存在極大的浪費現(xiàn)象的，沒有效率，又容易出現(xiàn)各種“尋租行為”，例如申請造假、分配不公等，可能會把真正需要保障性住房的居民排除在外。不解決住房問題，武漢的中低收入群體難以安心工作、幸福生活，城市的發(fā)展將會受到阻礙，甚至是國家的經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略大局也會受到影響。

2.2.2 配套措施不完善

保障性住房的建設(shè)與管理是一個系統(tǒng)性的工程，需要完善的配套措施才能使得武漢市的保障性住房得以發(fā)揮最大的效率。但是，目前而且武漢市的保障性住房還存在以下配套措施的不足。

首先，保障性住房的中小學(xué)教育配套相對不足。中小學(xué)教育是居民非?？粗械囊粋€配套措施，但是目前，武漢市的很多保障性住房缺乏完善的中小學(xué)教育配套資源，或者是相對于其他的地段，保障性住房地段的中小學(xué)資源是沒有競爭優(yōu)勢的。其次，保障性住房缺乏完善的信息披露。很多武漢市的居民對于本區(qū)有哪些保障性住房都不是很清楚，應(yīng)該如何申請保障性住房也不清楚。沒有完善的信息披露形式就會造成社會對于保障性住房的監(jiān)督不力，結(jié)果就會出現(xiàn)在保障性住房的申請、分配以及管理之中存在問題。

2.2.3 無法有效滿足需求

保障性住房首先從量上來講是有限的，但是城市的中低收入居民的保障性住房需求確實遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其有限的供給。這就造成了很多居民需要排隊來等待保障性住房的分配。其次，隨著經(jīng)濟社會的不斷進步和發(fā)展，城市的中低收入群體對于保障性住房的需求也是在不斷變化的，他們也更加希望住的舒適。最后，不同類型的住戶以及不同月收入的住戶對保障性住房的區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)的期望是不一樣的，就是存在需求差異，因此從實際來說，要滿足他們的需求，就要提供差異化的保障性住房。

武漢市在保障性住房的建設(shè)過程之中要充分調(diào)查中低收入群體的住房需求，依據(jù)他們真正的需求提供合適的保障性住房，例如可以提供臥室數(shù)量較多、戶型較好、房屋面積較大的租賃型住房以滿足他們的住房需求。對于租金的制定也要因地制宜，考慮到住戶的實際，切不可“一刀切”的“粗暴”管理，要積極探索各種租金的補貼形式，以取得最好的補貼效果。

2.2.4 缺乏有效的準(zhǔn)入和退出機制

武漢市的保障性住房基本申請流程是自愿申請，然后由政府進行審查。但是目前而言，還缺少有效的準(zhǔn)入機制，使得一些沒有達(dá)到要求的居民也可以申請到保障性住房，例如對收入的審查這一塊上可能就存在很大的不確定性，因為一些居民可能沒有正式的工作，但是其月收入依然是超出了申請保障性住房的準(zhǔn)入條件。

而保障性住房的退出機制一直是困擾著我國保障性住房管理的難題。在武漢市也是這樣，退出機制效率不高，退出的標(biāo)準(zhǔn)不夠明確。在武漢市的保障性住房的實際管理過程之中，有很多小區(qū)幾乎是沒有退出的，并且房租的漲幅也非常的小，甚至還出現(xiàn)了，一些申請到了保障性住房的居民在居住了一段時間之后將其對外出租。這些問題的出現(xiàn)都表明沒有有效的退出機制就會導(dǎo)致保障性住房的供給效率十分低下。保障性住房建設(shè)和管理應(yīng)該以相關(guān)法律為基礎(chǔ)，但是目前，我國相關(guān)的法律不健全，這就導(dǎo)致了武漢市在制定準(zhǔn)入和退出機制的時候缺乏有效的法律支持。

3 完善武漢市保障性住房政策建議

3.1 規(guī)范保障性住房項目的運作

武漢市保障性住房要以國家的相關(guān)法律和政策為核心，規(guī)范整個運作過程，要強調(diào)整個過程的公正、公平和公開，確保居民申請、分配保障性住房的過程是規(guī)范的。并且要加強整個過程的監(jiān)督，強化社會監(jiān)督，充分發(fā)揮廣大人民群眾的監(jiān)督效能，要按政策辦事，也就是保障性住房項目的立項、規(guī)劃、建設(shè)、申請、分配以及管理等都必須依據(jù)各種政策、法律等，保證規(guī)范，保障公平，只要這樣才能減少在保障性住房項目運作中的各種“腐敗行為”，才能最大程度保證保障性住房的初衷，滿足中低收入群體的住房需求。將腐敗現(xiàn)象扼殺在搖籃，促進保障性住房建設(shè)和管理體系效率的提升。

其次，規(guī)范保障性住房項目運作的一個重要方面是確保保障性住房項目合理布局，避免浪費。武漢市現(xiàn)有的保障性住房區(qū)位較為偏僻，例如惠民苑，居民出行不方便，影響到了居民的生活。其次在制定保障性住房項目時要綜合考慮，要分析各個區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平和人口、資源的承載能力，要確保保障性住房項目的建設(shè)資金是充足的，房屋質(zhì)量是優(yōu)秀的，住戶出行是方便的，人們生活是幸福的，從而發(fā)揮保障性住房最大的效果。尤其是武漢市地鐵交通網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)逐步成型的背景下，其保障性住房規(guī)劃應(yīng)該與地鐵交通網(wǎng)絡(luò)進行對接，以有效地滿足保障性住房居民的交通出行要求。

3.2 完善保障性住房的配套措施建設(shè)

目前，居民對于保障性住房的配套措施比較看重的是醫(yī)療、教育和物業(yè)管理等。對于武漢市來說，要做好以下的相關(guān)配套措施：重視醫(yī)療、教育和物業(yè)管理基礎(chǔ)性的配套措施，尤其是教育和醫(yī)療基礎(chǔ)配套措施。在保障性住房的項目的規(guī)劃過程中，要保證基本的教育資源、公交站的配套規(guī)劃，讓保障性住房的居民住著安心與舒適。

其次，要加強信息的披露，要建立起武漢地產(chǎn)項目、住房市場信息披露的常態(tài)機制，要從電視、廣播、報紙雜志、網(wǎng)絡(luò)等多渠道披露信息，保障住房市場的信息透明、準(zhǔn)確；其次要采用市場、行政等多手段相結(jié)合的方式來促進房屋租賃的價格，要兼顧效率和公平，通過市場的手段來對保障性住房供給進行有效的調(diào)節(jié)加大保障性住房的覆蓋面。

最后，武漢市要嘗試市場交易的手段來加大保障性住房的供給。在一些中心城區(qū)，政府可以通過購買商業(yè)化住宅的手段來增加保障性住房的供給量。同時通過相關(guān)的金融措施的配套，擴大保障性住房項目建設(shè)資金來源，以此促進保障性住房的供給。

3.3 科學(xué)把握和預(yù)測保障性住房的需求

住房的需求決定了住房的供給，只有正好滿足需求，才能最大限度發(fā)揮保障性住房制度的效果，才能維護社會的公平正義。城市的發(fā)展、城市人口的持續(xù)增長與一定時間內(nèi)住房供給的穩(wěn)定性，以及不同人群的住房差異，使得一個城市的住房供給和需求總是存在矛盾的，而保障性住房總是供給相對不足，造成了一個城市保障性住房的供給和需求的矛盾更加突出。因此研究城市不同人群的住房需求差異，準(zhǔn)確、科學(xué)地理解住房需求對于解決住房供給和需求的矛盾、保障中低收入群體的基本住房需求具有重要的意義。武漢市首先要建立完善的居民信息數(shù)據(jù)庫，涵蓋各個層次的居民，包括外來務(wù)工人員、新就業(yè)的職工、中高收入群體等，使得對于住房的需求的數(shù)據(jù)可以做到準(zhǔn)確及時地掌握，并且這個信息庫的建立可以在很大程度上組織虛假申請。同時也要建立武漢住房信息數(shù)據(jù)庫，對于各類住房信息進行歸納和總結(jié)，使得居民和政府都可以實時地查詢到武漢市住房的供給信息，如此政府在制定保障性住房時，可以比對兩個數(shù)據(jù)庫，讓政策制定更為準(zhǔn)確有效。最后，武漢市可以借助一些新的技術(shù)來科學(xué)預(yù)測保障性住房的需求，例如通過大數(shù)據(jù)、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)等方法可以有效解決保障性住房需求預(yù)測時候的非線性問題，使得預(yù)測結(jié)果更加科學(xué)可信。

3.4 完善各類保障性住房的準(zhǔn)入申請和退出機制

法律是政府管理的基礎(chǔ)。因此，武漢市首先應(yīng)該出臺相關(guān)的地方性法律，使得保障性住房的申請具有法律效應(yīng)，受到法律的保護；其次保障性住房的申請系統(tǒng)要與銀行、個人征信數(shù)據(jù)庫、民政局和公安局等數(shù)據(jù)進行數(shù)據(jù)匯總和比對，對于申請首先要通過系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫的核查，然后要定期或不定期地進行檢查，對于存在違法、違規(guī)的虛假、欺騙行為要記錄于其個人的征信系統(tǒng)中，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為要永遠(yuǎn)取消他們申請保障性住房的資格，堅決杜絕不符合規(guī)定的人群居住在保障性住房；最后則要建立起信息披露機制，加強申請人和保障性住房分配等各種信息的公示力度，發(fā)揮人民群眾的監(jiān)督才能，對人民群眾的舉報實行獎勵，最大程度上減少虛假申請的可能性。

在保障性住房的退出上，武漢市應(yīng)該出臺一些政策鼓勵他們退出保障性住房。首先，要創(chuàng)新現(xiàn)有的保障性住房的物業(yè)模式，要發(fā)揮物業(yè)管理對保障性住房住戶的直接監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊保障性住房的轉(zhuǎn)租、出售等違法違規(guī)行為；其次，要通過政策、法律和市場等手段相結(jié)合，以鼓勵自愿退出、主動退出為主，對于理應(yīng)退出而故意不退出的住戶，要強制性退出，并予以公布其信息，對于那些不符合條件的不退出的居民，可以按照市場價格收取租金，通過租金的杠桿來推動他們主動退出保障性住房。

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