基于土地儲備運行機制下土地供應問題的思考

靳麗麗

摘要：在當前我國土地供應工作中，需要根據城市建設用地的基本要求，由政府通過土地儲備方式來將前期開發的土地分批和分時間推向市場。當前我國大部分城市都建立了土地儲備制度，并制定了相應的土地儲備計劃。但由于當前我國土地供應機制還存在許多不完善的地方，規劃欠缺科學性，這就導致部分地區土地供應缺乏連續性和前瞻性，出現土地供應不足的問題，因此需要基于土地儲備運行機制下進一步完善土地供應，以此來促進城市的健康、持續發展。

關鍵詞：土地儲備運行機制；土地供應；土地供應價格；市場需求預測；土地供應方式

一、我國土地儲備運行機制的狀況

我國土地所有權歸國家，在土地市場中，通過實行土地有償有期間使用的土地制度，在此框架下，國家為土地所有者，城市土地一級市場具有壟斷性，土地地使用權的轉讓和轉租需要從國家取得合法的土地使用權，并在合同規定范圍內進入市場流通，因此土地二級市場具有較強的競爭性。基于我國經濟體制改革、土地使用制度改革和土地管理改革的不斷深入，土地儲備制度得以建立起來。當前大部分地區建立的土地儲備制度都以土地收購、土地儲備和土地供應三個環節作為具體的運作程序。即基于土地儲備計劃由土地儲備中心來對城區范圍內的國有土地使用權進行購買或是收回，在出讓之前，由土地儲備中心對其進行前期開發和經營管理。并根據城市建設用地需求，在經過一段時間儲備后，將前期開發的熟地分期分批的推向土地市場。但由于當前我國土地供給機制還不完善，因此部分地區并沒有按照供給計劃供應土地，土地地供給計劃缺乏長期供給策略，因此導致土地二級市場有效供給嚴重不足，導致土地價格上漲。因此需要針對當前土地儲備運行機制中的土地供應問題進行解決和完善，以此來實現土地資源的合理利用，進一步促進城市化建設的有序開展。

二、基于土地儲備運行機制下土地供應的策略

（一）建立符合長期規劃的土地供應制度

為了能夠有效的解決當前土地供應問題，需要加快建立符合長期規劃的土地供應制度。具體可以與城市建設發展規劃和土地使用規劃相結合，科學制定土地出讓計劃?？赡茉诙唐诔鞘幸巹澲?，建立中期土地供應計劃，以此來保證土地供應的連續性，實現土地資源的合理利用。同時土地儲備中心還需要將供應計劃向社會公開，這樣公眾能夠在未來一段時間內政府關于土地供應方面的信息有一定的了解，使投資者能夠掌握更加可靠的投資依據。在土地供應計劃制定之前，儲備中心需要充分調查房地產發展情況，并統計當前城市中的土地面積，預測城市未來發展過程中可對土地的需求，以此來制定科學的土地供應計劃，確保土地的合理供應。另外，土地供應計劃還要保證具有較強的可操作性，這樣才能進一步促進土地供應機制的完善，全面提升土地管理水平。

（二）合理引導土地供應價格

合理引導土地供應價格，以此來避免土地價格的過快上漲，進一步促進市場經濟的穩定發展。由于土地供應價格主要由儲備成本、收購價格和土地增值收益三部分共同組成，其對土地市場健康發展具有直接的影響，同時也是抑制房地產價格過快上漲的關鍵所在，因此合理引導土地供應價格，可以為土地市場的健康發展起到重要保證作用。在實際土地收購工作中，可以從土地出讓金中劃出相應的資金，并吸收社會閑散資金，建立土地收益基金，用來進行土地收購儲備。在土地儲備整理前期引入市場競爭機制，采用招標方式來選擇土地整理公司，以此來提升土地整理質量，實現土地整理成本的節約。在土地供應過程中，嚴格管理經營性用地，對于特殊用地進行綜合招投標，加大對招投標監管力度，充分的通過競爭來引導土地市場的健康發展。

（三）加強對房地產市場預測

首先，商品房市場需求預測。我國城市的商品房真實需求需要結合各地往年的銷售數據來進行初步預測。影響商品房市場需求的因素大致包括國民收入及人均消費性支出、城市人口發展、房屋的空置情況等，需要綜合這些因素來對商品房市場需求進行預測，以此來獲取到較為準確的商品房需求量。

其次，土地市場需求預測。對商品房市場需求的預測是對土地需求預測的基礎。在實際預測土地市場的需求量時，需要考慮到土地儲備情況，政府需要對企業土地儲備進行認真普查和重點清理，并針對部分土地通過限期開發和到期收回等方式進行控制，實現政府對土地的壟斷權，更好的發揮出土地儲備制度的重要作用。同時土地儲備機構需要綜合考慮整個城市的規劃和版圖限制，對可開發用地有一個通盤的估計和掌握，科學制定土地使用計劃，使每年的土地出讓量始終保持在一個科學合理的水平。

（四）創新城市儲備土地供應方式

由于土地使用權作為一種價值單一的財產權，可以采取招標、拍賣和掛牌的交易方式供應；而建設項目是由技術因素與價值因素多個要素構成，不適合采取單一準則的拍賣和掛牌方式交易，而只能采取招標的方式。變儲備土地使用權的出讓為以儲備土地為基礎的建設項目的出讓，實際上就意味著土地使用權價格不再是唯一的成交指標而只是建設項目招標評標指標中的一個因素，這必然會使得用地單位加大對非地價的技術因素的重視，同時減少城市政府以及用地單位對土地使用權價格的預期，由此產生對高地價的抑制，從而達到削弱和改善儲備土地招拍掛供應方式導致地價高漲所帶來的上述負面效應。解決城市儲備土地供應問題，可以更多的創新城市儲備土地的供應方式。

將土地使用權的招拍掛轉變為以該儲備土地使用權為基礎的建設項目的招標，這種轉變將會改變政府的形象，進一步完善我國的城市土地儲備制度。以儲備土地為基礎的建設項目的招標，標的是建設項目，擬出讓的土地使用權是項目建設的物質實現條件。對住宅用地采用新的建設項目招標方式，與現行的土地使用權招標、拍賣和掛牌出讓方式相比，開發商獲取土地所花費的成本有所下降，因為房價是由地價、開發建設費用、稅費、資金成本、利潤以及供求關系等諸多因素共同決定的，倘若開發商對地價中政府的讓利進行攔截，轉化為自己的利潤，則政府采取新的供應方式的目的落空。因此在采用招標方式過程中，還需要加大對開發商利潤的監督和限制，以此來將該利益最大程度的轉移到居民手中。

三、結束語

針對于當前土地儲備運行機制中土地供應問題，需要相關部門要加以重視，并針對具體問題來不斷對土地供給機制進行完善，構建科學和連續的土地供應策略，以此來保證土地市場的健康、有序發展。

參考文獻：

[1]單丁潔，劉一周.以供給側結構性改革推動城市土地供應制度創新[J].中國土地，2016（08）.

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