試論住宅精裝修工程項目管理存在的問題及解決對策

楊宇

摘 要：伴隨社會經濟的飛速發展，人們的物質生活水平不斷提高，從而對住宅的要求也不斷提升。為了更好地滿足人們的住房要求，精裝修商品房應運而生。由于精裝修商品房能夠有效避免二次裝修所造成的資源浪費、房屋結構破壞、環境污染等問題，所以不僅得到了國家的大力倡導，而且受到了越來越多消費者的青睞。但由于住宅精裝修工程項目管理存在的一些問題，從而制約了其進一步的發展。因此本文試圖針對這一點展開相應的研究，并找出相應的解決對策。

關鍵詞：精裝修商品房；工程項目管理；問題；對策

1 前言

伴隨社會經濟的飛速發展以及城市化進程的不斷加快，我國房地產市場也迎來了高速發展階段，相關數據統計顯示截止2016年底，我國城鎮存量住宅總面積323.2億㎡，而在未來幾年，也將有約60億平方米的住宅被推向市場。由于人們的物質生活水平不斷提高，所以對住宅的要求也不斷提升。但是在商品房供給類型方面，仍然以毛坯房為主，需要戶主自己進行二次裝修。伴隨時間的推移，毛胚房二次裝修存在的諸多問題日益暴露了出來，從而催生了精裝修商品房的誕生。許多房地產企業推出的樓盤都開始以精裝修為主，精裝修商品房由于順應了時代潮流，自此迎來快速發展時代。但還需要看到，在對住宅進行批量精裝修的過程，由于工程項目管理存在的部分問題，卻會制約精裝修商品房的進一步發展，因此必須這一問題引起高度重視，并積極探尋切實可行的解決策略。

2 住宅精裝修工程項目管理存在的問題

2.1 成本管理方面存在的問題

大多數時候房企單位選擇由設計單位來制定室內裝修設計方案，但設計單位更多考慮的是整體功能以及美觀，在成本方面則考慮較少，再加之不少設計人員對裝修材料不夠熟悉，對裝修工藝缺乏了解，那么很可能會導致其在設計方案中選擇的新材料存在華而不實的問題，使得材料成本超出了既定設計成本。當設計任務緊張的時候，設計單位如果搶奪設計進度，還有可能導致設計方案出現關鍵細節部分與裝修現場不符合的情況，進而導致設計方案變更或調整，這無疑也是種時間成本上的浪費。

2.2 進度管理方面存在的問題

進度管理的目的是為了準時完成精裝修工程的進度目標，批量精裝修工程原本就有著專業性強、頻繁交叉作業、裝修環節復雜等施工特點，再加之一些負面影響因素的存在，所以會對整個批量精裝修工程進度產生影響。比如建設單位由于資金不足，沒有及時支付工程進度款，組織、協調、管理能力不足，未能及時解決工程出現的問題，以及驗收工作不及時等等。又如施工單位工程進度款資金安排不當，生產要素自有資金不足，施工進度計劃不合理，施工方案采用不當，裝修材料供應不及時等從而導致工程進度拖延。

2.3 質量管理方面存在的問題

住宅批量精裝修質量管理工作作為一項系統性的工作，涉及單位眾多，涉及面廣。導致質量管理存在問題主要有以下幾個方面影響因素：首先，人為因素。一方面是施工單位管理者是否熟悉精裝修工程質量管理標準要求，自身有沒有較高的質量意識；一方面施工人員施工工藝和施工水平是否滿足精裝修工程質量要求。其次，裝修材料因素。裝修材料包括原材料、成品材料、半成品材料以及周轉材料等，如果裝修材料存在以次充好，或者質量不滿足設計方案要求的時候，就無疑會對工程質量產生影響。可以說裝修材料作為住宅精裝修工程的基本物質條件，是整個住宅精裝修工程質量的基礎。最后，施工環境因素。在精裝修工程項目的實施過程中，氣候、給排水供應、施工場地照明、工作面等因素或多或少都會對施工質量產生影響。

2.4 安全管理方面存在的問題

由于住宅精裝修工程的施工多為室內作業，因此不少施工單位片面地認為室內作業并不會存在較大的安全問題，從而對于精裝修工程的安全管理工作沒有引起足夠的重視，未能切實執行相關安全管理規章制度，沒有對施工人員加強安全教育。而對于施工人員而言，由于很少接受安全教育，因此不僅缺乏安全知識，還缺乏安全意識。

3 住宅精裝修工程項目管理存在問題的解決對策

3.1 加強工程項目成本管理

一方面，嚴格管理設計變更。建設單位應該嚴格管理設計單位的變更，尤其是施工過程中的設計變更，工程師需要從現場可操作性、實用性作出更多的考慮去判斷。因為許多時候，一些突然而來的設計變更，可能僅僅是設計單位的設計師在某些地方見到比較新穎的造型做法，而想在此工程項目去做試驗效果。因此對于不太合理的變更，建設單位可以給予不同意。如此操作，設計單位則不會隨意增加可有可無的設計變更，浪費不必要的成本開支。一方面，握選擇施工材料的主動權。施工單位對于施工材料選擇時，除了參考設計單位推薦的材料供應商外，更應該讓公司成本部在市場上找類似的供應商咨詢價格，貨比三家之后，再行定施工材料；凡是涉及到需要在施工過程中的材料變更，施工單位不僅要要求設計單位具體說明材料變更的理由，而且變更的材料其采購成本也應當在規定的成本內。

3.2 加強工程項目進度管理

房企單位只要和業主簽訂了合同，那么就必須在規定時間內將精裝修好的住房交付給業主，倘若工程項目未能按時完成從而導致住房交付給業主的時間延后，那么房企單位就會因為違約而賠償業主相關費用。因此加強工程項目進度管理是尤其重要的。為加強工程項目進度管理，確保工程在規定工期內順利完成。本文針對批量精裝修工程的施工精細、各分部分項工程生產單元工作面流動性大、工作銜接性要求高等特點，對整個項目施工結構予以分解，從而使項目可交付成果和項目施工結構組成部分的組成元素得以明確。為了更高效有序地把控施工進度，現用工作分解結構工具對批量精裝修工程項目結構予以流水施工組織分解，從而最終形成一個標準化的穿插工序流程：1）公共部分。層間止水施工→作業面移交→天花放線排版→天花吊頂→電梯石材門套安裝→墻地磚排版放線→墻地磚鋪貼→管井門、防火門收口→涂飾工程→成品保護。2）室內部分。層間止水施工→移交精裝修→天花吊頂施工→廚衛間鋁扣板安裝→涂飾工程→柜體安裝→木地板安裝→全屋強弱電調試→開荒保潔。工程項目進度還涉及到各相關單位的彼此配合，所以對于房企單位而言，還可以通過合同措施解決進度款一時間未能及時支付這一問題，并通過經濟措施才處罰造成施工進度拖延的相關單位，比如裝修材料供應商延誤了裝修材料的供應，從而促使相關單位極大管理力度，確保工程項目的進度。

3.3 加強工程項目質量管理

首先，施工企業領導層應務必意識到質量管理工作的重要作用，進而將對批量精裝修項目工程的質量管理亦納入日常管理工作議程，如此方有利于激發管理人員的質量管理意識，繼而促進質量管理工作的有序開展。與此同時，為確保批量精裝修項目工程各環節質量管理工作均能得到有效落實，施工企業還應制定健全完善質量管理制度，并在質量管理制度中，就質量管理目標以及相關責任人予以明確，以確保項目工程質量管理工作的層層推進。其次，加強施工人員施工技能的培訓力度，不斷提高施工人員的業務素質能力，從而更好地確保項目工程施工質量。再次，由于裝修材料直接影響項目工程施工質量，所以在裝修材料進場之前，還應當安排專人對裝修材料的質量進行驗收，并以抽樣檢測的方式來進一步確認裝修材料是否符合工程要求。最后，當整個工程完成后，不僅需要進行施工成品保護檢查，還需要進行試運行檢查，進一步確保工程項目質量。

3.4 加強工程項目安全管理

首先，健全與完善施工審查制度，加大施工現場安全審查力度，盡可能將安全隱患扼殺于搖籃之中。其次，施工機器設備的使用也應當制定相關管理制度，確保施工人員不違規操作，一旦發現出現違規操作情況，根據相關規定給予處罰。再次，嚴格落實相關獎懲制度，對精裝修工程施工過程中嚴格落實安全施工相關規章制度的人員給予物質與精神上的獎勵，引導其他人員積極效仿。而對于不嚴格落實安全施工規定的人員，則應給予批評處分，如果情況嚴重的應作出開除處理。最后，強化安全教育與技術培訓，增強施工隊伍人員素質也是做好住宅精裝修工程施工安全管理工作的根本所在。施工單位應對施工人員展開多層次、多渠道、多形式的安全生產教育（如登高作業的安全注意事項、防火作業注意事項等），定期或不定期開展急救應急演練，增強全員安全意識。

4 結語

總而言之，精裝修商品房作為新時代人們對于住宅更高要求下的產物，已經逐漸成為了商品住宅房市場上的主導力量。但由于是批量精裝修，在加之精裝修住宅項目原本就是一項較為復雜的工作，所以為了確保裝修質量，必須對工程項目管理中存在的問題引起重視。本文主要從成本管理、進度管理、質量管理、安全管理四個方面分析了其存在的問題，然后分別針對存在的問題提出了相應的解決對策，希望本文的研究成果能夠給予相關人員一定參考。

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