淺議住宅小區停車難問題及解決對策

陳小虎

摘要：近些年來隨著私車數量急劇增長，尤其是大城市里住宅小區的停車問題日益顯著。雖然各方漸漸意識到了停車問題的嚴重性，也開始變化策略進行調整，但住宅小區的停車難現象仍然無法得到更多的改善。因此，我們有必要在分析我國住宅小區停車問題的原因基礎上，進一步有針對性地采取對策以便更好地緩解住宅小區停車問題。

關鍵詞：住宅小區；停車難；對策

1現住宅小區停車現狀

1.1現住宅小區停車位數量情況

我國住宅小區的停車位又大致可以區分兩種分布情況：一是2000年之前建造的老舊住宅小區，往往在建設之初并未規劃正式的停車位。隨著小區居民對車位的需求逐漸增加，這類小區開始規劃正式的地面停車位。起初只是在綠化帶和建筑周邊環繞規劃車位，但隨著私車的增加，甚至綠化帶本身也被清理出來，規劃做車位使用。二是2000年之后建造的次新商品房住宅小區，在規劃之初就建設了地下停車庫和地面停車位，通常車位設置的比例為3—4戶有1個車位。雖然在使用之初可以適應住宅業主的停車需要，但隨著私車的不斷增加，此類小區的物業方面往往劃出了原來行車通道的一邊作為停車位使用。

1.2當前我國住宅小區停車的突出問題

目前小區物業方面解決停車問題的措施簡而言之就是不斷在小區地面開發停車位。只要留有一絲能夠行車的空間，就將剩余部分全部開發成停車位似乎已經成為了物業解決停車問題的原則。然而，隨著近幾年私車的快速增加，不管是在老舊小區還是次新小區，由于車輛都停在小區的路面，本來就不寬敞的小區行車道被堵得水泄不通，進出車輛只能單行，特別遇到有反向互相行駛車子的時候，不少車輛在這過程中發生了碰撞摩擦。而原本每個小區都應配備的消防通道也形同虛設，一旦發生緊急情況，且不說消防車的行使，就連小區內部的業主行人也難以向外疏散。所以，停車困難不僅造成人車糾紛，甚至存在安全隱患問題。

2我國住宅小區停車難問題的原因分析

2.1停車位規劃滯后

由于過去在全國城市規劃設計時沒有充分考慮到汽車停車位和停車場，各房地產開發商在設計開發住宅項目時也就沒有將其納入自己的考量，也并沒有從發展的角度充分規劃停車位。正是因為房地產市場興起之時，我國對停車問題還未重視，缺乏一個完整科學、統籌協調的停車發展規劃，造成停車設施布局不合理，規劃用地未預留，停車庫建設明顯滯后于城市經濟與社會發展的需要。這種歷史遺留問題很難得到根治，小區占地面積早已框死，除卻減少綠化和占用行車道之外，無法做到再增加停車位了，可是與此同時，私車卻沒有停止增長。停車位規劃滯后，是住宅小區停車的“硬傷”。

2.2住宅物業停車管理不到位

很多住宅小區物業方面并沒有非常重視在停車問題的管理工作，對于進出小區的車輛并沒有實行比較嚴格的門禁管理，往往是憑借安保人員在大門口用記憶識別的方法，區別小區業主的車輛和外來車輛。這種管理方式讓許多外來車輛鉆了空子，一些附近商家的私家車就停放在小區空閑的私人停車位上。如果只是利用業主私車不在的情況下，按照規定登記按照時間離開的話，或許還能接受。但一些外來車輛一旦停放，就不顧不管原有車主的情況，常常?？客昃驼也坏饺?。這樣的舉動妨礙了小區的停車秩序，物業管理人員必須有所作為。

2.3停車管理法規不完善

按條例規定，物業管理區域內，規劃用于停放機動車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放機動車的車位，屬于業主共有。建設單位所有的機動車停車位向業主、使用人出租的，其收費標準應當按照價格主管部門的規定執行。車輛在全體共用部分的停放、收費和管理等事項，由業主大會決定。業主大會決定對車輛停放收費的，參照價格主管部門的規定確定收費標準。

通過這項條例可以看出，對于開發商所有的車位，收費是要按照價格主管部門規定來進行的。當前關于地下停車庫和地面停車位超高價出售、高價出租的現象，物業方面非但沒有做到充分管理的工作，反而經常與開發商串通一氣，作為“二傳手”租借給業主，謀取中間差額利益，將車位價格越炒越高，甚至導致一些車位被空置。且不說大部分業主不知道自己的合法權利而被“收費”，一些了解情況的業主也表示，由于條例沒有就問題出現提出解決措施，加上停車位所屬權問題復雜，各地有各地自己的情況，沒有明確的法律法規明文規定。對此，不得不承認，在停車管理方面，我國并沒有出臺針對性較強、具有全國性的法律意義的相關法律法規作為支撐。

3改善普通住宅小區停車問題的對策

3.1停車問題惡化嚴重的小區：采用立體式停車位

固然過改建小區地面公共部位是最直接最快速的解決方法，但是這種改建絕對不能是簡單粗暴的，甚至造成諸多安全隱患。改建首先必須考慮到小區行車道是否預留出足夠的空間進行安全行使，是否能做到再危險時刻有足夠的消防通道進行人流疏散和搶救。另外，要盡可能的少減少綠化面積，尋找綠化面積與停車空間之間的平衡。

其實，立體式車位在國外已經有了不少的成功案例。立體停車庫在發展中所顯示的安全性和性價比都越來越高，能大大提高車位的使用率。然而，目前有些小區已建的停車區域中，大多是露天區域，占地多，利用效率低。如能改建成立體停車庫，盡可能在不改變原有結構、尺寸的情況下，就可以使車位增加2到3倍，等于在總面積不變的情況下，又多修了幾個停車場。應該說，這種方法對舊建住宅小區尤其有效。

3.2地段較好的小區：協調周邊商業與寫字樓物業活用夜間停車位

我國的商務樓停車庫通常一到夜間就幾乎空空如也，而在它們附近的住宅小區卻往往是一些老舊小區，并不具有改建擴建的條件，業主都在苦苦尋求車位而不得。住宅物業方面完全可以與周邊的商務樓物業進行協調，商討出對雙方都有利的“錯時停放法”，將住宅夜間和周末大量的私車轉移到空置的商務樓停車庫去。

盡管這種方法看似兩全其美，但在實施過程中也有不少難點，最關鍵問題就是小區本身的地理位置。這類處理方法一般適用于距離商務樓區域較近的住宅小區，因而適用范圍有諸多限制。除此之外，停車時間的限定、停車金額的繳納等，都需要雙方物業進行協調，也需要住宅小區車主的大力配合。所以，在這方面還有待車主考慮各方因素，盡量與物業配合“雙贏”策略，解決停車難題。

3.3完善停車相關法律法規

政府方面出臺相關法規是解決停車問題的一個重要途徑之一。比如在日本，政府就發揮了重要作用，制定了五六部嚴格的停車管理法律，甚至規定必須有車位才能買車，從源頭上減少私車保有量，有助于根治停車難的問題；在后期管理方面，交管部門也會不定期檢查違規停車現象。在我國，政府已經漸漸開始著手于干涉停車問題，如北京等地的限牌措施和上海今年新推出的要有拍牌照才能購車的政策，都是對此的摸索。但就目前的結果來看，政府在摸索過程中還需進一步總結提高，應出臺更有效更直接的措施，完善相關法律法規，明確權利義務、科學進行城市規劃來治理停車難現象。

3.4加強停車相關秩序管理

面對停車難問題，物業公司應該擔負重要的管理責任，維持小區在停車方面的秩序。首先，在停車位收費管理上，物業公司要公開出示詳細的收費標準，根據車位的位置、固定與否合理有序的制定收費機制。要堅決要杜絕不固定收費、收費無標準的情況。其次，加強對業主停車秩序的管理，要定時巡查，杜絕業主亂占位。最后，針對外來訪客車輛，要做到一一登記、合理收費。由于小區內原本就停車困難，訪客車輛更要做到嚴格登記，進出管理有序。對于車位稀少的小區，可以采取按小時收費，或者在小區門口擺放“謝絕外來車輛進入”的告示牌來減少小區停車的壓力。