我國保障性住房研究

霍昕浩

摘要：從公共租賃住房的概念出發，對公共租賃住房政策進行具體分析，并構建評價方法對公共租賃住房政策進行評價，最后提出完善和發展公共租賃住房政策的建議。

關鍵詞：公共租賃住房;政策分析;政策評價

【中圖分類號】TU984

【文獻標識碼】A

【文章編號】2236-1879（2018）13-0047-01

一、公共租賃住房政策概述

（一）公共租賃住房的概念。公共租賃住房在住房保障體系中作為一個全新的概念，在我國尚未形成一致合理的定義。2009年7月北京市住房和城鄉建設部公布的《北京市公共租賃住房管理辦法（試行）》中指出：公共租賃住房是指政府提供政策支持，限定戶型面積、供應對象和租金水平，面向本市中低收入住房困難家庭等群體出租的住房。隨后，住房和城鄉建設部政策研究中心課題組在《發展公共租賃住房、實現住有所居》專題報告中認為公共租賃住房是投資者（政府或企業等）持有房源，并將這些房屋以低于市場價的方式租給特定人群，其租金水平高于廉租住房，低于商品房。不僅如此，全國其他地方在實施公共租賃住房保障措施的過程中，對其定義都有所不同。

（二）公共租賃住房的本質。公共租賃住房其本質是政策性住房，它是隨著經濟社會的發展而逐漸涌現出來的一種新型保障性住房，是一種“新品種”。公共租賃住房既是對我國住房保障體系的完善，同時也是房地產調控中政府保民生思想的再度提升。作為市場經濟下的產物，公共租賃住房受政府干預性比較強，而市場性質比較弱，這也與公共租賃住房的保障性質緊密相關。

二、公共租賃住房政策分析

（一）公共租賃住房的提出。2006年深圳市借鑒香港“公屋”經驗，率先探索以“公共租賃住房”為主體的保障性住房供應模式。《深圳市住房建設規劃（2006～2010）》提出要加快公共租賃住房建設，促進住房保障由“以售為主”向“以租為主”轉化，加強公共租賃住房對低收入戶籍人口和符合規定條件的非戶籍常住人口的保障作用。2008年1月出臺的《深圳市公共租賃住房管理暫行辦法》為進一步規范公共租賃住房管理機制、完善住房保障體系提供了強有力的支撐。在全國政協十屆五次會議（2007年3月22）上致公黨提出《關于構建以租為主的住房保障體系的建議》，明確建議要重點建設包括“出租型經濟適用房”和“廉租房”在內的“公共租賃住房”，確保城市低收入家庭有房可住。

（二）公共租賃住房的必要性。公共租賃房雖然在我國內地是新生事物，但是在新加坡、香港等發達國家和地區已經成為住房保障制度的主要組成部分，是解決絕大多數普通住房需求群體實現居住權的主要房產業態。發達國家的公共租賃房制度對于解決我國城鎮居民住房問題，實現絕大多數普通住房需求群體的居住權利，規避現行房地產制度不足，實現“保民生、保發展”，具有重要意義，可以作為我國住房制度改革的突破口和制度創新的重要途徑，因此發展公共租賃住房是很有必要性的。

三、公共租賃住房政策完善

（一）營造政策環境，推動政策發展。目前，限制我國公共租賃住房發展的因素在于房源獲取。通過新建方式增加公共租賃住房面臨著土地獲取方面的困難。對于地方政府而言，土地出讓收入成為地方政府的重要財源，因而地方政府在推廣公共租賃住房時積極性不會太高。不僅如此，通過回購方式亦需要有較大規模的資金支持。在沒有相應的稅收和金融優惠支持的前提下，地方政府和開發商不想也無力大量持有并出租公共租賃住房。因此，營造有利充分的政策環境，在土地、財稅、金融等方面給予相應的政策支持來激發各參與方的積極性，進而推動公共租賃住房的發展顯得至關重要。

（二）完善公共住房金融體系。目前我國公共住房金融體系對公共租賃住房支持力度有限。因此，建立起以政策性房地產金融機構為主導、互助性房地產金融機構為補充的公共住房金融系統勢在必行。

（三）加強公共租賃住房的開發經營管理。由于公共租賃住房具有長期經營和長期管理的特點，因此可以借鑒韓國經驗，模仿大韓住宅公社模式，成立相應國有企業，專門負責公共租賃住房開發經營和后續管理，并在土地取得、開發融資和稅收等方面給予相應優惠政策。同時，拓寬企業融資渠道，允許企業通過上市、信托、投資基金、發行債券、資產證券化等方式籌集長期性資金發展公共租賃住房，鼓勵各類基金投資經營住房租賃業務。

我國目前公共租賃住房建設仍處于起步階段，在公共租賃住房的政策建設和項目實施的過程中存在著申請門檻過低、建設資金不足、制度及管理機制不足等問題。要解決這些問題，必須建立公共租賃住房的匹配機制，包括配租標準的匹配、公共租賃住房建設地點的區位匹配、公共租賃住房的制度匹配、公共租賃住房的金融匹配等幾個方面的完善和發展。同時，公共租賃住房要做到有“進”有“退”。公共租賃住房退出機制的建立是我國現階段經濟發展水平和社會保障水平所決定的，是經濟發展的白然規律。我國雖然近年來財政收入有了大幅度的增長，但是還是無法滿足所有公共租賃住房需求者的需要，而短期內也不可能做到。真正要實現對于公共租賃住房租賃時限的公平，需要各項制度的配套工作。

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