房地產行業EVA考核存在的問題和對策

何春芳

摘要：企業的經營成果考核作為企業經濟管理的關鍵性工作，其考核評價的結論以及準確度對于企業決策者制定發展規劃將有直接作用。新世紀以來，國內企業一直在尋求改革傳統企業業績評價指標的方法，EVA指標的引用填補了傳統指標的缺欠，把考核評價和價值管理聯結在一起，考核評價體系更加完善。本文將圍繞房地產行業的EVA考核進行論述。

關鍵詞：EVA 考核；房地產行業；考核評價

一、房地產行業應用EVA 考核的優勢

EVA就是經濟增加值的英文縮寫，是一個以經濟增加值為基本的財務管理體系和決策、激發體制。國內的企業對于EVA也是早有耳聞，在21世紀初期就已經有企業引進了EVA考核體系。由于種種原因，這種制度在國內無法進行全面性的推廣應用，但是人人都認識到了它對于房地產企業考核的重要作用。房地產行業會計核算比較繁瑣并且收益具有不確定性，因此采用EVA考核適用性更強，新的考核方式對房地產行業有著顯著的帶動提升。

第一，EVA考核能夠幫助房地產企業更好的進行項目投資。房地產項目的建設工期較長，投資規模也比較大，因此充分的項目分析和盈利估算是很關鍵的。使用EVA考核來評估項目的投資情況時，能夠解決傳統的會計核算計量不重視資金成本的問題，房地產企業也就不會一味地追求利潤的增加，盲目投資的情況也會得到控制，進而節省企業的運營支出，資金的使用效率也得到了提升，項目的盈利能力也會得到提高。第二，EVA考核能夠為房地產企業的長期穩定發展提供助力。EVA考核評價與企業的戰略規劃是緊密相連的，致力于保持企業的競爭力。

EVA在房地產行業的運用可以讓企業決策者更有遠見，不再像過去那樣局限于當前，考慮問題時充分考慮到當前的情況以及遠期的預測，確保當前項目目標的完成以及下一個項目的順利進行，這樣就能形成良性循環。第三，EVA考核能夠解決房地產行業普遍存在的財務杠桿不合理現象。傳統的成果考核體系則缺乏這方面的優勢，企業決策者出于謀取更大利益的目的，很可能會操縱財務杠桿，利用債務資本提高自己的綜合水平，很容易造成財務風險。而EVA考核能夠有效遏制企業外部項目的杠桿化水平，減少那些瘋狂貸款投資卻不考慮收益率的項目，對保證房地產企業會計核算數據的真實性也有幫助。

二、房地產行業EVA考核存在的問題

EVA 考核作為一個新的體系，行業內成功引用的經驗比較少，在已引用的過程中出現了一些問題：

（一）EVA考核的條件不成熟

國內市場的不成熟對資本成本計量的質量產生了較大的影響，阻礙了EVA在房地產行業的應用。比起國外專業的EVA管理組織，我國的EVA應用水平還處于初級階段，機構水平參差不齊，高水平的人才嚴重不足，成果內容專業性不高，并且因為在我國EVA并未獲得政府方面的相關監管法律法規的支持，所以EVA如果大規模應用勢必會引起一部分人的反對，這些因素使得EVA的廣泛應用困難重重。在當前的企業經營模式下，利用EVA來推進企業財務管理體系和激發制度的改進并帶動企業管理理念和企業文化的改變最后形成以價值創造為中心的企業經營模式，是需要進行一連串的調整的。一些企業的管理模式很不合理，這對EVA考核的應用產生了極大的障礙。當前很多房地產企業的決策者觀念比較保守也會阻礙EVA考核的應用，要使決策者認識到資本成本的理念還需要努力。

（二）EVA無法應對決策者的短見行為

EVA的核算從幫助決策者考慮企業的長遠發展的角度出發，不過EVA的數據還是從短期指標評估的，因此無法應對決策者的短見行為。不少房地產企業對建設周期長投資規模大的項目比較謹慎，為了確保能夠完成當前正在開發的項目，及時回收項目投資，常常因為短期的EVA考核而對那些建設工期比較長卻有更大的投資回報的項目望而卻步，這種為了眼前利益舍棄長遠利益的行為對企業的發展極為不利，阻礙了EVA考核優勢的發揮。

（三）應用范圍受限

EVA能夠較好的估算企業的資產運作狀況，在房地產行業，企業擁有的固定資產較多，EVA模式能夠有效地考核評估企業的實際價值。不過由于房地產企業來說，EVA考核并不是很適應，所以大范圍推廣是有難點的，同時EVA考核的適應性不足更加阻礙了它的應用。另外，很多規模較大的房地產企業因為資產較多所以對EVA考核水平也存在一定的質疑。這是因為房地產企業的收益與市場密切相關，受經濟波動的影響明顯，EVA估值也會產生差異，給企業帶來風險。所以在房地產企業采用EVA考核的時候，還必須加強對EVA會計核算的工作，使其成果更加精細準確。

三、針對EVA考核問題的建議

只有認識到EVA考核存在的不足，既要充分體現出它的優勢，又要持續性的對EVA考核體系進行優化完善，才能真正的把EVA應用于房地產行業，實現其意義。

（一）優化內外部條件

首先，優化外部條件。推動資本市場的成熟，引領EVA方面的專業機構組織的建設并培養一批高水平的EVA人才，給EVA的應用提供優良的外部條件。其次，解決制度阻礙。建設以價值為指向的市場經濟制度，將傳統的財務管理制度和EVA體系互相結合，優勢互補，從而達到提高企業管理效率的目的。再次，優化調整企業的管理制度。推進企業的制度改革，盡量不要干預EVA的應用，減少EVA應用的困難，建立公開公正的信息管理制度并及時公示，發揮EVA考核的作用。最后，企業決策者要轉變觀念。企業決策者應該認識到EVA的意義，從行政層次保證EVA在公司內部能夠執行下去。

（二）密切聯系EVA考核，落實相關體系的建設

企業的業績通常是反映在財務情況上，從企業的長期發展來看，一些不屬于財務的因素也是很重要的。一些非財務數據能夠將房地產企業的很多方面體現出來，結合EVA考核，不同的體系同時發力，對企業業績進行全面而深入的考核評價，盡可能的反映出企業的現狀和未來發展的方向。因自身情況無法完全開展EVA考核的企業，也可以根據情況進行一定的調整。

（三）實行EVA會計調整

房地產企業EVA考核是否能夠順利運用，會計調整起到了很大的作用。分析當前房地產企業的特征，對于那些房地產企業需要長期支出的資金，需要按照資金發揮作用時間的長短有目的的財務資本化手段，然后在項目的建設期進行分攤；EVA考核更加關注現金流的實際變化情況，傳統的會計核算會把沖銷計提等內容進行一些規定，而EVA考核應該把它減弱，房地產企業的決策者也就更加容易對這些內容進行控制進而亮化企業的業績，還應該推動現金流量的變動體現出企業的財務狀況；作為房地產企業，項目的運營周期內是會有一些非營業內的收支的，它會對EVA考核有一定的作用，也需要采取資本化措施；除此之外運用EVA考核制度時，資產的重組和并購都是極易導致企業利潤發生大規模的變化，如果這些內容不能反映在EVA考核里，勢必造成EVA考核的偏離，就無法準確的體現出企業的運營情況。不同的企業有不同的狀況，在實行EVA考核制度時，必須確保制度符合企業的需求。

（四）關注經濟時政，及時調整考核指標

房地產行業受到市場的引導比較強烈，政策的變化對市場的供求關系會產生很大的影響，所以說在進行房地產行業的EVA考核時，一定要把政策變化對房地產企業的影響考慮在內。為了能夠更好的應對政策的變化，企業完全可以設立政策研究小組，專門負責政策的研究，及時跟蹤分析新的經濟政策，判斷出市場供需情況的變化。并且需要聯系政策和市場情況，恰當的調整EVA考核指標，準確的分出預估項目的盈利能力，確保EVA考核科學合理。

四、結語

現今房地產企業的管理是以價值為導向的，企業的目標是確保價值最大化。當前市場經濟不斷深入發展，EVA考核不但能夠幫助企業進行經營成果考核，也能夠提高市場經濟中管理者的思想觀念和經營理念，達到提高資金使用效率的效果，推進房地產企業的可持續性發展。

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