泰安市2017年地價狀況分析研究

趙立霞

[摘要]依托城市地價動態監測項目，通過測算不同用途地價水平和變化趨勢，形成地價狀況分析，為政府引導市場提供一定依據。

[關鍵詞]地價水平；變化趨勢；分用途地價；未來趨勢預測 文章編號：2095-4085（2018）05-0061-02

城市土地價格隨著城市經濟發展、人口增長、基礎設施建設、土地供求關系等因素的變化而變化，直接影響到城市房地產市場、土地開發等，進而影響到城市經濟社會發展。泰安市2017年地價狀況分析依托泰安市城市地價動態監測項目，通過測算不同用途地價水平和變化趨勢而形成。

1 整體地價水平與變化趨勢

2017年泰安市城區綜合地價水平值為1830元/m2，較2016年增長4.51%，漲幅較上年上升1.45個百分點，漲幅上升勢頭趨于明顯。分季度看，地價總體平穩，各季度漲幅較平均，無較大波動。地價持續上漲，但上漲幅度有上升趨勢，原因如下。

（1）2017年，泰安市圍繞推進富民強市、建設幸福泰安的總目標，緊緊抓住市場需求回暖的有利時機，加快推進供給側結構性改革，積極引導市場主體創新發展，經濟運行繼續保持總體平穩、穩中有進、穩中向好態勢。

（2）剛需購房是推動房價持續上漲的主要動力，從而推動地價上漲，近幾年泰安周邊鄉鎮的農村家庭人口、以及務工人員有追求城市生活的想法，還有高校畢業學生在一二線大城市夢破碎后向泰安加速集中導致的人口紅利，從而形成“返鄉置業”的熱潮，以及放開二胎生育政策，加速釋放首次住房需求、改善型住房需求，都導致了對泰安住宅地塊的持續需求。

（3）2017年泰安市土地計劃供應量與上年持平，實際供應成交量大幅減少，土地需求特別是商業、工業等投資性用地需求持續降低，影響地價上漲幅度。

2 不同用途地價水平與變化趨勢

2017年泰安市商業、居住、工業地價水平值分別為2958元/m2，2967元/m2，327 ：TG/M2；較2016年分別上漲3.07%，5.47%，2.19%；住宅用地價格漲幅上升幅度略大。

三種用途中住宅、商服用地價格漲幅略大于工業用地漲幅。主要原因是：受適度寬松貨幣政策、房地產調控因城施策、全面放開二孩政策等影響，泰安市商品住宅市場環境得到明顯改善，商品房銷量回升傳導作用影響，加之住宅用地計劃供應規模連續三年減少，用地供需保持適度緊張，因此住宅用地價格保持一定上漲幅度。

三類用途地價水平值比值為1：0.98： 0.11，商住用地價格比1.02，商住價格接近。商住用地價格接近的原因主要是：泰安市作為國內著名旅游城市，環境優良，特別是泰山山腳地區特別適宜居住，住宅用地價格明顯高于省內其他經濟規模相當的城市；但泰安市旅游業對城市商貿流通、服務業的帶動作用不夠明顯，對商業地價影響有限；另外近年來傳統商業受電商沖擊較明顯，商業地產投資回報率降低，投資風險較住宅投資偏高，總體呈現商業物業與住宅物業價格接近甚至倒掛態勢。

3 不同區域地價水平及變化趨勢

3.1 商業用地不同區域地價水平及變化趨勢

2017年泰安市地價監測區域內商業地價總體水平值為2958元/m2，一級地價水平值為4122元/m2，二級地價水平值為3182元/m2，三級地為2526元/m2，四級為1783元/m2。以增長率看，總體呈現高級別漲幅高，低級別漲幅低的特點；一級地地價漲幅最高，為3.75%；四級地漲幅最低，達1.54%。

泰安市商服一級區域為泰城商業服務業中心區，市場繁榮，區域商場鋪位或沿街商業用房租金漲幅較大，地價漲幅較大。二級區域為居住集中區，商業業態中沿街店鋪所占比重較高，另外該區域為寫字樓比較集中的區域，隨著服務業發展，中小企業進入寫字樓辦公的意愿增強，區域寫字樓租金持續上漲。三級、四級區域為舊城改造區域和城鄉結合部區域，受城市更新進度加快，區域區位條件改善明顯，商業分布比較分散，因此地價漲幅較小。

3.2 居住用地不同區域地價變化趨勢

2016年泰安市地價監測區域內居住地價總體水平值為2967元/m2，居住一級地價水平值為4545元/m2，二級地價水平值為3125元/m2，三級地為2528元/m2，四級為2087元/m2。從增長率看，總體呈現高級別地價漲幅小，低級別地價漲幅高的特點。

泰安市居住用地價格呈北高南低的特點。泰安城區北部為泰山，泰城規劃依山布局，區域環境優良，配套成熟，城市建設水平較高，土地資源稀缺性突出；監測區南部區域為舊城改造或退二進三區域，城市配套、環境狀況等均與北部區域有一定差距。一級地所在沿山區域由于資源稀缺，房價較高，目前房屋均價接近1.5萬元/m2，房價持續上漲壓力較大，因此地價較高且漲幅較小；南部區域房價較低，隨著房地產限購政策的松綁，去庫存壓力明顯緩解，區域商品房銷售狀況好轉，因此地價漲幅略大。

4 工業用地不同區域地價變化趨勢

2017年泰安市地價監測區域內工業地價總體水平值為327元/m2，工業一級地價水平值為3937G/m2，二級地價水平值為314 jG/m2，各區域地價漲幅接近，地價上漲主要源于土地取得成本增加。

5 未來地價變化的趨勢預測

2017年9月，泰安市迎來今年“金九銀十”首場土拍，兩塊土地均位于高鐵片區，溢價率分別為59.2%、99.9%a，預計房價會達到7500元/m2，而目前周邊市場房價在6000元/m2左右，業內人士分析新一波的漲價潮已經在路上。說明高鐵板塊作為西城核心發展片區，坐擁高鐵帶來的交通及經濟紅利優勢，加快發展。

預計泰安市2018年房地產市場在滿足宏觀經濟在結構轉型過程中穩中向好；因城施策，多策并舉，多管齊下，力促房地產市場回歸平穩理性的前提下將呈現“成交回落，價格趨穩，新開工、投資中低速增長”的特點。