樓市遇冷的燕郊樣本

胡巍

便捷的公交系統、林立的高樓……燕郊街頭的景象有時讓人們忘了：燕郊只是一個鎮。

“全鎮已形成以電子信息、新能源、新材料、生物制藥、裝備制造、綠色食品為主的高新技術產業區；以休閑旅游、健康醫療、現代物流、文化創意為主的現代服務業。擁有高新技術和先進制造企業182家，規模以上民營企業17家?！边@是河北省三河市政府官網對其轄區燕郊鎮的介紹。

雖然政府官網的介紹中并未提及房地產業，但稍加留意便會發現，數不清的房地產廣告，隨處可見的售樓處、地產中介門店，是燕郊的鮮明特色。因其毗鄰北京，加之相對低廉的房價，燕郊成為不少“北漂”置業的地點，進而也被不少炒房者盯上。

“房地產是推動燕郊發展的重要力量。”燕郊一家本地房地產開發商的銷售負責人對記者說。

2017年3月底，《中國經濟周刊》記者曾造訪燕郊，彼時大街小巷滿是西裝革履的房產中介人員，很多人在街頭就與看房者聊得火熱。

如今，形勢正在起變化。

探訪燕郊：帶客看房的人員比購房者還要多

2018年10月中旬，《中國經濟周刊》記者再次造訪燕郊，房地產元素在當地仍隨處可見，但廣告牌舊了，也沒有新的海報覆蓋上去；售樓處、中介門店仍在，但人氣變得冷清，甚至相當一部分已經關門；街頭難見中介人員，他們甚至不在門店“坐班”，哪怕是行業巨頭鏈家的一些店面，大門也已上鎖，經紀人將自己的電話或名片張貼在門口。

“如果您跟銷售人員聊滿20分鐘，他們就會給我支付報酬了。”一位中年女士希望帶記者去售樓處了解情況，在如今的燕郊大街上，這種帶客去售樓處或中介門店的人員，甚至多于經紀人或售樓人員，更多于真正的客戶。“很久都攬不到一個活，大概從去年6月開始就這樣?！?/p>

不要說客戶，在10月中旬周末的下午，燕靈路口附近的“售樓一條街”北側，就連行人也不多。

當記者以購房者的身份進入港中旅·海泉灣項目的銷售大廳后，一位售樓人員上來就向記者強調：“您首先要確認自己的確擁有購房資質，外地戶籍需有3年社保或納稅證明且限購一套，本地戶籍限購兩套，否則我們肯定不會把房賣給您。港中旅作為國企，也絕對不可能像某些機構，協助您偽造資質?！?/p>

這一段開門見山的介紹，一定程度上也解釋了售樓處門庭冷清的原因——許多人不具備購房資質。在半小時里，大廳內沒有其他任何客戶。這位售樓人員一方面承認燕郊樓市遇冷，一方面又解釋說：“也不總是這個樣子，周末還是有些人來?！?/p>

“此前一年間，我們的項目一直處于價格平穩期，既沒有上漲，也沒有像大家想象的那樣下降。項目適合剛需或改善型需求，項目從一開始就是這樣設計的，而不是為了迎合炒房者。在此前燕郊房價瘋漲時，我們也是按照備案價格定價，沒有跟風炒作?！鼻笆鍪蹣侨藛T還表示他們過去不把房子賣給投資客，但轉而她又向記者介紹現在也是投資時機。

限購讓燕郊失去了北京客

前述燕郊本地房地產開發商銷售負責人說：“限購是導致燕郊樓市遇冷的主要原因，某種程度上說，甚至是唯一的原因?！边@項對燕郊樓市“殺傷力”頗大的限購政策出臺于一年多之前。2017年6月2日《廊坊市人民政府辦公室關于進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的實施意見》對外發布，三河市被納入調控范圍，其中要求：

“非當地戶籍居民家庭能夠提供當地3年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的，限購一套住房，包括新建商品住房和二手住房。已經擁有一套及以上住房，或者無法提供當地3年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在當地購買住房。補繳的社會保險或納稅證明不得作為購房有效憑證。

“當地戶籍居民家庭已擁有兩套及以上住房的，暫停在當地購買住房，包括新建商品住房和二手住房?！?/p>

上述房企銷售負責人認為，“早在本地企業開始大規模開發的時候，目標客戶群體就在北京。要知道燕郊原住民就幾萬人，如果客戶目標是他們，怎么可能去建幾十萬套房子？限購政策出臺后，我們的目標客戶不具備購房資格，相當于企業最初設計的發展方向與現實制度脫節，房子當然賣不動?！?h3>一年半時間二手房價格幾近“腰斬”

燕郊房價下滑是一個事實。

2017年3月底，《中國經濟周刊》記者在燕郊采訪時，中介對本地二手房的報價多在每平米3萬元左右；今年10月中旬，二手房的報價多在每平方米一萬七八千元，甚至有個別報價在1.5萬元左右；而新房單價則在兩萬元到3萬元之間。

“但有新聞說房價從每平方米4萬掉到1.5萬元，這是不客觀的。不同地理位置、小區環境、戶型朝向等因素，房屋質量不同導致價格有明顯區別。在房價最高時，4萬元一平方米的情況也不多，那都是質量很好的房子，現在確實有單價1.5萬元的房屋，但其質量相對較差。不能用質量不同的房子的售價做對比?！鼻笆龇科箐N售負責人對記者說。

“房價下降主要指部分二手房，對于開發商而言，新房銷售沒有影響。首先，燕郊本來就沒多少新房在售，因為5年都沒有批住宅用地。過去受限價政策影響，新房和二手房價格倒掛，本來就比二手房便宜。其次，價格明顯下降的二手房，主要來源于資金出現問題的投資者，釋放的房源目前并不多。資金上沒有問題的投資者，雖然掛牌出售，但也沒有因為急于出手而降價。總的來說，有資質買房的人不多，市場上真正用于交易的房子也不多，而掛牌價與成交價是有區別的。”

無論是2017年還是2018年，記者在采訪中都發現，燕郊新房不是商品房住宅銷售的主力，目前僅有港中旅、中興等少數項目在售。

“燕郊已經5年沒有劃批住宅用地了，新房本來就少。就算是新房，目前也基本封頂或臨近封頂，我估計也就四五千套。在2016年樓市瘋漲的時候，主要也是二手房交易。這有一個好處，不存在爛尾的風險?！碑數匾晃环康禺a從業者介紹說。

環京地區房價下降的不只是燕郊，據前述銷售代理人員介紹，大廠的房價也在降，他手頭的新房每平方米價格為一萬三四千元。“不只燕郊，整個環京地區樓市都不景氣。開發商的資金鏈容易出現問題，所以必須降價盡快回籠資金。此外，大型開發商之間通過收購股份的方式進行合作，我認為是已經拿到地的開發商手頭沒有錢，只能尋求合作?！?h3>一位房企銷售負責人的自述：“燕郊此前只是跟風北京漲價”

燕郊樓市的一個特點是，除了個別樓盤由港中旅這樣的非本地企業開發，幾乎所有樓盤都是本地企業開發，福成、興達、燕達、匯福等集團公司在當地被視為“本土四大開發商”。在樓市遇冷之時，燕郊本土開發商的日子又怎么樣？

位列“本土四大開發商”之一的一家房企的銷售負責人接受《中國經濟周刊》記者采訪時談及燕郊本土房企的生存現狀：

“燕郊樓市過去的確存在地方保護主義。這不難理解，任何一個地方政府都需要培養一些本地企業。外來開發商可能賺了錢就走，只有本地企業才能源源不斷地繳納財稅，為當地經濟發展做貢獻。

“北三縣和通州的關系，過去是‘三個統一，即統一規劃、統一政策、統一管控，現在又多了一個統一標準，成了‘四個統一。所以燕郊的規劃不是三河市說了算，還要通州批準。燕郊已經5年沒有劃批住宅用地，隨著經濟社會的進一步發展，即便未來劃撥，地方保護也很難行得通了。對于我們這樣的小企業，資金實力決定我們不可能與大型房企競價，所以未來可能連地都很難拿到。

“未來，我們這種企業只能退出房地產市場。首先，對于一些企業老板而言，這些年通過地產開發已經賺夠錢，現在收手也很滿足。其次，燕郊本地的幾家企業原本就是多元化發展，比如福成有牛肉生意，匯福是糧油集團，轉型上沒有障礙。

“一些人認為，房地產對于當地發展的貢獻，比燕郊的國家級高新區還要大。我不這么看，發展還是要有實體經濟的帶動。但可以肯定的是，房地產有重要貢獻。作為一個鎮，燕郊比很多地級市還要繁華。此外，隨著房地產開發，大量人口聚集，有很多人來到本地工作，其中一些人來自北京，這種人口的集聚效應也為未來發展奠定了基礎?！?/p>

而談及此前燕郊房價是否過高的問題，他認為，“說到之前炒房，不能說燕郊沒有，但又有多嚴重？當通州房子單價達到6萬到8萬元時，僅僅‘一河之隔的燕郊，憑什么不能賣3萬到4萬元呢？燕郊承接的正是在北京買不起房或者沒有資質買房的人。如果說炒房，那也是北京先把房價炒起來，然后才有燕郊跟風漲價。

“房地產行業受政策影響太大，相比之下，市場的影響就顯得小了，這次燕郊樓市遇冷就是這樣。同樣，也會產生一些市場怪象。當2016年二手房房價瘋漲時，開發商的新房因為受到政府限價，不能上漲。我們當然不愿以低價賣出去，但如果辦了預售證又不賣，就是捂盤行為，要受處罰。所以開發商干脆連預售證都不辦，建好了房子也不賣，又規避了處罰的風險。所以市場不完全放開，就會產生一些怪象。

“但我認為，目前的政策是有利于經濟發展的，包括讓樓市冷下來的限購政策。因為完全放開市場是有前提的，需要強大的制度，尤其是法治的保駕護航。如果一時還做不到，適當的政策手段才能保證經濟的健康發展?！?/p>