銷售乏力、銀行支持減弱、有息負債高企、資產轉讓頻現數說房企生存現狀

孫庭陽

在決策層調控決心空前的背景下，今年三季度的房企，特別是龍頭房企的日子過得怎么樣？《中國經濟周刊》記者希望從銷售、融資、拿地等數據一窺房企的生存現狀。

銷售乏力，三季度龍頭房企頻降價

《中國經濟周刊》記者梳理了國內在A股、H股上市的2017年凈利潤排名前20位的房企每月公布的房地產銷售金額、銷售面積和銷售單價數據。企業公布的銷售數據，比單個樓盤的價格變動更為全面，也比國家統計局公布的城市平均數據更能體現房企的銷售狀況。

據《中國經濟周刊》記者統計，9月，20家房企的銷售單價（總銷售額/總銷售面積）為14527元/平方米，相比于去年同期的14108元/平方米有所上升，但比8月微降85元；比7月下滑1203元，降幅達7.11%，相當于每百平方米的房子降價12萬元。

具體到各家房企的情況來看，以2018年7月的數據為基數，8月，20家房企中有11家銷售單價環比下降，下降數值最大的是華潤置地（1109.HK），達9498元。招商蛇口（001979.SZ）、綠城中國（3900.HK）等房企均在單價下降之列。某一家公司售價下降，可能與當月銷售樓盤的品質有關，但20家房企中過半數降價，則有著一定的普遍性了。

再看9月的數據，相比7月，銷售單價下降的公司達到了14家，中國金茂（817.HK）、招商蛇口、金地集團（00383.SH）等4家房企的銷售單價更是連續兩個月下降。

三季度房企銷售端低迷的表現不僅體現在銷售單價上，更體現在總銷售額上。

歷史上，排除1月和2月合并統計的因素，6月往往能夠形成一個年度銷售高峰，以各年度6月的銷售數據做標尺，可以評判下半年房企銷售的火熱程度。

據國家統計局數據，7月、8月全國商品住宅期房和現房單月銷售額分別是9723億元和9503億元，相比起前兩個月1.07萬億元和1.52萬億元，縮水幅度巨大。9月份最新數據尚未公布，我們可以通過20家上市房企數據來預判一下。

20家房企今年三季度各月總銷售額的數據，均遜于往年。記者還注意到，2016年，9月總銷售額略超過當年6月；2017年，9月總銷售額與6月相差12%；而今年9月總銷售額距離6月的數值有22%的差距。7、8兩月，20家房企合計總銷售額相比6月下滑幅度也高于往年。

可以說，今年三季度，特別是進入9月以來，房企銷售數據不如前兩年，而這或將直接影響房企的銷售回款。

銀行支持減少、自籌資金增多，房企開發資金承壓

據天風證券研究所研究報告，房企開發資金構成中，最大一塊源于銷售回款，占比在44%左右，緊跟其后的自籌資金占比39%，還有16%來自銀行貸款。

在銷售回款受銷售低迷影響的情況下，房企開發資金來源的另外兩條主要渠道的表現又如何？

從今年3月份以來，房地產開發資金中，來源于國內貸款的累計值同比變化幅度已經連續5個月為負，下降幅度從1.6%到7.9%不等，今年7月至8月的降幅分別是6.9%、6.6%，可以理解成銀行對房企支持力度在下降。

上一次銀行對房企的貸款連續下降發生在2015年3月到2016年2月，連續11個月下降。彼時，各地曾迎來房地產降庫存，并伴隨著房價上漲，2016年9月底，以北京為代表的地方政府陸續出臺調控政策，房地產業進入調控政策密集出臺的時期。

銀行貸款對房企支撐降低時，房企自籌資金就得提升，如果增長幅度不能填補銀行貸款下降的缺口，就難以支撐房企開發的現金需求。

國家統計局數據顯示，從2017年10月開始，房企自籌資金累計一直呈現同比增長態勢，同比增長幅度已經從2017年10月的微增0.3%，上升到今年8月的增長11.2%。

發債是房企自籌資金的重要途徑，《中國經濟周刊》今年7月曾刊文關注房企發債融資是否變難的問題，數據顯示，被監管層中止項目整體占比并不算太高，但是中止項目數量從5月中旬以來有所增加，在2018年，資產證券化、租賃專項債券以及基金合作將是企業融資的突破口。

那么，房企手中可供銷售的住宅數量又怎樣？

據國家統計局數據，截至8月底，商品房住宅待售面積2.64億平方米，相較于2016年2月峰值4.66億平方米，已經下降了43%。對比庫存面積，和現在庫存商品住宅面積接近的時間點是5年多之前的2013年1月。

從房企角度看，庫存量減少，一方面可以理解成積壓的資金在減少，庫存房源已經逐漸變現成資金。另一個層面也可以理解為，依靠減少庫存來增加資金調度的余地越來越小。在過去，如果要有新增資金使用，在銀行貸款減少、自籌資金成本高的背景下，將手中現房降低利潤率銷售，加快資金回籠，是可選辦法之一。

償債壓力大，房企債務迎集中兌付期

中國房地產業協會會長劉志峰8月底談道，房地產企業的負債率連年高企。今年上半年，房企資產負債率達到了80%，少數房企由于杠桿率過高，無法支撐企業的規模擴張，最終導致現金流枯竭和債務違約。

今年中報公布后，某公司負債下降，公司在半年報中強調其為利好，稱“實現總負債水平和負債率大幅下降”。

恒大研究院發布的報告顯示，截至2018年6月底，除民間融資和類金融機構貸款，房企有息負債余額約19.2萬億。數據表明，未來4年是兌付高峰。2018下半年到2021年是集中兌付期，規模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億，2022年及以后總計僅0.9萬億。其中，規模最大的銀行和非銀金融機構貸款在未來4年集中到期；公司債2015—2016年集中發行，也從2018年下半年開始密集到期。

短期借款、長期借款和應付債券都屬于有息負債，是需要支付利息的債務。業內通常會以有息負債占全部投入資本比例，來監測公司發生債務風險、資金風險的概率。這個比例大于50%時，意味著有息負債大于權益資本，債權人風險就比較大。

《中國經濟周刊》統計，20家上市房企中，在2017年中期時，就有18家此指標高過50%；到2018年中期，除中國海外發展（0688.HK）外，19家公司此指標都超過50%，超過80%的就有4家，這意味著投入運營的資金里，超過80%都是要付息的，會直接導致利息成本高企。

房地產資產轉讓頻現，房企要改行？

當宏觀環境發生變化時，企業就要尋求各自的出路，而龍頭房企往往成為市場風向標之一。

9月中旬，曾經為四大房企“保招萬金”之首的保利地產（600048.SH）宣布更名“保利發展”，公司的發展戰略也升級為“以不動產投資開發為主、以綜合服務與不動產金融為翼”，今后將重點發展兩翼功能。

除了調整企業發展戰略，記者注意到，一些企業，特別是央企、國企正在實打實地出讓房地產資產。

據北京產權交易所統計，1—8月，北京產權交易所成交的68宗房地產企業國有產權轉讓項目中，央企有38項，成交金額為130.34億元。

例如，航天科技旗下航天置業轉讓北京航天恒潤置業22.60%股權；中航國際控股公司轉讓中航萬科有限公司60%股權；中國冶金地質總局山東局轉讓山東正元置業有限責任公司100%股權及債權等等。

成都安仁華僑城仁里文化旅游開發有限公司（下稱“仁里文化”）在北京產權交易所掛牌轉讓100%股權。華僑城集團公司是仁里文化的大股東，通過旗下的華僑城西部投資有限公司出資2.1億元，持股70%。今年1月9日，仁里文化以底價競得成都大邑縣安仁鎮集鎮區兩宗土地，總成交價約2.02億元，總用地面積約163畝。

天津津誠國有資本投資運營公司（下稱“天津津誠”）是天津國資委出資設立的國有獨資公司，持有天津房地產集團有限公司100%股權，現在正在天津產權交易所掛牌，進行增資擴股混合所有制改革，改革之后，天津津誠將持有天津房地產集團35%的股權，新股東持股65%。天津房地產集團有限公司是天房發展（600322.SH）的大股東。天房發展作為天津市最早成立的房地產綜合開發企業、國家房地產開發一級資質企業，如果新股東是民企，股權轉讓后，天房發展的實際控制人將不再是天津市國資委。

有賣就有買，喊著“活下去”的萬科，其子公司斥資32.34億元與同行業上市公司的全資子公司簽署《股權轉讓及合作協議》，合作開發。

新的市場環境下，房企新的洗牌可能剛剛開始。