征地拆遷建(構)筑物測繪中的技術難點與分析

王振

(珠海市測繪院，廣東 珠海 519000)

1 引 言

隨著經濟與社會的發展，城市的建設規模越來越大，一些原來在城市邊緣的農村也被高樓大廈包圍進來，成為城市的一部分。城中村成為低收入群體在城市生存的聚集地，同時由于規劃的落后甚至沒有規劃，城中村存在各種各樣的問題，各種建筑私搭亂建、交通混亂、排水不暢、電線雜亂、治安落后等問題突出，同時隨著城區的建設用地越來越緊張，城中村的存在已成為城市發展的一種障礙。越來越多的城市啟動了城市更新工作，對城中村進行征地拆遷。由于涉及村民的切身利益，城中村的拆遷是一項極其煩瑣、極其困難的事情，需要政府各部門的密切配合，此時測繪部門的作用尤其重要，只有通過測繪部門細致精確的測繪工作，才能確定各種建(構)筑物補償的面積，為后續的拆遷補償工作提供必要的技術依據。本文主要從技術方面對征地拆遷測繪中遇到的各種問題進行分析以引起相關從業人員的重視，從而更好更快地解決現實中遇到的難題。

2 測繪中的技術難點及分析

2.1 測繪內容及范圍與商品房測繪有較大不同

征地拆遷由于其特殊性，與商品房測繪有著較大不同，商品房按照建筑設計規范進行設計，嚴格按圖紙施工，各建筑結構功能清晰明了，測繪人員需嚴格按《房產測量規范》對符合面積計算規則的部分進行施測，需區分套內建筑面積、公攤建筑面積，遵循誰使用誰分攤的原則將公攤建筑面積分配給各套內建筑面積，形成完整的各產權建筑面積。對《房產測量規范》中明確不符合計算面積的部位比如層高 <2.20 m的部分不進行測量。而征地拆遷測繪前首先需要與委托方明確哪些項目需要進行測繪，哪些項目是無法通過測繪進行確定的。需要測繪的項目要提供哪些最終數據給委托方，幫助其與村民在補償計算時使用。對于被征地村民來說，有些建(構)筑物雖然達不到計算建筑面積的條件，但是村民在建設時付出了資金成本，在征地補償時需要被計算進去，因此在進行征地拆遷測繪時需對此部分進行單獨的統計計算。比如層高低于 2.20 m的房屋，村民自己搭建的鐵皮棚，伸出建筑主體的水泥雨篷，院內鋪設的水泥地、地磚地面，磚砌院墻等各種構筑物。有些項目雖然在征地補償的范圍內，但不能通過測繪手段進行確定，此種情況需區別對待，比如建筑物的裝修程度，各種果樹的品種、樹齡，魚塘內魚苗的品種數量等不宜在測繪報告中體現，需有其他專業人員進行判定，但測繪時可對青苗的種植面積及魚塘的范圍進行測定。無法進行測定的不表示，如地下化糞池的面積、地下水池的體積、手搖水井的深度等，如需在成果報告中表示，僅可表示其數量。

因此，由于征地拆遷的特殊性，在作業開展前需對甲方的需求進行了解，并根據甲方的需求制定詳盡的技術設計書，此技術設計書需得到甲方的認可后才可有針對性地開展下一步的測繪工作。

2.2 測繪實體外業施測困難且缺少施工圖紙的比對

由于城中村建筑的復雜性、外業施測時存在較多困難：

(1)城中村房屋經常依據地形地勢為達到面積利用最大化任意建造，有較多的不規則形狀房屋。

(2)房屋建筑較為密集，有較多建筑物是緊挨在一起的，不易判斷建筑外輪廓。如圖1所示，在主建筑的外圍，村民又加建了許多的附屬房屋與主房緊挨在一起，并對主房的部分結構進行了改造，加裝了玻璃框架圍護，此種情況下會對各房屋結構的外輪廓判斷造成困難。

圖1城中村建筑物示意圖一圖2城中村建筑物示意圖二

(3)城中村房屋多為出租屋，多數房間不能有效通達，有許多尺寸不能直觀方便地測量，需綜合多處測量數據進行判定。如圖2所示，為村民自建的兩棟較高層的建筑，兩棟建筑靠得很近，測量員很難在建筑物夾縫中進入測量，且房屋多數已出租給外來人口，在內部也很難對建筑進行完整的測量，此種情況下，測量員需綜合建筑外圍測量數據、建筑內部測量數據、建筑屋頂測量數據綜合進行判定分析，有時測量員甚至需要使用全站儀測量建筑物的各點位相對位置進行輔助驗證。

圖3 城中村建筑物分布示意圖

(4)多處尺寸需在室外使用激光測距儀進行測量，由于城中村建筑的雜亂性以及各種室外堆積物的遮擋，測距儀發出的激光容易在途中被錯誤的物體反射從而顯示距離有誤，且不易被察覺。圖3為廣東省珠海市某城中村的建筑物分布圖，由圖3可見村內建筑物排列極不規則，且大部分建筑物之間通道較為狹小，在現場又由于多數通道或堆放雜物，或長有樹木花草，會對激光測距儀發射出的激光束產生錯誤的反射從而得出錯誤的數據。

(5)村民住宅在施測時都無法提供施工圖紙，施工圖紙主要用來表示房屋的規劃位置、外部造型、內部布置、細部構造等，若有施工圖紙進行比對，在測量的邊長與圖紙設計邊長不一致時，可進行重點檢查復測，以減少出錯率。由于城中村房屋沒有施工圖紙的比對，加之外業施測環境差，增大了數據出錯的概率。

因此外業人員外業測繪時必須小心謹慎，為了避免產生粗差以及對每條邊長進行必要的檢查，對每個尺寸需至少測量兩次，對建筑物必須完整測繪，形成尺寸閉合環，進行有效的多余尺寸檢核。每棟建筑物拍攝2～4張不同角度的照片，其他測量的附屬物也需進行拍照登記。

2.3 測繪所依據的規范標準不能完全適應建筑現狀

目前，房產測繪執行的技術標準是《房產測量規范》GB/T 17986.1-2000，由于國家發布的《房產測量規范》和相關文件主要考慮的是通用性和概括性，規范的制定不能考慮到全國的各種情況，不能面面俱到，在某些規定中的說明還不是很清楚，個別解釋也不是很清晰，對某些具體細節及實際工作中遇到的一些特殊情況并沒有詳細規范和具體說明，對一些新問題和一些特殊問題還沒有觸及，尤其是城中村房屋的建設沒有經過有關政府部門的審批，建設存在隨意性，主體建筑的外圍又有搭建的其他建筑，錯綜復雜?，F城中村拆遷測繪中遇到較多的問題有以下幾種：

(1)有柱走廊、無柱走廊、不封閉陽臺的區分，如圖4所示。在外業測繪中經常會遇到以上幾種常見的結構樣式，由于沒有施工圖標明以上結構部位的名稱，需外業人員現場自己判斷，《房產測量規范》中僅明確規定與房屋相連的有柱走廊按其柱的外圍水平投影面積計算；未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。判定為有柱走廊還是不封閉陽臺對面積計算影響較大。

圖4走廊與陽臺形式

(2)有柱走廊與無柱走廊的區分，如圖5所示。墻體支撐是否可等同于有柱，只有兩端有柱是否可算有柱走廊？《房產測量規范》中規定有柱走廊按其柱外圍水平投影面積計算，而無柱走廊按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。顯然(b)圖比(a)圖中的圍護更充分，而(a)圖卻更容易被判定為有柱走廊，若將(a)圖中的虛線區域判定為有柱走廊計算全面積，而圍護更充分的(b)圖判定為無柱走廊計算一半面積是不合理的，也無法說服村民。

圖5 走廊形式

(3)對于“一棟多戶的房屋戶型與結構相同而陽臺封閉情況不同”的處理。一棟建筑內的各戶型建成之時完全相同，后由于入住之后有些家庭將陽臺用窗體封閉，形成封閉陽臺結構，而造成面積計算不同，并且會因為套內建筑面積發生變化而對公攤建筑面積的分攤產生影響。此種情況下若按現狀計算并進行分攤處理，易引起未對陽臺封閉住戶的不滿，給委托方與住戶的拆遷補償談判增加困難。

當建筑現狀不能使用現有的國家測繪規范標準進行判定或判定有異議時，需要測繪人員在國家規范標準以外尋找地方標準進行輔助判斷。在現有的《房產測量規范》GB/T 17986.1-2000基礎上，很多地方出臺了自己本地的地方標準，如《北京市房地產測繪細則》的補充規定(京國土房管辦字(2000)第428號)、深圳市《房屋建筑面積測繪技術規范》(SZJG/T 22-2006)、《武漢市房產測繪實施細則》(武房產[2004]115號)，這些地方標準都是依據《房產測量規范》GB/T 17986.1-2000和國家有關規定，并結合當地實際制定的實施細則，是對國家標準的細化，因此，測繪技術人員在本地還沒有出臺地方標準時，可在取得本單位技術負責人同意時參照其他地方標準執行。

2.4 技術操作流程分析

由于征地拆遷測量涉及的房屋眾多，作業區域廣，再加上參與的測繪作業人員多，技術力量參差不齊，若沒有行之有效的作業技術流程，很容易造成測繪成果標準不統一，質量不穩定，對客戶造成經濟損失，對本單位造成名譽損失及產生不必要法律糾紛。結合珠海市測繪院多年的征地拆遷測量經驗，建議作業流程如圖6所示。

圖6 征地拆遷測繪測量工藝流程圖

本作業流程的優勢在于特別注重在合同簽訂前與甲方的溝通協商，通過溝通明確甲方的需求以及本單位在技術能力范圍內能提供的測量成果。對于哪些需要測量、哪些無法通過測繪獲取數據需達成一致。經與甲方充分的協商后依據相關的國家測繪規范制定技術設計書。技術設計書經過甲方的簽字蓋章認可后，需組織參與項目的測繪人員進行技術培訓，形成統一的技術標準，保證成果的質量。正式作業前對技術協商及技術培訓的重視是本測量作業流程的關鍵所在。

3 結語及建議

征地拆遷測繪是城市測量中一項重要的組成部分，其測量成果涉及眾多人的切身經濟利益，又極易引起法律糾紛。由于其復雜性及敏感性，作業前需充分做好前期準備工作，嚴格按作業流程作業。同時各地方政府應在國家標準的基礎上積極制定適用于本地實際情況的地方標準。使測繪工作在任何情況下都能做到有法可依。