簡述財務管理視角下的房地產企業納稅籌劃

石巖

【摘要】隨著我國國民經濟的快速發展和人民群眾生活水平的不斷提升，其對房產的需求量和質量要求也在逐年增加，這也在一定程度上推動了房地產行業的迅速擴張，在市場競爭日益激烈的新形勢下，房地產行業遭遇財務危機的可能性也在不斷提升。稅收籌劃是幫助企業合法避稅和節稅的有效措施，納稅人可以借助合法合理的手段，讓自己獲得最大化的經濟利益。因此，為了進一步了解房地產企業納稅的實際情況，提升我國的房地產企業的發展水平，本文主要分析研究了房地產籌資活動納稅籌劃的相關事宜，并對此提出了幾點有效的建議，以期可以為提升房地產企業的經營利潤提供參考。

【關鍵詞】財務管理 房地產企業 納稅籌劃

伴隨社會經濟發展水平的提升和城市化建設進程的加快，房地產行業也逐漸進入迅猛發展的階段，相關管理機制也變得愈發的成熟和規范，這也在一定程度上增加了企業的管理成本。加之房地產行業競爭趨勢愈發嚴峻，房地產公司的利潤空間也在不斷下降。納稅籌劃是指納稅人在全面遵守稅法的基礎上，合理籌劃與安排企業的經營管理活動，從而降低稅收負擔，增加單位的經濟效益，促進企業可持續發展。

一、投資活動納稅籌劃

投資是指企業為了進一步獲得更多的經濟效益，并在同行業的競爭中脫穎而出而向某些值得信任的團體進行投資的行為，這種行為具有一定的科學性和客觀性，很有可能幫助企業提升價值。就房地產企業來講，其組織形式主要包括企業初步創設時，在個人獨資、合資、公司制三種企業類型中的選擇，以及在擴建過程中，對子公司或者是分公司的選擇等。一般情況下，對于前者，其在制定納稅決策時，應當考慮如下方面內容：一是個人獨資或者是合伙企業不會征收企業所得稅，但是需要征收個人所得稅，公司制企業需要征收；二是合伙企業本身并不具有法人資格，無法享受國家的某些稅收優惠政策。受上述因素影響，房地產企業大部分都是公司制的形式。為了進一步滿足社會主義市場經濟體制的發展趨勢，并在同行業激烈的競爭中脫穎而出，我國絕大多數的房地產公司都選擇了擴大規模，開設分公司或者是子公司來進一步的提升企業的競爭力。二者相對比，子公司擁有獨立法人資格，分公司不具備，這就使得子公司可以享受政府部門的各項稅收優惠政策，但分公司卻可以同總公司享受同等的稅收優惠政策。對房地產企業來講，其選擇開設分公司或者是成立子公司，應當以自身的預期盈利、所在地政府部門對房地產企業的態度、日常費用成本使用特性等來選擇。此外，我國現行的《企業所得稅》規定：房地產在對某一項目進行直接的投資可以減免稅收，間接投資則只會涉及印花稅、股息利益所得等。同直接投資相比，間接投資籌劃的空間相對較小，所獲得的收益同樣較小。因此，房地產企業在選擇合適自己的投資方式時，還應當兼顧不同投資方式的風險、資產變現能力、自身經營水平、投資項目收益等因素，保證納稅籌劃可以處于最優化的狀態[2]。

二、經營活動納稅籌劃

對房地產企業來講，企業并不存在固定、有效的成本分攤方法，而是會按照實際運營情況，選擇不同的分攤方法。銷售作為房地產企業涉稅最多的一個環節，也是房地產企業最需要進行納稅籌劃的環節。就銷售階段來講，其主要可以被分為未完工房產的預售和完工房產的銷售。其中，未完工房產的預售會出現企業的預收賬款，這種現象主要體現在商品房首付款、保證金、誠意金、押金等費用，這使得企業需要按照我國現行稅法的相關規定，及時申報繳納相關稅費。在房地產企業中，其經營方式主要分為自營和銷售兩種。自營代指建筑項目本身隸屬于房地產公司，公司以租賃的方式對外銷售；銷售則是房地產公司作為開發商，將建成的房屋建筑銷售出去。正常情況下，預期利潤相對較高的經營活動可以選擇自營的模式，以此來避免需要較大大量土地增值稅的情況；反之，則需要選擇銷售模式。《土地增值稅暫行條例》規定：房地產的經銷者在進行房屋售賣的過程中，且增值額沒有超過扣除該房地產項目金額20%時，不應當征收土地增值稅；增值額超出20%時，需要依據相關規定，按全部增值額規定計稅[3]。

由上述可知，房地產企業需做好經營活動的稅收籌劃工作，現主要就增值稅和所得稅的稅收籌劃方法進行探討：在國家全面實施營改增之后，房地產企業應使用科學、合理的稅收籌劃方法，比如說遞延納稅的方法、降低稅基的方法、增加抵扣、選擇合理的銷售策略從而實現合理避稅。以銷售策略選擇為例，一是對房地產營銷過程中的不同買贈活動進行籌劃，有效規避被稅務機關認定為無償贈送，若是被定為無償贈送，則需要補繳視17%的增值稅以及25%的企業所得稅，并要求代扣代繳20%的個人所得稅；二是增加精裝修房銷售，擴大了業務范圍，通過擴大業務范圍還能在一定程度上獲取更多的增值稅專用發票予以抵扣。與此同時，為了進一步做好稅收籌劃工作并提升房地產企業的整體經濟效益，要通過對精裝修房進行銷售來有效降低土地增值稅，裝修毛利低、但可以加計扣除20%+10%或5%的開發費用；三是對售后返租的稅收籌劃，主要有兩種模式，一類是先將房屋銷售給業主，再從業主手中租回，統一運營，另一類是地產公司將房屋低于市場價格賣給購房者，再通過低租金甚至是零租金的方式將房屋租回，再按照市場價格將房屋租出，從而通過租金之差額彌補房屋銷售時的款項；四是進行稅收轉嫁和分擔，地產公司可以適當提高價格，或者建立子公司等模式，形成相應的銷售公司和活動策劃公司，降低公司整體銷售收入，降低所得稅納稅額度，還可以使子公司的納稅身份發生變化，成為小規模納稅人，降低稅率。

總而言之，現階段我國房地產企業正屬于蓬勃發展的階段，各種類型和規模的房地產公司正如雨后春筍般不斷涌現出來。就房地產企業財務管理工作來講，在籌資、投資、銷售三大階段做好稅收籌劃工作，可以幫助房地產企業在經營發展中，最大限度地降低稅收負擔，獲取應得的經濟利潤，是現代房地產企業提升自身核心競爭力，在激烈的市場競爭中占據一席之地的重要保障。但在納稅籌劃的過程中，企業管理者必須要保證納稅方案的合法性與合理性，不可出現違法操作的行為。

參考文獻

[1]朱育清.財務管理視角下的房地產企業納稅籌劃研究[J].財經界：學術版，2016（8）：330-330.

[2]鐘靜平.房地產企業的財務管理及稅務籌劃[J].經濟視野， 2013（11）.

[3]王新剛.淺談房地產企業財務管理中稅收籌劃的應用[J].經營管理者，2015（31）：17-18.