三維不動產登記平臺的構建與應用淺談

陳曉強

（福建省地質測繪院，福州 350011）

1 引言

隨著經濟的快速發展，我國工業化和城鎮化的進程不斷加快，人地矛盾越來越突出，土地資源的立體化發展已經成為必然趨勢。三維不動產管理能夠充分體現出土地的空間使用權利，極大地保障了人們的合法權益，提高了土地的利用率，能夠在很大程度上緩和人口增加與土地資源不合理利用的矛盾。因此，三維不動產管理技術在未來將成為主流的不動產管理。

2 平臺目標

針對解決業務多樣、數據來源多、精度要求高的不動產數據管理的顯著特征，充分利用三維GIS技術、計算機技術、網絡技術等先進技術，整合三維房產模型數據、三維地形數據等建設成三維不動產登記管理平臺，不斷提高不動產管理工作的信息化水平，解決原來二維不動產技術不能表達立體空間產權的問題。同時要深化三維不動產登記平臺的應用，加強相關領域的橫向、縱向的交叉聯系，提高決策支持的水平及速度。

3 關鍵技術

3.1 三維數據管理技術

本系統集成了高精度的正射影像圖、數字高程模型，三維建筑模型數據，三維傾斜攝影地形數據，不動產權及空間數據、屬性數據等在內的多種數據。數據量大、數據格式多樣。需要選擇一個強大的三維GIS平臺管理多源海量數據，在保證系統運行效率的同時兼顧數據顯示的質量。另外本系統的功能業務性強、邏輯復雜，選擇的三維GIS平臺需具備強大的二次開發能力。在對比了當前多款主流三維GIS平臺后，本系統采用SkylineGlobe作為二次開發平臺。SkylineGlobe可支持海量2D、3D數據高效瀏覽，展示，同時提供了功能強大的二次開發接口，滿足平臺的功能和性能需求。

3.2 三維建模技術

三維建模是利用三維建模軟件通過虛擬三維空間構建出具有三維數據的模型。當前比較流行三維建模軟件有3DMAX,Maya，SketchUp等。3DMAX側重建筑類，適合精細建模，能與CAD完美結合,建模效果較好。Maya側重角色類，多用于3D動畫制作。SketchUp為面向對象的建模技術，建模效率高，但是模型的重用率低[1-2]。不動產登記中邏輯幢的三維模型要求是精細模型，且帶有坐標數據，3DMAX是適合的建模軟件。

4 三維數據的構建

4.1 三維場景的構建

三維場景利用Skyline的工具軟件TerraBuilder導入航片、衛星影像（DOM）以及數字高程模型（DEM）疊加構建。構建的三維場景具有基于現實影像、帶有空間參考、精度高等特點。

4.2 三維不動產數據的構建

4.2.1 三維界址點數據的構建

不動產測量是不動產權籍調查中的一個重要的環節，三維不動產的出現為不動產測量提出了新的挑戰。在地上的空間可以采用傳統的測量方法來進行數據的測量。而在地下的產權空間則超出了傳統界址測量的范圍，要利用三維空間的推算來進行數據的測量。

4.2.2 三維宗地數據的構建

三維宗地可以利用Skyline軟件對二維宗地進行“拔高”生成，高度由二維宗地的用地審批高度決定。在“拔高”之前，必須對二維平面數據進行相應的預處理，需要在二維平面內構建正確的拓撲結構。經過處理的二維數據需要滿足：多邊形的邊界不存在自相交、多邊形是封閉的、多邊形內不存在重疊和裂隙等條件，如此一來，經過處理的二維平面數據才能夠應用在不動產的三維場景中。

4.3 三維建筑模型的構建

三維建筑模型為了嚴格和宗地、自然幢等數據套盒疊加，必須帶有絕對坐標，且模型精度要求較高，因此建模工具選用3DMAX。三維建筑模型建設了棟、層、戶三個級別的數據。模型的底圖從分層分戶圖中的各閉合線提取，并保存到新的AutoCAD文件中。模型的高度按照建設施工圖相應的高度構建。模型的貼圖到小區實地拍攝。構建好的三維建筑模型導出為XPL2格式數據，再導入到主三維場景中。（圖1，2）

5 平臺軟件功能

三維不動產登記平臺主要分為三維不動產權籍調查功能模塊和不動產登記功能模塊。

5.1 三維不動產權籍調查功能模塊

5.1.1 三維不動產數據瀏覽

圖1 立體宗地

圖2 三維建筑模型

三維不動產登記平臺能夠展示真實的三維場景，相比于二維場景立體感強、直觀。三維不動產數據瀏覽實現了場景的放大、縮小、全圖、旋轉操作、導航模式移動操作、飛行模式移動操作等功能。

5.1.2 權籍調查變更

權籍調查變更實現了宗地、自然幢數據的入庫。宗地入庫包含導入CAD新增宗地、宗地正式變更、宗地屬性編輯三個步驟。自然幢入庫包含導入CAD新增自然幢、自然幢正式變更、自然幢屬性編輯三個步驟。

5.1.3 三維數據查詢

①三維房產模型點擊查詢

在主三維場景中點擊目標三維房產模型，彈出信息框顯示房產的主要業務信息。目標模型可以選擇邏輯幢三維模型、層三維模型、戶三維模型三種。

②樓盤表信息查看

選擇樓盤表信息查看工具，點擊主三維場景中目標邏輯幢三維模型，彈出信息框。窗口左邊是一張展示幢分層、分戶空間布局的二維表，一行代表一層、一個單元格代表一戶，戶不同權屬狀態用不同的顏色表示。權屬狀態分有查封、抵押、已發證、未發證四種狀態。右邊展示幢三維模型。點擊左邊二維表的戶，右邊對應的戶三維模型就會高亮顯示，目標戶在整棟樓的立體空間位置展示直觀、準確。

③房產信息查詢

提供房產詳細信息的查詢，可根據權利人名稱、不動產單元號、不動產權證號、證件種類、證件號、發證機關、性別、地址、權利人類型、共有方式等屬性字段進行查詢。查詢結果在右邊展示，雙擊查詢結果記錄可將戶的三維模型加載在主三維場景中。

5.1.4 系統管理

系統管理實現了菜單管理、組織機構管理、角色管理、用戶管理、字典管理、操作日志等功能。提供給管理員配置用戶操作權限。

5.2 不動產登記功能模塊

不動產登記業務模塊是通過工作流平臺構建，主要實現初始登記、設定登記、變更登記（商品房登記、房改房土地登記發證、房地產項目竣工復核驗收）、他項權利初始登記、他項權利變更登記、更正登記、預告登記、異議登記、注銷登記、查（解）封登記及遺失補證等不動產登記審批流程，在不動產登記行政審批流程的基礎之上，提供查詢統計及效能監督管理功能。在不動產登記發證的審批環節可打開三維房產模型、三維宗地進行瀏覽，輔助審批。（圖3，4）

圖3 三維房產模型信息

圖4 房產信息查詢

6 結語

三維不動產管理的出現極大地提升了土地資源的管理效率，充分地保障人們的權益，提高了土地的空間利用率，能更好地服務于不動產登記管理工作。但三維不動產管理也有一定的局限性。首先三維建筑模型的建模成本較高，項目建設的費用往往會超出當地主管部門的項目預算。較高的建設成本也不利于全面推廣。其次三維技術在不動產領域的應用，是從不動產單元的空間立體屬性入手，著重于立體展示，但更深層次的應用需要從三維數據模型、數據結構方面尋求突破用于三維分析[3]。