合同惡意違約法律問題研究
——以房屋買賣合同為例

陳雅新 徐雪靜 劉若愚 趙一樂 安徽財經大學法學院 233000

在市場經濟下，由于某種產品的升值，導致有關產品合同的賣方故意違約而將產品以更高價格與第三方訂立合同，而這種行為嚴重損害了原合同買方的合法權益。近年來，隨著房價的上漲，商品房買賣就非常容易出現合同惡意違約的情況，以房屋買賣合同為例，從我國現階段現狀來看，房價日益上漲，房地產行業利潤直線上升，導致一些房地產開發商或房主為了獲得更大利益，從而對房屋進行一房二賣或一房多賣，惡意損害了原賣主的利益，本文對此進行研究分析。

一．惡意違約

（一）概念

惡意違約是指合同當事人在完全有能力履行合同義務的情況下，故意不去履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的行為。在房產交易領域中，一房二賣是最典型的惡意違約情形之一。

（二）研究意義

在當代社會，房屋成為人們生活中不可或缺的一樣重要物品，各地房價也在持續大幅上漲，房地產行業利潤直線上升，房屋賣方為了更高的利益，選擇惡意違約，與第三人訂立合同。這種做法不僅嚴重損害了原合同買方的合法權益，同時也不利于構建法治社會。如果能夠通過立法來對惡意違約方進行制裁，如獲利剝奪，賣方的違約將毫無意義，只會增加自己在惡意違約中的成本，由此，賣方自然會打消一房二賣的念頭。

（三）法律責任

《合同法》第107條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

由于惡意違約導致合同解除的情形，在我國現行法律中，除適用《合同法》規定的違約責任形式之外，還適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條規定，“先賣后抵、一房多賣導致商品房買賣合同目的不能實現的，買方可以請求解除合同，要求賣方返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求賣方承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任?！?/p>

（四）違約行為的特點

1.違約行為的主體是合同關系中的當事人。即主體具有特定性，這一特點是由合同相對性理論決定的。根據合同相對性理論，只有合同當事人才有權向對方當事人提出履行請求，或承擔某種義務，如果第三人實施了侵害的行為，雖然同樣發生了不履行合同的后果，但根據合同相對性理論，第三人承擔的是侵權責任而不是違約責任。

2.從前提上看，違約行為的前提是合同關系的有效性。如果合同無效，就不存在合同義務，也就不存在當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定的問題。所以，只有有效的合同關系的存在，才有可能發生違約行為。

3.從性質上看，違約行為本質是違反了合同義務。這些義務主要有：法律規定的義務、當事人在合同中約定的義務、根據誠實信用原則而產生的其他義務。

4.從后果上看，違約行為是對合同債權的侵害。債權是一種相對權，是一種請求權，是對人權，它涉及的通常是當事人雙方的利益，債權需要他人的協力合作，方能實現債權的內容，而違約行為則導致債權人的債權無法實現或無法完全實現。

二．我國關于惡意違約獲利剝奪問題的立法現狀

（一）一般惡意違約行為法律責任現狀

在我國法律明文規定中，幾乎沒有對違約用“惡意”加以特定，而是簡單的統稱為“違約行為”。針對違約行為，我國法律作了如下規定：

1.根據《中華人民共和國民法總則》第136條規定：“民事法律行為自成立時生效，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。行為人非依法律規定或者未經對方同意，不得擅自變更或者解除民事法律行為。”

2.根據《中華人民共和國民法總則》第179條：“承擔民事責任的方式主要有……（九）支付違約金……”。

3.根據《合同法》第107條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”。

4.根據《合同法》第113條規定：“當事人一方不履行合同或者履行合同不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失”。

根據以上法律規定，可以看出我國法律并不支持遵守合同的一方當事人從中獲利，且對于違約方并未有懲罰性賠償或者獲利剝奪。

（二）懲罰性違約救濟制度的適用

對于懲罰性損害賠償制度，又稱為示范性賠償或報復性賠償，各國學者們看法不一。《牛津法律大辭典》，“懲罰性損害賠償”的解釋是：有時是指判定的損害賠償金，它不僅是對原告人的補償，同時也是對故意加害人的懲罰。國內有學者認為，當受害人因加害人暴力、惡意、欺詐或濫用權力等行為而加劇其情感上、心理上的傷痕時，可以適用懲罰性賠償來撫慰被害人心理上、情感上的創傷，達到懲罰加害人的不法行為的目的，同時嚇阻其他人為同一行為。

我國法律目前明文規定適用懲罰性賠償的共有三處，但這三處條件都較為嚴格，在現實生活中運用較少。

三．國外對于惡意違約的救濟制度

（一）英美法系國家的違約救濟制度

懲罰性賠償起源于英國并被廣泛使用，當時主要適用于侵權、欺詐和不當闡述，其他包括毆打、錯誤拘禁等，但是完全排除了懲罰性賠償在合同領域中的適用。這些侵權行為的惡劣性、殘暴性、任意性，都是適用懲罰性損害賠償金時需要思量的因素。在合同領域中，被告人如果在侵權行為發生之前就已經預估到自己將獲得的利益大于侵權所要承擔的賠償時，單一的損害賠償并不能減少該類事件的發生，反而會助長事件發生，所以，有必要對侵害人進行懲罰性賠償。

懲罰性賠償適用于美國的合同領域始于20世紀初。1984年，懲罰性賠償從保險合同領域擴展到了一般商業合同領域，在20世紀初廣泛用于雇傭、銀行和商業銷售合同案件。從美國司法實踐看，之所以給予原告懲罰性賠償司法救濟是由于被告針對原告實施了不法的應受譴責的行為，如果被告在本質上的行為是惡意的，就不能因為被告的行為只構成違約而不構成侵權而免除適用懲罰性賠償，至于被告實施行為的主觀狀態各州要求并不一致。

（二）大陸法系國家的違約救濟制度

在大陸法系中，采用過錯責任歸責原則為一般歸責原則?！斗▏穹ǖ洹返?147條規定：“如果債務人不能證明其不履行債務是由于有不能歸咎于其本人的外來原因時，即使其本人沒有任何惡意，如有必要，均因債務人對債務不履行或遲延履行而對債權人支付損害賠償。”第1134條規定：“債權人有權要求債務人消除由違約而產生的后果?！狈▏鴮W者更注重實際履行來消除違約產生的后果是基本態度。《德國民法典》第276條規定：“債務人應對其故意或者過失負責法律另有規定除外。在交易中沒有盡到必要注意的，為過失行為。債務人對應對其故意行為負責任，不得事先免除?！钡聡鴮W者認為對于惡意違約的當事人，要對其故意行為承擔責任

四．對我國法律中關于惡意違約的建議

（一）對惡意違約的當事人進行獲利剝奪

合同簽訂的意義，在于當事人雙方在信任或者不信任的狀態下，簽訂合同才能有法律保障，在履行合同期間，雙方所作出的書面承諾，都有法可依，有據可尋，使得簽訂合同的當事人，都能規范的履行承諾和合作，從而使合作的結果完美化和合法化，對構建和諧社會和諧治安起到了重要作用，是促進社會發展和建設法治社會的重要方式。當一方當事人惡意違約時，合同就失去了原本存在的意義，同時可能會對另一方當事人造成無法挽回的損失。在當代社會高價房背景下，房價日益上漲，學區房更是一房難求，買賣雙方簽訂合同，其目的之一就是為了防止房子被其他人買走而作出的保證，購房者在賣方惡意違約時，雙方所簽訂的合同失去了它的本來意義，買方也因此很可能無法再購買到合適的房屋。若惡意違約情況發生頻率太高，人們將對合同簽訂失去信任，也不利于構建法治社會與和諧社會，阻礙社會發展和進步。所以，必須要對惡意違約的當事人進行制裁，以防止類似事件發生。

在當前情況下，依照現行法律，進行損害性賠償的條件較為苛刻，且規定的情況較少。惡意違約的當事人主要目的是為了利益，當法律對其實施獲利剝奪時，違約方不僅需要對另一方當事人進行違約賠償，同時也無法獲利因違約而得到的更高利益，其違約將失去意義。

法律存在的意義，在于追求正義，法律是趨向正義的一種工具。人類不是生而就擁有法律，而是在社會的不斷進步與發展中，慢慢創造出法，在此之前，人類社會的道德是天然正義。當社會在發展時，舊法跟不上社會發展的速度，就需要去完善法律，保障社會的公正?，F代人在利益驅使下，往往會舍棄道義，甚至違背法律去追求利益，如果舊法不能解決這個問題，就需要制定新法來解決。所以，筆者認為，對惡意違約者進行獲利剝奪很有必要。

（二）原合同繼續履行

絕大多數購房者購買房屋的目的是為了自己居住，尤其在一二線城市，房屋價格日益增加，普通人購買房屋，需要省吃儉用來攢錢甚至借款貸款，而當賣方惡意違約時，他們的居住的目的無法實現，再去尋找別的房源時，購房者手中的資金可能不足以買到合適的房子，這可能會對他們的生活造成嚴重影響。我國現行法律規定，賣方不履行合同或履行不符合合同約定的，救濟方法之一有繼續履行。按照買方意思表示，在賣方可以繼續履行的情況下，可以要求賣方繼續履行合同，完成合同本來的目的。

根據以上，筆者認為，現階段對房屋買賣合同中惡意違約當事人的有效方法是進行獲利剝奪，以保障買方的合法權益，同時促進法律的完善和社會的進步，構建和諧法治社會。