有人盯上你的房

肖莎

有些公司的理房業務模式并非是業主為企業作擔保進行貸款，而是業主直接與貸款機構簽訂貸款協議，貸出資金后再借給用款企業。律師分析，這種模式風險更大，一旦實際借款人還不了錢，貸款公司不會找實際借款人，而是會直接要求業主承擔全部的還款責任，且還款的范圍并不僅僅局限在抵押的房產上，業主要用全部的財產去承擔還款義務。

北京的吳女士最近接到一個自稱“某理房公司工作人員”的電話。對方稱可以幫助吳女士“盤活固定資產”，具體做法就是，吳女士作為擔保人，幫助企業在銀行或其他機構獲得貸款，根據擔保的金額，企業付給她每年一定比例的擔保費，而理房公司作為撮合方會獲得3%的傭金。

“這個業務既不影響您居住或出租房屋，也不需要投資任何現金，房子有貸款也可以，不僅盤活了您的固定資產，實現房產增值，并且企業這邊能得到他需要的資金，能健康地發展，是一個多贏的模式。”該理房公司的工作人員稱。

這位工作人員還表示，理房公司有一套完善安全的操作流程，能保證客戶房子安全。具體做法就是理房公司和另外一家擔保公司一起，為客戶提供反擔保，一旦借款的企業還不上錢，由理房公司或擔保公司先行墊付。

吳女士乍一聽很動心，她大概算了一下，如果房產可貸款的額度是300萬元，她一年的收益有18萬元，大概可以覆蓋自己的房貸。

在百度鍵入關鍵詞“以房理財”，發現市面上存在不少此類公司，主要就是讓業主為其他人做擔保在銀行貸款，并收取一定比例的傭金，或業主自己到貸款機構抵押貸款后，再把錢借給用錢企業并收取一定比例的傭金。

然而，真的有這種“天上掉餡餅”的事兒嗎？

風險極大房子有被處置的風險

這種所謂的理房模式對業主來說存在極大的風險，北京金訴律師事務所主任王玉臣在聽到吳女士談到的這種理房業務后直接表態。

“一旦實際貸款的企業還不上錢，理房公司和擔保公司跑路或者被鑒定為無還款能力，業主將面臨房子被拍賣以替人還債的極大風險。”王玉臣說，因為用房產替別人做擔保貸款，業主需要承擔擔保責任，一旦借款人還不上錢，貸款公司或銀行就會要求業主承擔擔保責任，業主提供擔保的房產就會被處置抵債。

北京盈科（上海）律師事務所全球合伙人郭韌也接觸過不少因用房產作抵押為別人擔保貸款，最終導致房產被處置的案例。有些業主和借款人是親朋好友關系，借款人最初也并非不想還款，可最終因為經營不善無力還款時，銀行就可能將擔保人的房產處置掉。

有些公司的理房業務模式并非是業主為企業作擔保進行貸款，而是業主直接與貸款機構簽訂貸款協議，貸出資金后再借給用款企業。

王玉臣稱，這種模式風險更大。在這種情況下，業主并不是簡簡單單地提供“抵押”，而是直接成了借款人。這里面涉及兩個法律關系，一個是業主和貸款公司之間的借貸關系，另一個是業主和實際借款人之間的借貸關系。它們表面上聽起來是一個事，但是實際上是兩個獨立的法律關系。

“一旦實際借款人還不了錢，貸款公司不會找實際借款人，而是會直接找業主，要求業主承擔全部的還款責任。而且還款的范圍并不僅僅局限在用來抵押的房產上，業主甚至要用全部的財產去承擔還款義務。一旦進入到法院執行環節，若業主依舊沒有還清借款，將面臨被法院直接強制執行的風險。”王玉臣表示。

可能是騙局 目的是套取房產

郭韌認為，這種所謂的理房模式，在風險和收益方面完全不匹配，不值得冒險。她甚至認為這可能是一種套取業主房產的騙局。

“如果擔保公司能為業主反擔保，那么為什么不直接給用款企業擔保，到銀行貸款呢？這說明銀行現在只認房產，因為房產最容易變現，一旦貸款收不回來，就可以處置擔保人的資產。”郭韌分析。

郭韌稱，假設業主用房子為企業作擔保貸款獲取的收益是6%，理房公司作為中介可能會獲得3%的收益，企業支付給貸款機構的利率是8%，有些貸款利率可能會更高，那么這個企業獲得這筆貸款所要支付的利息應該在17%以上。什么樣的企業利潤率有這么高？可以覆蓋掉這么高的利息？企業真能還上錢嗎？

她甚至懷疑，用款公司和理房公司很可能是同一個控制人，只是做成了這樣的局，一旦業主把房產抵押，用款公司就稱還不了款，最終使得房產被處置。

對于有些公司談及的雙重擔保，王玉臣和郭韌均認為理房公司和擔保公司的擔保能力也值得懷疑。

王玉臣隨機查詢了某家做理房業務的公司的工商資料，發現注冊資金只有600萬元，實際賬面上能有多少錢猶未可知。“而且這家公司股東及法定代表人變更極為頻繁。如果一個公司的股東及法定代表人變更極為頻繁，且不說是否存在掛名或規避風險的問題，起碼說明了這個公司是不穩定的。這樣的公司，別說去做這種高風險擔保，就是與之進行一般的合作都要慎之又慎。”王玉臣說道。

郭韌也提到，有些擔保公司的注冊資金可能有一個億，但實際賬面上連100萬元都沒有，反擔保能力非常差。

或是“以房養老騙局”的變種

王玉臣在接受采訪時還提到，這種理房模式，其實在很多年前就有了，除了叫“理房服務”以外，還曾有“以房養老”等名稱，也有一些人因此失去了最重要的財產而追悔莫及。在2016年，北京就曾經有30多位老人因這種模式被同一個人騙去了6000多萬元。

“在實際操作中，一些中間人或公司往往會讓業主簽署一些委托賣房的授權委托書，甚至會帶著業主去做公證，美其名曰只是辦理抵押手續的一部分。這種手法不知道坑了多少人。實際上，抵押貸款和賣房完全是兩碼事，但是不法者利用很多業主在法律和風險觀念上的缺失，騙取了公證授權。在隨后的日子里，一旦出現不能及時還款的情況，不法者就會立刻拿著公證授權低價賣房。屆時，業主就算想利用法律保護自己，難度也很高。”王玉臣說。

經查詢公開資料發現，2016年就有人以推廣“以房養老”理財產品的方式把多個老人的房產騙走。基本做法就是中介人A讓老人和金主B簽訂抵押貸款合同，貸出來的錢交給C做理財，C承諾不僅付給老人高額的利息，還承諾會把借款的本息都按時還給B，但是在辦理手續的過程中，A利用老人防范意識不強的特點，騙老人同時簽訂了一份委托賣房合同。而C自然不會歸還借款本息，當抵押貸款到期后，受托人就拿著委托書將老人的房產賣掉并過戶。

“被這種模式騙的有不少老人。提醒大家，天上不會掉餡餅，掉的大多是陷阱。不要給任何理房公司提供這種擔保，更不要替別人去借款。看起來豐厚的利潤背后是赤裸裸的高風險。”王玉臣補充道。

（摘自界面新聞網2018年8月9日）