康養項目產業規劃與投資策略初探

黃 挺

(福建省建筑設計研究院有限公司 福建福州 350001)

1 社會健康與養老背景

兩大社會難題：醫療問題與養老問題——為非市場經濟的社會性難題。

1.1 醫療服務現狀

1.1.1醫療資源緊張

三大因素造成我國公共醫療資源緊張現狀。

總量不足：全球19%的人口，僅3%的醫療資源。

配置有差異：實力強的醫院集中在大中型城市。

無序就醫：大小病扎堆三甲醫院集中預約專家號。

1.1.2亞健康成為常態

2014年通過國際健康組織研究發現，全世界的人口中，身體健康的人只占到所有人口的5%，而有兩成的人患有各種病癥。有3/4的世界人口處在亞健康的水平，人們對于亞健康病癥已經司空見慣。

慢性病、養老養生需求與醫療資源的矛盾；心腦血管病等慢性病、養生養老等人群龐大；對醫療資源使用時間長、頻率高、依賴性強。

1.2 人口老齡化現狀

1.2.1我國正處于人類歷史上規模最大、速度最快的老齡化進程

針對社會的老齡化問題，符合什么樣的條件才能稱之為老齡化現象？聯合國科教文組織給出了它的看法：第一點，當一個國家的60歲以上人口占到10%；第二點就是65歲老人占到7%，這個國家就可以稱之為老齡化國家。

我國老齡化速度增加飛快是在2012年，而這個發展速度到2016年就愈發明顯了，當時的全國人口約有13億8千萬，其中60歲以上的人口就占2億3千萬，這其中就有1億5千萬的65歲以上老人，他們在中國總人口中占到10%。

1.2.2老無所依

全國平均家庭人口2.98人，相比1953年的4.33人，顯著下降，家庭結構日趨縮小。較小的家庭組合帶來了經濟上的薄弱和養老能力的欠缺，只有通過國家和社會的幫助才能夠將老年人良好地贍養。

據我國的民政部門調查和預計，我國老年人口將在2020年增加到2.43億。2016年，有老年人調查部門做出預測，4年后，我國的失能老人將會達到4千萬，而高齡老人(80歲以上)則有2900萬，有1.18億的老年人自己居住，無人贍養。

1.3 康養服務業現狀

1.3.1康養資源無法滿足市場需求

人口老齡化、亞健康加劇、慢性病增多導致人均健康資源緊缺、健康資源分布不均、資源利用呈倒三角結構。

1.3.2養老養生觀念發生根本轉變

“養兒防老：把錢都留給兒孫”轉變為“養生防老：善待自己、樂中增壽”；“家庭養生養老(固定式)”轉變為“旅游養生養老(候鳥式)”；“治已病”轉變為“治未病、預防、保健”。

2 健康養老產業政策環境

2.1 “健康中國”戰略上升為國家戰略

最近剛剛結束的十九大，針對我國的老齡化問題，做出了相關報告，文中呼吁有關部門要對老齡化問題加以重視，積極地解決我國的養老體制，使它趨于優化。同時，還闡述了保持國民健康的重要性，只有百姓身體健康，國家才能積極向上地發展。 “健康戰略”將作為一項重大工程進行實施。當國民對自身的健康更加關注后，會極大地促進他們的工作效率，國家的總體生產力也會提高。這樣，老齡化帶來的人口結構危機也會被弱化。

2.2 國務院支持社會力量興辦養老機構、豐富養老服務業態

對于養老機構的建設，國家在加大力度承辦的同時，也鼓勵民間機構進行開設，政府出臺相應的鼓勵政策，給予資金支持等。

將醫養兩項職能相互配合，有關部門出臺關于醫養結合的良好規定，使該項政策進展順利，可以先在某地進行試點執行，通過效果反饋，在全國進行改種方式的施行，督促醫院和養老機構進行深切的合作，讓老年人的各種需求都能夠得到滿足，實現服務的相互聯通。

針對與養老有關的行業，要鼓勵民間企業進行興辦，為老年人的生活提供有力的保障。政府可對知名企業開辦養老業務進行全方位的支持。將知名的企業進行品牌打造，使它們的養老企業具有重大意義和特色。在大的范圍為老年人提供服務。在養老工作中，還要增加一些娛樂項目，使老人在養老的同時，度過一個美好的晚年。

綜合上述政策，“健康中國”戰略正式上升為國家戰略，不論是國家還是各省市層面都給予政策支持，如何將健康、養老、養生有效結合是本文的研究重點。

3 市場前景分析

3.1 銀發浪潮催生養老產業

根據我國社會科學院發布的《中國養老產業發展白皮書》，在2016年之前，我國年齡高于60歲的人群總數達到了2.2億，伴隨而來的是老齡人口掌握的社會財富規模空前膨脹。其中的半數都是60～70歲的老年人，而年齡在70～80歲的老年人占到了30%，這部分老年群體具有旺盛的養老需求和較強的消費能力，十分熱衷于通過養老機構進行養老。而80歲以上的老年人，自我照顧能力差，不具備經濟實力，社會資源不足，但仍有著剛性的養老需求，偏重于生活料理、精神慰藉等方面。

社科院老年研究所針對我國的養老業經濟效益進行預測，當前的經濟效益已經達到了4萬億元，而這一數據在十幾年后，會呈現3倍增長，達到13萬億元。老齡人口規模的擴大和消費能力的提升助推銀發經濟進入黃金發展時代，保險公司、醫療公司、房地產公司等各方主體紛紛發力養老產業。

養老產業：指以老年人為目標客戶群，針對他們的年齡特點，來提供適合于他們的各種服務，包括衣、食、住、行在內的各種可供老年人使用的產品，還有娛樂設備、老年人可以參與的各種活動等。這些服務在各個行業廣有涉及，比如旅游業、醫療保險。我國養老產業還處于剛剛起步期甚至處于沉睡期，大量需求未得到滿足；其中老年旅游、養老產業是目前的最主要的市場熱點之一。

3.2 養老產業市場需求

在中國總人口中，老年人占17.8%；還會產生80歲以上的高齡老年人2800萬，其中，自己單獨居住的老年人達到了1.18億，有28%的老年人需要年輕人進行撫養；國家針對老年人的養老保障花費，將會增加投入；在鄉村的老年人機構比例也會增加。

宜居社區養老缺口巨大。為了將現有的養老難題進行緩解，我國提出了一個養老的目標“9073”，這個目標的含義是，確保我國90%的老年人在自己家中進行養老，由社區提供各種養老的服務，比如打掃衛生、醫療救治，這種模式和在養老院不同，也不完全等同于自然養老，是一種新型的模式。這種模式中，家庭是它的基礎，通過社區起到保障作用，依靠專業化人員進行服務，解決老年人的各種養老問題。由此，可見居家養老的市場缺口較大，多數需求得不到滿足，漸漸突顯出養老方面的各種矛盾。適合老年人居住的社區類型，在未來會越來越暢銷，市場的發展潛力很大。

老年人養老居住觀念逐步變化。家庭結構促使養老居住機構的轉變。供養關系，獨老戶比重不斷上升，對老年住宅需求加快增長。41%的老人選擇與子女分住，隨著觀念改變這一趨勢將上升。入住社會養老機構占比小：目前仍以偏向與子女同住為主，占59%，僅3%老年人有意向入住社會養老機構。

老年人養老需求細分。老年人選擇養老的3大因素：醫療、環境及服務。重視環境：溫泉、農園、湖泊為老年最關注的居住環境決策因素；醫療設施：康復治療、基本生活、特殊情況下的醫護為3大服務要求；服務設施：生活和保健設施成為老年公寓的必備設施。

4 產業定位及產業策劃

4.1 養老產業開發模式與方向

養老模式通常包括了候鳥式養老、立體式養老、居家式養老、醫療綜合體養老、農家樂養老等模式，如表1所示。

表1 養老產業開發模式與方向

4.2 產業定位

康養項目產業定位是根據這個項目所在地存在的各種便利，將它們充分地運用到該項目中，使它具有的優點慢慢顯現出來，了解項目外部資源環境、理清項目自身資源條件、調查市場和客群需求等方面，將它們進行整合，然后進行科學的設計，布局該類產業，并高效地將該類項目恰當定位[1]。

4.2.1了解項目外部資源環境

熟悉當地養老政策法規與政府導向：

了解當地政府鼓勵發展的養老服務方向和領域；掌握當地相關法規與優惠政策；掌握當地民政局、規劃局、消防局等部門的特殊要求(如床位數量、服務價格、補貼條件、消防要求等)。

調查當地養老資源與市場發展狀況：調查當地醫療衛生資源情況；調查當地基本生活設施情況(如公共交通、生活配套、文化教育、體育娛樂等設施的情況)；走訪當地養老機構和周邊同類設施，了解運營現狀與難點，并分析項目與周邊競品在市場競爭中的比較優勢和劣勢(如服務水平、地理位置、資金運作等)；尋找可供合作的當地第三方服務機構(如醫療、餐飲、洗衣服務提供商等)；尋找投資伙伴。

4.2.2理清項目自身資源條件

收集項目開發信息：明確開發目的，如政府示范工程、新增連鎖項目、企業轉型項目等；明確項目性質，如非營利(公益性)項目或營利性項目等；評估開發投資方的相關經驗和資源條件；如是改、擴建項目，還應考察先期項目的具體情況(包括產權歸屬關系、經營性質、資金來源、服務對象、服務類別、經營業績，以及用地性質、建筑形式、房屋年代等)。

掌握用地相關情況：評估用地的區位條件，包括用地在城市中的位置、交通可達性、周邊各類公共服務設施(如醫院、商店、公園、車站等)的配置狀況等；了解用地周邊環境，包括用地周邊的道路、建筑、自然景觀等；分析用地基礎資料，包括地形地貌、地質特征、市政基礎設施狀況等；明確用地規劃條件，包括用地范圍、控制指標等。

4.2.3調查市場和客群需求

研究當地老年客群并確定目標客群：分析當地老年客群特點，如引用客群指標(老年人口數量、分布、年齡、健康、收入、居住狀況等)，分析客群的規模、類型、現狀及養老服務需求；分析當地養老市場的特點，如引用客觀指標(歷史床位供給情況、市場份額占有情況等)，分析養老設施與養老服務的市場缺口；根據老年客群特點、市場缺口、總體開發戰略等因素，綜合確定目標客群；針對目標客群，確定項目類型。

思考長期發展需求：分析當地老年客群在未來可能逐步出現新的服務需求，以及與項目業務拓展之間的關系；分析項目的分期開發需求；根據項目的近期和長期發展目標，估計項目的擬建規模和投資總額。

4.3 產業策劃

4.3.1養老產業業態模式

固定成型壓力為20 MPa，成型溫度為250 ℃，改變CMC的添加量，探討不同的CMC添加量制備出的玉米秸稈炭強度及其對H2S的吸附效果，成型強度如圖1所示，脫臭時間曲線如圖2所示。

一般養老產業產品業態包括如表2所示業態，康養項目根據實際需要進行規劃。

表2 養老產業產品業態

4.3.2養老產品形態構建

養老產品作為市場熱點，發展參差不齊。最終要打造的目標，必須是一個升級版的、與眾不同的養老產品。

養老產品從強調老有所依的高齡養老，發展至老有所娛的快樂養老，繼而再發展至老有所為的積極養老。

與專業醫療機構、康復療養機構的合作，提供專業化的健康管理服務，將運動、醫療、文化等養生養老方式相結合，構建產業化運作的3.0養老產業模式，如圖1所示。

圖1 養老產品形態構建的升級版

5 產業投資及運營

5.1 康養產業投資策略

5.1.1明確運營方式

明確運營服務方案：尋找并確定項目的運營管理方，并明確其責任范圍；確定項目的運營服務方案，包括服務項目、管理方式、日常服務方式(如老年人的護理方式、就餐方式、洗浴方式等)，以及相應的空間需求(含房間類別需求、面積需求、布局需求等)等。

5.1.2確定建設內容和要求

明確建設內容和建設規模：對項目各個部門和功能區的使用面積需求進行測算；需考慮為來3～5年，甚至更長時間的擴建需求；形成一個有關床位數、房間類別及面積比等的建設內容清單；將交通及設備用房等附屬面積計入總建筑面積，并計算投資總額。

明確空間需求和建設要求：對運營服務方進行詳細的空間需求調查，并整理得出與運營方有關的“空間需求清單”，其中須包括對房間類別、面積、設備及家具布置等方面的需求描述。

5.1.3完成投資計劃與經濟效益分析

明確投資計劃與開發周期：分析項目的投資優勢和市場競爭力；明確項目的投資估算和計劃，包括對涉及的人力、物力、財力等進行詳細規劃；明確項目的開發周期和時間策略，包括明確需要進行報審的事項內容和時間節點，明確項目施工計劃；明確項目的主要風險和規避策略。

進行經濟效益論證[3]：檢查項目的運營和財務前景，并制定一份務實的財務運作計劃；盡量通過易于理解的方式向利益相關方(如運營服務方、服務提供商)闡述財務運作計劃；如果部分投資來源于銀行貸款，還需證明項目的還款能力。

5.2 康養產業運營模式參考

養老產業運營方式，除招拍掛土地，一般以持有經營為主，會員制及長期租賃為主要形式，配套服務可外包。

5.2.1長期持有型

對地產進行持有性養老的含義是，使用養老房屋的老年人，并不擁有該房屋，僅僅具有居住權。優勢在于投資者能夠保障項目的管理效果和服務水平，在長期的持有中根據市場反應調整運營策略，積累項目口碑和知名度，投資者也能獲得持續穩定的回報。缺點在于，起初要投入大量資金，長時間才能夠得到回報。這種房地產的銷售模式，通過以下形式進行利潤的取得：押金制、會員制、保單捆綁制。

5.2.2銷售型

銷售型的養老物業，相對于普通住宅而言，增加一些適老化設計，通過在小區添加養老機構的方式來吸引老年人，資金收回的方式是進行物業的銷售，后期管理也會被忽略。

我國的養老型地產的發展剛剛開始，還沒有形成成熟的盈利系統，也沒有完善的配套設施進行支持。現在我國將養老地產進行私人銷售，可以給這種模式一個探索的機會，還能夠將資金的回收期限縮短，降低投資的失敗率，比較有代表性的項目是綠城烏鎮雅園、平安和悅·江南、天地健康城等。

首創學院式養老的綠城烏鎮雅園項目，是雅達國際主要參與開發的一個大型的養生類生態園，在這里生活可以享受到一系列的服務，比如健康養生、及時進行醫療、還可以度假游玩，這里的產業是由一整套的鏈條進行構建的，齊聚養老的各種功能，能夠實現愉快的養老。

通過雅達國際健康生態產業園項目，將展現給世人一個綜合性、高端的養老機構。烏鎮雅園前期采用出售的形式，后期發現為了提供更好的養老服務，出租是更適合的運營方式，逐漸演變成租售并舉的方式[2]。

5.2.3租售結合型

該類型是具有既可銷售又可以出租功能的項目，既有住宅類項目又有老年人公寓。這其中的住宅包括別墅和一般的住宅，將它們用于百姓的普通居住，并且在里面穿插一些老年公寓。這些老年公寓主要用于出租，同時給這些公寓配備完善的養老服務，比如醫療服務、日常護理、一系列的娛樂設備等。

采用銷售、出租地產于一體的一個良好范例就是萬科幸福匯老年公寓，它的房產形式為兩種，第一種是“活躍長者之家”特色，擁有完善的商業整套設施，而房屋的實際擁有者是萬科集團，經營管理權則授權給上海親和源進行實施。這種模式是為了出租而設立的。而另一種是為了向廣大消費者進行銷售的“活躍長者住宅”，該模式能夠使資金快速回歸，降低了風險。

6 結語

為了促進康養項目的良好發展，要對優秀的養老模式進行借鑒，汲取它們的創新思維和良好的運作模式。在項目發展中，做好土地運營、以產業的良好運作為依托，主要關注點放在資金的運用上。建設一個適宜老人居住的產業、文化、交通、生態綜合體系。對于城市的發展建設進行提前預測，做好對于建設的早期規劃、過程中的開發、城市土地的整合，將意向城市的功能規模和資源價值發掘出來，在項目的最終，將整體資源溢價和投資增值收益獲取到。