“營改增”后房地產(chǎn)價(jià)值內(nèi)涵及估價(jià)實(shí)務(wù)變化

文/韓艷麗

一、引言

增值稅在國際上被廣泛采用，其征抵機(jī)制，既使納稅人為了抵稅而盡量索取發(fā)票，又加強(qiáng)了納稅人之間的相互制約，充分發(fā)揮“群眾力量”相互監(jiān)督，有效控制偷漏稅。2016年5月1日起，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)正式開始營業(yè)稅改征增值稅。

營業(yè)稅改征增值稅（以下簡稱“營改增”）政策實(shí)施，房地產(chǎn)業(yè)作為與人民生活緊密相關(guān)、在家庭資產(chǎn)中占比最大的行業(yè)，首當(dāng)其沖地引起關(guān)注。隨著“營改增”政策的密集出臺，由于兩種稅的計(jì)稅依據(jù)不同，我們通常理解的“房價(jià)”的內(nèi)涵也發(fā)生變化，不同估價(jià)目的對應(yīng)不同的價(jià)值內(nèi)涵，估價(jià)方法、估價(jià)模型、技術(shù)思路均應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。

二、營業(yè)稅與增值稅的區(qū)別

營業(yè)稅是對在中國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。營業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅。

增值稅是以商品(含應(yīng)稅勞務(wù))在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。增值稅是價(jià)外稅。

營業(yè)稅需要道道征收、全額征稅，因此會有重復(fù)征稅的劣勢，而增值稅則是環(huán)環(huán)征收、層層抵扣，本質(zhì)是對商品增值部分征款。有增值才征稅，沒有增值不征稅。

圖2 營業(yè)稅與增值稅對比圖

以房地產(chǎn)業(yè)為例，由于計(jì)稅依據(jù)不同，可以看到營業(yè)稅計(jì)算相對簡單，而增值稅的計(jì)算，需要先區(qū)分小規(guī)模納稅人、一般納稅人，再按納稅對象分類確定征收率（見表1）。以2016年4月30日為界區(qū)分房地產(chǎn)新、老項(xiàng)目，以2017年7月1日為界按照適用的計(jì)稅方法不同區(qū)分項(xiàng)目預(yù)征率，又以2018年5月1日為界將原11%的增值稅率減為10%，這些密集出臺的政策都帶來了計(jì)稅相對復(fù)雜的情況。

表1 房地產(chǎn)增值稅稅率及計(jì)算公式（轉(zhuǎn)讓、開發(fā)）

三、價(jià)值內(nèi)涵

營業(yè)稅與增值稅計(jì)稅公式不同，“營改增”后，筆者對比一般銷售發(fā)票和增值稅發(fā)票，發(fā)現(xiàn)發(fā)票上所顯示的“房價(jià)”內(nèi)涵不同了。那么房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告所提供的估價(jià)結(jié)果的價(jià)值內(nèi)涵是否有變化呢？“營改增”前營業(yè)稅為價(jià)內(nèi)稅，原估價(jià)報(bào)告提供的估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對象價(jià)值一致；“營改增”后增值稅為價(jià)外稅，估價(jià)報(bào)告如果沒有特殊說明，所提供的估價(jià)結(jié)果更多的是“價(jià)稅合計(jì)”的概念（如圖3所示）。

圖3 “營改增”后“房價(jià)”內(nèi)涵變化

筆者通過咨詢相關(guān)政府部門、第三方數(shù)據(jù)公司，得知交易中心備案“房價(jià)”在“營改增”后均為“價(jià)稅合計(jì)”，也就是業(yè)內(nèi)所謂的“含稅銷售額”。圖4是個(gè)人購買某宗房地產(chǎn)時(shí)的預(yù)售合同及房地產(chǎn)開發(fā)商提供的增值稅發(fā)票，可以直觀地看到，跨越2016年4月30日執(zhí)行期后，購房款已經(jīng)包含了增值稅。

因此，“營改增”后房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告價(jià)值內(nèi)涵也應(yīng)作出對應(yīng)調(diào)整，宜對估價(jià)對象價(jià)值定義、估價(jià)結(jié)果作出明確說明。這種情況在涉稅評估中尤為明顯，需要根據(jù)估價(jià)對象的納稅主體、納稅類型、發(fā)生時(shí)間不同，選用不同的計(jì)稅公式及稅率，且價(jià)值內(nèi)涵應(yīng)明確是“價(jià)稅合計(jì)”，還是不含增值稅的“房地產(chǎn)價(jià)值”。

圖4 某宗房地產(chǎn)預(yù)售合同與增值稅

四、估價(jià)方法與估價(jià)模型變化分析

根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-2015）規(guī)定，對房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估的方法主要有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等。那么“營改增”后，這些估價(jià)方法、估價(jià)模型在選用時(shí)又會發(fā)生哪些變化呢？

1．比較法。“營改增”后，選取案例時(shí)應(yīng)注意前后價(jià)格構(gòu)成的變化。一般在用比較法時(shí)，在分析交易實(shí)例的基礎(chǔ)上，至少要選取三個(gè)可比實(shí)例，如果選擇了跨2016年4月30日這個(gè)時(shí)間點(diǎn)的案例，要注意可比實(shí)例與估價(jià)對象價(jià)值內(nèi)涵存在差異，需統(tǒng)一稅費(fèi)，作標(biāo)準(zhǔn)化處理，建立比較基礎(chǔ)。

2016年5月1日起，備案的房地產(chǎn)交易案例價(jià)格，包括第三方數(shù)據(jù)公司提供給估價(jià)公司的交易案例價(jià)格，其實(shí)是“價(jià)稅合計(jì)”，也就是含增值稅的銷售額。如果提供的估價(jià)結(jié)果明確是不含稅的價(jià)格，在選擇這一時(shí)期后的交易案例時(shí)，應(yīng)作增值稅扣減處理。

2．收益法。收益法中涉及的主要稅費(fèi)有租賃增值稅及附加、房產(chǎn)稅、印花稅等。其中附加稅包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及地方教育費(fèi)附加、河道管理費(fèi)等。根據(jù)《財(cái)政部、國家發(fā)展改革委關(guān)于清理規(guī)范一批行政事業(yè)性收費(fèi)有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅〔2017〕20號)的規(guī)定[1]，2017年4月1日后不再征收河道工程修建維護(hù)管理費(fèi)，則：

附加稅=城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加及地方教育費(fèi)附加

根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）[2]、《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號）[3]、《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》（財(cái)稅〔2018〕32號）[4]、《個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)代開增值稅發(fā)票管理辦法（試行）》（上海市國家稅務(wù)局公告2016年第7號）[5]有關(guān)規(guī)定，個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)取得的月租金小于3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅的優(yōu)惠。故按照現(xiàn)行法規(guī)，整理“營改增”后房屋出租所涉及的稅如表2、表3所示。

表2 個(gè)人出租房地產(chǎn)計(jì)稅表

表3 企業(yè)出租房地產(chǎn)計(jì)稅表

收益法估價(jià)時(shí)，無論選取直接資本化法、報(bào)酬資本化法中的哪種收益模型，都不可避免需要測算年凈收益。一般計(jì)算公式為：

房地產(chǎn)年凈收益＝年有效毛收入+其他收入-年運(yùn)營費(fèi)用

在我國，由于租賃合同鮮少在交易中心備案，稅收流失較多，或者存在稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁的情況。因此，房地產(chǎn)估價(jià)師在計(jì)算估價(jià)對象的年有效毛收入時(shí)，應(yīng)注意若年有效毛收入為含增值稅收入，則：

年運(yùn)營費(fèi)用=維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+管理費(fèi)+租賃增值稅及附加+房產(chǎn)稅+印花稅

若年有效毛收入為不含增值稅收入，則相關(guān)費(fèi)用也應(yīng)取不含稅價(jià)，且不再扣減租賃增值稅。

那么房地產(chǎn)年凈收益還原出來的收益價(jià)格是什么價(jià)呢？筆者認(rèn)為這取決于資本化率或報(bào)酬率的內(nèi)涵。以直接資本化法舉例，若資本化率是年凈收益與“價(jià)稅合計(jì)”之間的比值，則還原出的價(jià)格為“價(jià)稅合計(jì)”。需要注意的是，若利用市場提取法計(jì)算資本化率或報(bào)酬率，實(shí)例價(jià)格、凈收益的內(nèi)涵宜與估價(jià)對象選用的收益模型中的對應(yīng)價(jià)格內(nèi)涵一致，采用簡易計(jì)稅或者一般計(jì)稅方式應(yīng)前后一致，即市場提取的資本化率或報(bào)酬率應(yīng)遵從“從哪里來到哪里去”的原則。

3．成本法。以新建房地產(chǎn)開發(fā)模型為例，成本法公式為：

房地產(chǎn)價(jià)格=土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

需要說明的是，上述公式中還應(yīng)包括開發(fā)商繳納的維修資金。根據(jù)項(xiàng)目情況，維修資金采用單列或者歸并入建設(shè)成本計(jì)算。需要注意的是，維修資金一般在竣工階段繳納，估價(jià)中，這部分費(fèi)用不計(jì)算利息。

“營改增”后，成本法中各項(xiàng)成本、費(fèi)用的構(gòu)成又產(chǎn)生了什么變化呢？公式推導(dǎo)過程又有哪些改變呢？

（1） 土地成本

土地成本=土地取得成本+土地取得稅費(fèi)

若土地通過招拍掛方式取得，則土地成本與“營改增”前一致。

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》[6]，房企銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，土地價(jià)款抵扣銷項(xiàng)稅的額度等于增值稅稅額，由于土地所有人出讓土地使用權(quán)是免征增值稅的，故可視作招拍掛取得的建設(shè)用地價(jià)款為含稅價(jià)。

需要注意的是，土地取得稅費(fèi)（即土地契稅3%、印花稅0.1%）不能抵扣增值稅。

（2）建設(shè)成本

建設(shè)成本=前期費(fèi)用+建筑安裝工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)+公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)+其他工程費(fèi)+開發(fā)期間稅費(fèi)

前期費(fèi)用一般包括勘察丈量費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、臨時(shí)三通一平費(fèi)（臨水、臨電、臨路、場地平整）、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)（臨時(shí)圍墻、臨時(shí)辦公室、臨時(shí)圍板、臨時(shí)場地占用）等。前期費(fèi)用中很多政府稅費(fèi)不能抵扣增值稅，一般委托的第三方代理機(jī)構(gòu)如設(shè)計(jì)單位、咨詢單位適用的增值稅稅率多為6%。臨時(shí)三通一平費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)可以參考建筑企業(yè)（總包）的稅率10%抵扣。

建筑安裝工程費(fèi)是在建設(shè)成本中占比最高，根據(jù)財(cái)稅〔2018〕32號文件的規(guī)定，自2018年5月1日后，建筑企業(yè)（總包）原11%的增值稅稅率調(diào)整為10%。

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)指建造各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用，如道路、供暖、供水、供電、供氣、通訊、照明設(shè)施等。公共配套設(shè)施主要指住宅區(qū)內(nèi)的市政公用設(shè)施和綠地，包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、社區(qū)服務(wù)和綠地等設(shè)施。目前基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)中大部分政府收取的稅費(fèi)不能抵扣。

開發(fā)期間稅費(fèi)包括工程監(jiān)理費(fèi)、專項(xiàng)監(jiān)理費(fèi)、造價(jià)咨詢費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、空氣檢測費(fèi)、一房一驗(yàn)、結(jié)構(gòu)安全監(jiān)測、工程保險(xiǎn)費(fèi)、細(xì)部檢查、工程竣工保潔費(fèi)等。第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)的增值稅稅率多為6%、3%。

（3）管理費(fèi)用

管理費(fèi)用=（土地成本+建設(shè)成本）×管理費(fèi)率

管理費(fèi)用一般按照成本的一定比例計(jì)算。以人員工資為主的管理費(fèi)用不可抵扣增值稅，其他部分如差旅費(fèi)可以抵扣。在估價(jià)精度允許范圍內(nèi)，增值稅的計(jì)算中可將全部管理費(fèi)用不作抵扣處理，目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)部投資模型也采用這種處理方式。

（4）銷售費(fèi)用

銷售費(fèi)用=銷售額×銷售費(fèi)率

房企如果沒有自己的銷售團(tuán)隊(duì)，支付給銷售代理機(jī)構(gòu)的費(fèi)用通常為含增值稅的價(jià)格，房地產(chǎn)銷售代理企業(yè)適用增值稅稅率多為6%。

（5）投資利息

估價(jià)時(shí)，一般設(shè)定土地取得費(fèi)用一次性投入，建設(shè)成本均勻投入。投資利息不能抵扣增值稅。

（6）銷售稅費(fèi)

銷售稅費(fèi)主要包括增值稅及附加。根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第18號文規(guī)定，銷項(xiàng)稅額按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，以減去對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額為基礎(chǔ)，適用11%（2018年5月1日后調(diào)整為10%）的稅率計(jì)算。公式可以推導(dǎo)為：

附加稅以增值稅為基礎(chǔ)，乘以對應(yīng)的附加稅稅率，根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域，附加稅中城建稅有3%、5%、7%的區(qū)別。

建設(shè)成本中可抵扣稅額最為復(fù)雜，涉及10%、6%、3%等不同稅率，估價(jià)人員宜在平時(shí)工作中注意收集不同類型開發(fā)項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)，注意區(qū)分“營改增”后的成本價(jià)格變化，在精度允許范圍內(nèi)可以將建設(shè)成本按照一定比例提取可抵扣稅額。

（7）開發(fā)利潤

利潤率分為直接成本利潤率、成本利潤率、投資利潤率和銷售利潤率。利潤率是否考慮了“營改增”政策影響？利潤率對應(yīng)的模型中是否扣減了預(yù)繳的土地增值稅？此處同樣遵從“從哪里來到哪里去”原則，注意模型公式組成與選用利潤率的對應(yīng)關(guān)系（利潤率內(nèi)涵）。

綜上所述，單從稅負(fù)上說，為開發(fā)商服務(wù)的建筑企業(yè)（總包）、其他代理服務(wù)企業(yè)均能按照高稅率開具增值稅專用發(fā)票時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商可以獲得最多的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。這也是“營改增”后，開發(fā)商集團(tuán)采購過程中不斷淘汰小微企業(yè)供應(yīng)商的原因。

4．假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法，某種意義上作為成本法的“倒算”，采用總銷售收入扣減部分成本費(fèi)用，求取房地產(chǎn)價(jià)格中的土地價(jià)格、房屋價(jià)格或在建工程價(jià)格。“營改增”后，需根據(jù)估價(jià)目的，確定價(jià)值內(nèi)涵，選用不同的計(jì)稅公式，調(diào)整估價(jià)模型。

根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（滬建房管聯(lián)〔2016〕839號）[7]的規(guī)定，自2016年10月8日起，上海市新建商品住房銷售方案備案實(shí)行市、區(qū)兩級審核。這里面既包括期房的預(yù)售許可也包括現(xiàn)房銷售備案。對上市房源定價(jià)不合理的，堅(jiān)決予以調(diào)整。今年起，調(diào)控政策進(jìn)一步收緊，本市商品住房“地價(jià)房價(jià)聯(lián)動(dòng)”，即在商品住宅用地出讓前，規(guī)土部門會征詢房管部門商品住房的上市銷售價(jià)格（該地塊開發(fā)完成后能夠?qū)徟ㄟ^的房地產(chǎn)銷售均價(jià)），該價(jià)格將作為土地出讓的限制條件。根據(jù)文件精神及各區(qū)房管部門在執(zhí)行過程中采納的房地產(chǎn)開發(fā)模型所含內(nèi)容，土地使用權(quán)出讓價(jià)格（折算為樓面地價(jià)）采用靜態(tài)分析法的計(jì)算公式：

樓面地價(jià)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格-建設(shè)成本-管理費(fèi)-利息-利潤-銷售稅費(fèi)-預(yù)繳土地增值稅-維修資金-土地取得稅費(fèi)

土地取得稅費(fèi)一般按照契稅3%、印花稅0.1%估算，則公式可進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為：

樓面地價(jià)＝（開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格－建設(shè)成本－管理費(fèi)－利息－利潤－銷售稅費(fèi)－預(yù)繳土地增值稅－維修基金）/（1-3.1%）

“營改增”后，公式內(nèi)各項(xiàng)價(jià)格、費(fèi)用取值均為含增值稅價(jià)，單從稅負(fù)上說，與成本法一樣，開發(fā)商為獲得最大的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，一定會在采購過程中進(jìn)行稅費(fèi)比較，不斷淘汰小微企業(yè)。如前所述，土地所有人出讓土地使用權(quán)免征增值稅，此時(shí)模型公式中的“樓面地價(jià)”既可以理解為“價(jià)稅合計(jì)”，也可以理解為不含增值稅價(jià)。

五、結(jié)束語

“營改增”是我國重大的財(cái)稅制度改革，對房地產(chǎn)業(yè)的影響意義深遠(yuǎn)。為了做好房地產(chǎn)估價(jià)、咨詢工作，筆者提出幾點(diǎn)建議：

1．為了如實(shí)地反映“營改增”后房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告價(jià)值內(nèi)涵的變動(dòng)，對估價(jià)結(jié)果中的估價(jià)對象價(jià)值定義、價(jià)值內(nèi)涵應(yīng)予以明確。

2．告別營業(yè)稅后，作為第三方評估咨詢機(jī)構(gòu)宜順應(yīng)發(fā)展，調(diào)整估價(jià)模型，無論評估的是“價(jià)稅合計(jì)”，還是不含增值稅的價(jià)值，均應(yīng)了解不同參數(shù)對應(yīng)的內(nèi)涵，采用簡易計(jì)稅、一般計(jì)稅宜在假設(shè)限制條件中作出相應(yīng)解釋說明。

3．自2018年5月1日后，建筑企業(yè)原11%的增值稅稅率調(diào)整為10%。利用成本法、假設(shè)開發(fā)法測算時(shí)，應(yīng)根據(jù)《增值稅發(fā)票開具指南》[8]，結(jié)合建筑企業(yè)工程款支付進(jìn)度，選擇適用稅率。如果未考慮稅費(fèi)政策改變，且估價(jià)精度允許，則應(yīng)在假設(shè)限制條件中作特殊說明。

4．假設(shè)開發(fā)法公式中若考慮預(yù)繳的土地增值稅，則相關(guān)的利潤率等參數(shù)也是考慮了其因素影響后提取的利潤率。

5．成本法模型公式中，大多數(shù)的估價(jià)機(jī)構(gòu)在計(jì)算過程中并未累加預(yù)繳的土地增值稅。筆者認(rèn)為，與假設(shè)開發(fā)法模型公式建構(gòu)相同，若累加預(yù)繳的土地增值稅，則公式中利潤率等參數(shù)也應(yīng)對應(yīng)匹配。

6．增值稅、土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)過程中兩種重要稅種，計(jì)算方式與計(jì)稅依據(jù)均不同。公式中是否可以用預(yù)繳增值稅、預(yù)繳土地增值稅為基礎(chǔ)進(jìn)行近似的取費(fèi)，值得估價(jià)師們在今后項(xiàng)目中試算分析。

隨著持有型物業(yè)數(shù)量的不斷增多，經(jīng)營管理、招商策劃、投資決策等新型的咨詢業(yè)務(wù)將成為估價(jià)公司新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。“營改增”后估價(jià)模型將更為復(fù)雜，須將增值稅設(shè)置為價(jià)外稅，根據(jù)納稅主體、納稅類型、發(fā)生時(shí)間不同，并結(jié)合估價(jià)、咨詢目的進(jìn)行對比試算分析，積累經(jīng)驗(yàn)，因而對估價(jià)咨詢?nèi)藛T提出了更高的專業(yè)要求。筆者旨在提出技術(shù)思路，供同業(yè)參考，希望能夠拋磚引玉，在今后的研究中不斷探索完善。