城中村改造 7億土地款去哪了

劉志月

當前，我國城市化進程不斷加快，城鎮化率迅速提升。城市化伴隨著大量城中村改造，在此過程中，法律規定、制度機制、治理模式的不同給基層治理提出了不小挑戰。筆者近日深入湖北省武漢市青山區賈嶺村調查后發現，該村啟動近7年仍無果的城中村自主改造存在諸多值得思考的地方。

土地賣了，房子拆了，13億元土地出讓款卻遲遲不能到位；開發的商品房一期已售罄，899戶村民的還建房地塊上仍雜草叢生。

說起湖北省武漢市青山區武東街賈嶺村城中村改造的“怪象”，反映情況的多位村民情緒激動，聲調明顯上揚。

根據村民們提供的證據資料和線索，筆者進行了調查。其間，當地有關政府部門和廣東海倫堡地產集團有限公司（以下簡稱“廣東海倫堡集團”）在武漢的全資子公司均婉拒了采訪。

改造為何在4年后？

賈嶺村城中村自主改造項目，某種程度上是被“逼”出來的。

一份蓋有公章的官方文件復印件顯示，結合武漢“工業倍增計劃”的實施、加快市重點項目武東裝備制造產業園暨大型海洋工程建設，青山區2012年積極自籌資金近3億余元啟動了武東村、賈嶺村部分區域征收工作。

湖北省征地信息公開平臺顯示：2012年11月16日，武漢市國土資源和規劃局對外公布了“武漢市人民政府征收土地公告”（[2012]第117號），由青山區土地整理儲備事務中心負責征收武東街賈嶺村3.0065公頃土地，作為工業倉儲用地。

不過，湖北省征地信息公開平臺上，2013年5月9日公布的賈嶺村征地補償安置方案公告（武土征補青公告[2013]第3號）內容為空白。

“這意味著，征地補償安置方案因某種原因被撤回或未執行。”受訪專家指出，這也可能是導致賈嶺村村民集體上訪的原因。

2016年4月8日，武漢市國土資源和規劃局青山分局再次發布《征地補償安置方案公告》（武土征補青公告[2016]第4號），根據湖北省國土資源廳《關于批準武漢市2012年度城中村第5批次建設用地的函》（鄂土資函[2012]2644號）的批復文件，擬定賈嶺村8.2206公頃集體土地中6.0373公頃的征地補償安置方案。

筆者注意到，當時湖北省國土資源廳的批復文件明確：“該批次用地經批準后，滿兩年未實施具體征地或用地行為的，本批準文件自動失效。”

為何獲批4年后，賈嶺村才正式啟動征地補償安置？

這或許可從知情人提供的青山區政府的一份函件中得到答案：武東村和賈嶺村土地規劃控制面積大、可用于還建房建設用地嚴重不足、還建房建設及資金得不到落實等原因，引發了賈嶺村居民多次到省、市上訪。

為化解矛盾，青山區決定加快賈嶺村城中村綜合改造。

經多方協調，賈嶺村整村列入武漢市2014年城中村綜合改造計劃。根據官方數據，賈嶺村城中村改造要拆除村民房屋901棟，共899戶。

土地出讓簽“陰陽合同”？

2015年11月28日，武漢市國土資源和規劃局發布《武漢市掛牌出讓國有建設用地使用權公告》（武告字[2015年]第19號），決定以現場掛牌方式出讓賈嶺村兩宗地塊。

2015年12月29日，廣東海倫堡集團競得賈嶺村A包P（2015）163號、B包P（2015）164號地塊的土地使用權，成交總價為13.54億元。

廣東海倫堡集團官網顯示，該公司是“中國房地產開發企業50強”“中國領先的城市綜合運營商”。2015年12月9日，廣東海倫堡集團全額出資成立的武漢市海頤房地產開發有限公司（以下簡稱“武漢海頤公司”）登記注冊，負責開發賈嶺村商品房項目，法定代表人是杜延杰。

“土地招拍掛不過是走個形式，之前廣東海倫堡集團已與村里談妥價格及合作。”知情人向筆者透露。

2016年1月11日，就賈嶺村A包、B包土地，武漢海頤公司、武漢興嶺置業有限公司（由賈嶺村集體經濟改制成立，以下簡稱“興嶺置業”）、武漢市青山區土地整理儲備事務中心（以下簡稱“青山土儲中心”）在武漢市土地交易中心簽訂了《城中村改造項目土地開發補償合同》。

筆者看到，這份土地開發補償合同的復印件蓋有三方公章，簽字人分別是興嶺置業法定代表人王洪勝、武漢海頤公司代表黃晶晶和青山土儲中心主任王青建。

不過，知情人向筆者提供了另外一份合同復印件——《賈嶺村“城中村”綜合改造項目所涉土地（房屋）拆遷安置補償協議書》，其中明確，摘牌獲得開發用地的土地使用權后，賈嶺村要配合開發公司簽屬國土部門要求的土地開發補償合同。“但該份《城中村改造項目土地開發補償合同》僅用于備案，若該份備案協議的約定與本協議約定有矛盾或沖突之處的，以本協議的約定為準”。

筆者注意到，兩份合同的最大區別在于資金支付時間。

拆遷安置補償協議約定，公司履行本協議約定的義務及承諾的前提是“以不超過13.55億元的摘牌價獲得開發用地的土地使用權”；在3年內根據拆遷還建辦證進度按比例、及時、足額支付完畢全部土地（房屋）拆遷安置補償費用。

而用于備案的開發補償合同明確，武漢海頤公司在簽訂合同之日起10個工作日內向興嶺置業支付轉讓補償價款的50%，余下部分在移交土地之日起10個工作日內支付。

據了解，目前，賈嶺村只收到了K3地塊（即一期售罄商品房所在地）的土地轉讓價款6億余元。其余款項雖多次向摘牌方催繳，但一直無果。

土地出讓款整改“走過場”？

今年3月29日，武漢市財政局、武漢市國土資源和規劃局向廣東海倫堡集團下發整改通知，要求補繳摘牌青山區賈嶺村A包（K1、K4、K5）、B包（K2、K3）的土地收入13.5387億元。

筆者獲取了一份武漢海頤公司與青山土儲中心簽訂的《關于城中村自主改造項目“收支兩條線”整改工作協議》。協議約定，青山土儲中心收到由青山區財政局撥付賈嶺村城中村改造征地拆遷成本費用后，在3個工作日內將全額資金支付到武漢海頤公司指定賬戶。

筆者還獲取了一份武漢海頤公司致青山土儲中心的函，稱該公司已如期補繳第一筆資金2.9493億元，“本筆資金僅用于整改，不作為支付至村里的土地補償款”，請青山土儲中心按照協議約定，將該筆資金支付至該公司賬戶。

“按照整改要求，武漢海頤公司上繳國庫的土地補償款應支付給原土地所有權人即賈嶺村。但經海頤公司與青山土儲中心操作，錢只是在國庫走了個過場又回到了海頤公司賬上。”知情人提供了數份文件復印件以證明其所言。

就土地出讓金整改問題，筆者赴青山土儲中心了解，并提出核實有關文件內容，但青山土儲中心相關負責人婉拒回應。

至今，就筆者赴該公司當面提出的賈嶺村開發項目土地出讓資金整改“走過場”問題，武漢海頤公司負責人未予回應。

“我們也不知道剩余的土地出讓款在哪兒，反正村里還沒收到。”興嶺置業公司有關負責人表示。

被要求暫緩的還建房項目？

采訪中，筆者獲悉，賈嶺村還建房項目公開招投標過程中，武東街道曾多次要求暫緩審批。

武東街道辦事處黨工委書記程強坦承，其曾多次打電話要求暫緩賈嶺村還建房項目審批。“賈嶺村還建房項目存在巨大資金缺口，我們擔心即使開工了，也可能成為爛尾。”他說，這是自己與街道多次叫停或要求暫緩該項目審批的主要原因。

知情人向筆者指出，程強所說的資金缺口大部分是錯漏百出的城改方案留下的“后遺癥”。

按照2014年4月1日開始實施的《武漢市建設工程規劃管理技術規定》，賈嶺村還建房項目須建設地下停車場，每100平方米建筑面積配建1.2個停車位。

“此前核算成本時，政府部門按照0.4個停車位/百平方米的標準計算，直接漏算兩億多元。”賈嶺村知情人士說，村民的社保、醫保費用也存在3500多萬元的差價，村里違建拆除等不可預見的成本也未納入。

出人意料的是，在申請資料特別是項目資金未作調整的情況下，8月14日，武漢市公共資源交易平臺招標投標交易系統公布了賈嶺村H3還建地塊施工招標信息。

“項目資金不存在缺口，特別是考慮到土地出讓款如果能全部到位的話。”知情人說。

程強表示，賈嶺村城中村改造中“沒有什么黑幕”，都是依法依規進行的。

“我不知道有沒有黑幕，但現實是，我們的還建房建設還看不到影子。”首批征遷已在外租房近7年的賈嶺村一位村民無奈地搖搖頭。