解析億達中國

蔣李

9月7日，《支點》記者初次見到姜修文。兩個多月前，他擔(dān)任億達中國控股有限公司（下簡稱“億達中國”，股票代碼：3639.HK）董事局主席。

當(dāng)前不少產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商、商務(wù)園區(qū)運營商被“做產(chǎn)業(yè)是假、做地產(chǎn)是真”“將產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)割裂”等觀點所苦惱。

對此姜修文明確表示，億達中國絕不會“以產(chǎn)圈城”，“做產(chǎn)業(yè)得扎扎實實一步一個腳印，今天你承諾政府卻沒有做到，明天你在全社會就沒信譽可言。”

姑且不論這些爭議，作為打造了大連軟件園、武漢軟件新城，業(yè)務(wù)已輻射全國的老牌產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商，這家公司走過的路、跨過的坑，都值得細細“咀嚼”。

近期，《支點》記者先后走訪了億達中國大連、武漢項目及上海總部，試圖還原一個真實的億達中國。

源自轉(zhuǎn)型需求

走訪第一站為大連軟件園，這是國內(nèi)較早進行專業(yè)化運作的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 在這里，記者聽到了這樣一個典故。 1999年，《紐約時報》專欄作家弗里德曼首次來大連，對當(dāng)?shù)赜∠蟛⒉簧羁獭?004年，他到這里時幾乎“認(rèn)不出”，因為“有了太多新建筑”。

而后，弗里德曼在《世界是平的》一書中對大連有以卜褒獎：“這里有寬闊的林蔭大道、美麗的綠化帶、眾多科研院校和廣闊的軟件園區(qū)，不遜色于‘硅谷。

大連軟件園，便是書中提及的“軟件園區(qū)”，也是億達中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的始發(fā)地。其誕生歷程，與億達中國轉(zhuǎn)型歷程密切相關(guān)。

1997年，億達中國已成為大連民營龍頭房產(chǎn)企業(yè)之一。彼時，企業(yè)高層開始萌發(fā)了轉(zhuǎn)型思路。

在當(dāng)時的億達中國看來，純房產(chǎn)開發(fā)時代已然過去，房地產(chǎn)和其他產(chǎn)業(yè)綁在一起才有前途。

于是，運營大連軟件園開始納入其考最范同內(nèi)。

1997年，整個中國軟件產(chǎn)業(yè)幾無規(guī)模可言，更何況大連。而且大連市幾乎所有掛“計算機”稱謂的企業(yè)都在倒騰PC，所有和計算機沾邊的人員才1000多人，并且主要集中在高校。

此外，不光蓋樓，軟件園的開山、修路、鋪管線、搬遷等都得企業(yè)投資。前3年投入就要3億元，而當(dāng)時大連全市軟件公司的利潤加起來都不到1億元。

這意味著，在這塊沒任何產(chǎn)業(yè)環(huán)境的土地上開工，前3年都可能是只投入、無回報。如果運營不善，幾個億可能全打水漂。

億達中國經(jīng)過調(diào)研后，依然認(rèn)為，在當(dāng)?shù)匕l(fā)展軟件產(chǎn)業(yè)大有可為。

在大連軟件園一期12號樓展廳內(nèi)有張照片，展示了1997年億達中國選址時的情景。當(dāng)年這罩是片丘陵，種著蘋果樹，有條鐵路穿行而過，到處是窩棚。

1998年6月28日，大連軟件園破土動工，拉開了大連軟件業(yè)發(fā)展的序幕。

“時代的園區(qū)”

任何項目都不是劃片地、企業(yè)運作得力就水到渠成的，核心因素一定是時代趨勢所致——武漢光谷是如此，大連軟件園也是如此。

1997年亞洲遭遇金融危機后，日企為降低運營成本，需要在海外拓展軟件外包業(yè)務(wù)。而總部在沈陽的東軟集團董事長劉積仁，萌生了進軍大連的打算。

要知道，大連地處東北亞經(jīng)濟區(qū)中心，赴日航班數(shù)量比沈陽更為密集，再加上當(dāng)?shù)赜写罅繒f日語的人才，有發(fā)展對日軟件服務(wù)外包的天然優(yōu)勢。

軟件服務(wù)外包指企業(yè)將基礎(chǔ)性、共性的、非核心的IT業(yè)務(wù)剝離出來后，外包給第三方提供商來完成。

這一背景下，億達中國與東軟集團甫一接觸便確定了合作關(guān)系，東軟集團也成為大連軟件園首家入駐企業(yè)。

作為業(yè)界“大咖”，東軟集團的到來形成了產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，以致“群鳥畢至”。

此后，大連軟件園先是抓住了日企軟件服務(wù)外包轉(zhuǎn)移海外的機遇，繼而再進一步，成為亞太區(qū)軟件信息服務(wù)中心，如今則蛻變?yōu)槿蛐苑?wù)中心。

而大連也在蛻變：截至去年年底，大連共有軟件和信息服務(wù)企業(yè)2000多家，規(guī)模以上企業(yè)總營收為1053億元，是20年前的500倍。

不過，億達中國目前的業(yè)務(wù)范同已遍布全國，這些項目往往經(jīng)歷多任地方政府“一把手”的更替。如果某任領(lǐng)導(dǎo)對產(chǎn)業(yè)的理解出現(xiàn)差異，是否會影響項目進展？

億達中國高級副總裁于大海表示，億達中國的項目發(fā)展方向，都是基于當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、資源稟賦、億達中國客戶資源所給出的“最優(yōu)答案”，“我們相信這個方向的科學(xué)性，也會向每屆政府決策層介紹我們的發(fā)展思路。”

目前，億達中國還沒有因政府換屆導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)方向要作出重大調(diào)整的案例。即使有變化，也僅僅體現(xiàn)在一些細分領(lǐng)域。

“比如原來規(guī)劃是軟件園區(qū)，但政府希望再添兩家機器人企業(yè)，這是可以的，但是不會徹底放棄原來的主要方向。”于大海對《支點》記者說。

園區(qū)服務(wù)應(yīng)植入產(chǎn)業(yè)思維

除應(yīng)勢而動外，更要順勢而為。

如今，大連軟件園已成為10個國家級軟件產(chǎn)業(yè)基地中唯一的民營軟件園區(qū)，累計進駐700多家中外軟件企業(yè)，包括lBM、埃森哲等60多家世界500強。

億達中國是如何搞定這么多“高大上”企業(yè)的？且看幾個案例。

本世紀(jì)初，當(dāng)?shù)弥ㄓ秒姎庥幸庠诖筮B擴大規(guī)模、重新選擇辦公場所時，億達中國馬上與對方聯(lián)系，并邀請相關(guān)負責(zé)人實地考察。

但問題出現(xiàn)了。最早大連軟件園建房子時，只考慮建筑物符不符合國家規(guī)范。可對通用電氣而言，這些房子卻著實有點不夠洋氣。

于是，挑剔的美國人對建筑風(fēng)格、電力、網(wǎng)絡(luò)、辦公樓結(jié)構(gòu)都提出了明確要求，很多要求已超過了大連軟件園當(dāng)時水平。

億達中國最終使出狠招：你們要什么樣的樓就蓋什么樣的樓，并保證未來按通用電氣的標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。這種定制化方案，終于讓美國人最終認(rèn)可。

到如今，這種定制服務(wù)已成為普遍現(xiàn)象。

“由于時差原因，針對歐美市場的技術(shù)支持團隊需通宵運營，而我們樓宇的物業(yè)也會提供24小時支持。”園內(nèi)思科公司一位項目經(jīng)理對《支點》記者說。

除硬件外，要招到“大魚”，還需創(chuàng)造符合產(chǎn)業(yè)特點、符合大企業(yè)需求的模式。對此，大連軟件園總經(jīng)理劉爽講了個故事，讓《支點》記者印象頗深。

2003年，IBM深圳分公司大連中心入駐大連軟件園。但進園前，他們也有不少顧慮：如何保證立足？如何盡快壯大隊伍，去承接更多更大的項目？

為了將這條“魚”養(yǎng)大，億達中國仔細研究后，提出了一種新穎的“BOT模式”（build-operate-transfer，即建設(shè)-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓）。

具體而言，就是由大連軟件園設(shè)立lT技術(shù)與合作事業(yè)部，按lBM要求招人，并承擔(dān)場地、設(shè)備及人力的支出，lBM則負責(zé)培訓(xùn)和帶隊。等企業(yè)業(yè)務(wù)順利開展后，大連軟件園再將團隊整體移交給lBM。

這么一來，沒有顧慮的IBM開始迅速發(fā)展。2010年，大連中心變身為“國際商業(yè)機器全球服務(wù)（大連）有限公司”，目前員工已超過1萬人。

“很多大公司決策鏈條非常長，把業(yè)務(wù)延伸到另一區(qū)域時，不少企業(yè)都會很猶豫，而BOT可以解決這一問題。”劉爽說。

2008年，億達中國與思科也以BOT模式合作。迄今為止，思科在大連員工數(shù)已達760人。億達中國已與lBM、UEL、OKl DATA（日沖數(shù)據(jù)）、松下、思科、日本財產(chǎn)保險等多家公司開展了BOT合作。

重資產(chǎn)項目：“以短促長”

《支點》記者到達的第二站是武漢軟件新城。在億達中國版圖中，大連軟件園、武漢軟件新城都屬于重資產(chǎn)項目，其商業(yè)特征為“以短促長”。

“長”是做產(chǎn)業(yè)園，前期需重資產(chǎn)投入，回收期較長；“短”是做住宅地產(chǎn)銷售，讓項目有短期資金回流，從而補償產(chǎn)業(yè)園收益。

“這不僅是基于優(yōu)化現(xiàn)金流考量，更是基于客戶實際需求做出的設(shè)計。”于大海對《支點》記者說。

譬如，大連軟件園建立之初，不少商務(wù)人士覺得挺“憋屈”。

“速溶咖啡我喝不慣，我就想喝現(xiàn)磨的。對不起，沒地方；我不想吃食堂，想換個口味。對不起，沒有別的店；我經(jīng)常加班，想要在附近住。對不起，這里沒啥好樓盤；我想住個高端酒店，對不起，一小時外的市區(qū)里請……”于大海說。

怎么辦？路徑只有一個：產(chǎn)城融合。缺什么就建什么，今天給這個，明天給那個，住宅、教育、醫(yī)療、酒店、商業(yè)中心……一步步全部建設(shè)起來。

目前大連軟件園一期類似于半徑1公里的社區(qū)，步行15分鐘內(nèi)可以解決工作、生活、娛樂等全方位的需求。

憑借著這種“產(chǎn)城融合”的模式，大連軟件園在2009年贏得了有“綠色奧斯卡”之稱的聯(lián)合圍國際花園社區(qū)金獎。

“這個獎以往都給住宅項目，而大連軟件園是全球首個、也是目前唯一獲此殊榮的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。”大連軟件園副總經(jīng)理汪琛對《支點》記者說。

重資產(chǎn)模式有了，復(fù)制也較為容易。大連軟件園發(fā)展第10年，億達中國開始建設(shè)大連生態(tài)科技創(chuàng)新城時，一開始就以“產(chǎn)城融合”的方向規(guī)劃。

“創(chuàng)新城的產(chǎn)業(yè)不限于軟件，更包括節(jié)能環(huán)保、新興信息產(chǎn)業(yè)、生物產(chǎn)業(yè)、新能源等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。”汪琛說。

2012年，億達中國又斥資200億元，與湖北大型國企湖北省聯(lián)投集團合作打造產(chǎn)城融合項目——武漢軟件新城，打開了異地重資產(chǎn)輸出的第一步。

同大連軟件園一樣，武漢軟件新城也趕上了時代趨勢。一線城市房價、生活成本的壓力使大批人才回流，不少企業(yè)也紛紛在漢設(shè)立“第二總部”。

“武漢的優(yōu)勢凸顯，也讓我們的招商更有底氣。”梁勇說。

如今，除lBM、法國陽獅、飛利浦等世界500強外，武漢軟件新城還集中了以軟通動力、中軟國際、安天信息等為代表的軟件信息技術(shù)類行業(yè)，以美年大健康、致眾科技、百邁客、榮暉數(shù)字醫(yī)療、未來組為代表的智慧健康企業(yè)。

再造≠再建

說完重資產(chǎn)，再談?wù)勢p資產(chǎn)。

曾有個市長帶隊到大連考察，明確提出希望讓億達中國在當(dāng)?shù)亍霸僭臁币粋€大連軟件園。但十大海表示，“這事不能做”。

之所以這樣回復(fù)，部分原因在于當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)園區(qū)供給已相對過剩。正當(dāng)氣氛略顯尷尬之時，于大海表示雖然不能“再造”一個軟件園，但可以幫助當(dāng)?shù)卦袌@區(qū)進行提升，“等運營一段時間，我們可以再擇期進行重資產(chǎn)合作。”

這源白億達中國發(fā)現(xiàn)的一個事實：未必都得像武漢軟件新城那樣，去再“建”一個大連軟件園，而是可以走改造、代運營這種輕資產(chǎn)的道路。

“因為缺乏專業(yè)的管理隊伍和客戶資源，國內(nèi)有大量產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目不能實現(xiàn)很好的運營狀態(tài)。而我們基于過去經(jīng)驗，可以為其賦能。”于大海說。

這類輕資產(chǎn)“服務(wù)包”的內(nèi)容，包括項目選址、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計、代建管理、招商運營、物業(yè)管理增值服務(wù)輕資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)。 值得注意的是，輕資產(chǎn)項目也需要“定制化服務(wù)”。億達中國拿下的北京市海淀區(qū)的“中關(guān)村壹號”，便是一個典型案例。

“在這主打‘世界500強就不太合適，因為北京要的是科技創(chuàng)新型公司，要的是代表未來方向的獨角獸，我們要瞄準(zhǔn)這個做文章。”于大海說。

截至今年上半年，億達中國輕資產(chǎn)項目已遍布上海、深圳、蘇州、杭州、長沙等25個城市。委托運營面積合計約560萬平米，較去年年底增加了35.1%。

而且面對不熟悉的城市，以輕資產(chǎn)模式切入能規(guī)避風(fēng)險，為后續(xù)業(yè)務(wù)介入提供機會。更重要的是，還能起到豐富客戶資源池的作用。

舉個例子：有些公司總部可能永遠都放在中關(guān)村壹號，但它可能需要在全國設(shè)立一些區(qū)域總部。這種情況卜，億達中國就可能成為其異地撒網(wǎng)的合作伙伴。

“如果有一百個客戶出去撒網(wǎng)，在我們其他項目就可能就變成四百、五百個客戶！”于大海透露，到現(xiàn)在這類案例已不占少數(shù)。

不難發(fā)現(xiàn)，“輕”須以“重”為基礎(chǔ)，如果沒有重資產(chǎn)經(jīng)驗積淀、一定的品牌效應(yīng)、相對標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)套餐，輕資產(chǎn)的拓展也將受到限制。

值得注意的是，從行業(yè)角度著眼，輕資產(chǎn)路徑已成為不少公司的共同選擇。明確提出過“運營輸出”的企業(yè)，還包括東瀏高新、招商蛇口、萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等。

不過，對如今產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域關(guān)注程度較高的PPP（Public-Private Partnership，即政府和社會資本合作模式），億達中國高級副總裁馬宇輝向《支點》記者表示，會“相對慎重地推進”。

邁向多元化，放長線釣大魚

本次走訪的最后一站在上海。

2017年11月，億達中國將總部搬離了已經(jīng)營20年之久的大連，在更具資金、人才優(yōu)勢的上海建立新總部。

在這最后一站，億達中國數(shù)位高管同繞產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、公司面對的挑戰(zhàn)等內(nèi)容進行了開誠布公的交流。

當(dāng)前，包括億達中國在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，經(jīng)常被“做產(chǎn)業(yè)是假、做地產(chǎn)是真”“將產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)割裂”等觀點所苦惱。

如果只盯著營收結(jié)構(gòu)，有這種結(jié)論并不突兀。

上半年，億達中國總營收為21.39億元，其中商務(wù)園配套住宅、寫字樓及獨立住宅銷售收入占比最大，達15.64億元。從合約銷售看，銷售業(yè)態(tài)也以住宅為主，占上半年40.5億元合約銷售總金額的97.1%。

而且，不僅億達中國如此，其他同類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上市公司的報表也呈現(xiàn)住宅銷售占比巨大的普遍現(xiàn)象。

“這是無需在桌子下做任何手腳的話題，也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)客觀規(guī)律所致。商住配套能緩解企業(yè)現(xiàn)金流壓力，而且也是產(chǎn)業(yè)園的必備元素。”于大海說。

而且從單個項目來看，大連軟件園已實現(xiàn)了營收結(jié)構(gòu)的蛻變，其商業(yè)園租金營收占比已超過一半。但更多的項目將會如何，還需留給時間證明。

姜修文也向《支點》記者表示，億達中國絕不會“以產(chǎn)圈城”，“今天你承諾政府卻沒有做到，明天你在全社會上就沒有信譽。”

但面向未來，億達中國理想的營收結(jié)構(gòu)是怎樣的？

姜修文表示，公司將會整合線上線下源，深度服務(wù)更多產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)客戶和產(chǎn)業(yè)人，“未來，營收結(jié)構(gòu)也更加多元化。”

從規(guī)模、利潤看，億達中國體最只能算房產(chǎn)領(lǐng)域的“小字輩”。要發(fā)展壯大，產(chǎn)品組合的多元化的確勢在必行。

其中，產(chǎn)業(yè)投資或?qū)⒊蔀榻M合中的一環(huán)。如果說輕資產(chǎn)輸出是橫向延伸，產(chǎn)業(yè)投資則是縱向深挖，是另一種“輕功”。

“我們會以戰(zhàn)略投資居多，與需要支持的企業(yè)建立血緣關(guān)系，進一步做大投資板塊。”姜修文說。

不過，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商雖有龐大的企此資源池，與企業(yè)有較高黏度，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)取道股權(quán)投資似乎是順理成章的事，但這一路徑其實也頗有難度。

首先，好的企業(yè)往往有眾多投資機構(gòu)的追求，為何要接受園區(qū)的投資？其次，一家園區(qū)運營商能否組建、管理一支高效的投資團隊？

放長線釣大魚，產(chǎn)業(yè)投資看似誘人，但成功不易。未來如何，可拭目以待。