關于地產中介對房地產交易作用的調查研究
——以烏魯木齊市為例

艾尼瓦爾·麥麥提艾力，烏斯曼·尼牙孜

（新疆師范大學商學院，新疆烏魯木齊 830017）

0 引言

房地產已成為我國的支柱產業之一。房地產行業發展也帶領著房地產中介服務市場的發展。一般情況下，房屋交易是在互不相識的兩個產權方（轉讓方和受讓方）之間進行買賣交易，交易金額較大，存在的交易風險也較大。雙方為避免風險，通過選擇合法的中間人和合法的中介機構來進行交易，這時房地產中介公司進入這個領域辦理相關的產權轉讓手續。因此研究房地產中介在房地產交易中有何作用至關重要。這些問題需要我們進行進一步調查，收集第一手資料，分析有效數據進行處理，然后得出結論。

1 研究意義

1980年我國第一家房地產中介公司成立，從近40年的改革開放成就來看，我國的房地產業進入了一個很明顯的發展階段。隨著房地產業的發展，房地產中介服務逐步形成。但是，新疆的房地產中介行業發展較晚，管理制度不完善，房地產經紀人員登記不規范，本身存在著一些問題，其中最主要的是誠信問題。已有的文獻很少研究房地產中介在房地產交易中的作用，基于此，本文總結已有的理論成果和調查獲得的結論，提出房地產中介市場存在的缺陷，并進一步給房地產中介市場提出相關的對策建議。

2 國內外研究

隨著國內房地產業的發展，房地產中介行業受到相關學者的關注。宋曉琳[1]（2005）認為，我國2001年加入WTO以后，房地產中介市場對外開放，國際同行進入中國市場，對國內房地產中介公司帶來了新的競爭，并促使了中介行業改革；周建軍[2]（2005），在已有的房地產中介服務政策法規的基礎上，研究并探討了中介服務政策法規的缺陷，并提出了相關的對策建議；賈俊濤[3]（2008）圍繞“誠信”問題進行SWOT分析，以顧客的滿意度作為出發點，研究顧客對中介服務的滿意度和其在交易中的作用；種曉麗[4]（2014）、董流松[5]等人研究發現隨著房地產市場的發展，房地產中介也隨之發展。基于房地產市場信息不對稱導致房地產中介出現欺詐、誘惑消費者的現象，提出了管理并監督房地產中介的對策建議；賀慶[6]（2017）對房地產中介的顧客滿意結構和消費者行為進行研究，運用顧客滿意度評價指標體系，在已有的理論基礎上建立了顧客滿意度理論模型，以該模型的結果針對性地提出對房地產中介企業顧客滿意度的建議；左清蘭[7]（2017）等人，基于房地產中介企業顧客滿意度影響因素結構方程模型，選擇4個指標體系，運用問卷調查法及SPSS分析軟件，收集有效的數據進行分析，說明房地產中介企業顧客滿意度的影響因素及作用；張炳信[8]（2017）以珠三角房地產中介行業的特色為研究起點，研究中介行業的特色并提出中介在房地產交易中的作用，并完善中介服務的對策建議；DAVID.C.LING（2002）對上市房地產公司的收益進行了研究，發現房地產證券可以提供國際多元化，要適當衡量國內房地產收益表現，必須對各國具體的系統性風險源進行充分控制；J.D.Benefield.M.T.Allen（2012）研究房地產銷售與價格的關系，提出樣本探討銷售價格對房屋買賣的影響，結果說明，銷售折扣率越低銷售越慢，銷售折扣率越高銷售越快。

本文對顧客進行問卷調查，分析顧客對房地產中介的滿意程度，說明房地產中介在交易中的作用，并給房地產行業發展提出建議。

3 研究內容

3.1調查對象、研究方法

房地產交易是買賣雙方或者買賣雙方通過中介公司來進行的一種產權轉讓。因此主要參與者為：買方、賣方和中介公司。本文主要采用調查問卷的方式，在烏魯木齊市內不同區域抽樣，對在該地居住的18歲以上的群體進行調查；同時結合文獻查閱和田野調查的方法，進行科學研究。

3.2研究假設

首先在確定研究目標和研究對象的前提下設計調查問卷，并參考相關文獻修改問卷內容并加以完善。本文要調查數據的可靠性，預設發放300份紙質調查問卷和一份網絡調查問卷，實地調查和網絡調查相互結合，以提高調查效率。調查問卷分為兩類，一類主要針對客戶，另一類主要針對從事房地產中介服務的人員（房地產經紀人），要保證調查對象積極配合，盡量保證問卷設計簡單、層次分明、邏輯適當。

預期假設：設計調查問卷進行研究，房地產中介服務對房地產交易的作用大，是因為房地產中介可以降低交易風險、交易成本，提高交易效率。

3.3調查步驟、過程

本文的調查分三個步驟進行。

第一步：設計兩份調查問卷。第一份調查問卷由23道題組成，包括21個選擇題和2道矩陣題。第二份調查問卷由16道題組成。

第二步：設定調查對象及調查時間進行調查。設計完成調查問卷后，在烏魯木齊市天山區、水磨溝區、沙依巴克區、新市區等區域進行調查問卷填寫并收回。

第三步：進行問卷分析。

3.4結果分析

通過調查問卷獲取相關的數據，調查范圍主要在烏魯木齊，所發放調查問卷300份，網絡調查問卷一份，成功收回調查問卷為295份（含26份網絡調查問卷），收回率為90.49%，可以認為數據是有效的。基本情況見表1、表2。

表3是消費者對中介公司滿意度的調查。此表包括10個小題，主要是消費者對房地產中介公司服務的滿意度情況分析。

表1 調查對象基本情況

表2 消費者需求調查情況

結果分析如下：通過中介交易比較安全、風險小，同意率達到了53.9%，說明買賣過程中雙方通過中介公司進行交易時，覺得可以降低交易風險。通過訪談可知，交易風險包括資金安全，避免虛假的房屋交易；認為中介比較有經驗，能提供更加專業的建議和指導，中介提供的房產信息更全面、真實可靠，中介在交易中的作用很大的比率分別為81.70%、80.68%、74.24%，說明中介公司在房地產交易中起著很大的作用。對房地產中介人員的服務問題上，很看重房地產中介人員的服務態度的比率為99.32%，說明中介服務態度是最關鍵的。

表3 消費者對中介服務的滿意度調查

4 結論和建議

通過分析本次調查可知，大部分人都接受過房地產中介服務，他們還認為通過合法的房地產中介公司可以很大程度上節省自己的時間，還可以獲取有效的房源信息，也不用操心繁瑣的交易流程，房地產中介可以仔細地介紹各種疑問。房地產中介在交易中的作用比較大，因此隨著社會的快速發展，時間安排得比較緊，看房、找房源等方面還是需要中介公司來辦理比較實惠，可以避免資金流失。

為了更好地為消費者服務，需要對中介公司實行以下措施：

（1）規范中介公司的管理

隨著社會的發展，烏魯木齊等大型城市的中介公司越來越多，從事房地產中介的人員也越來越多，因此為了保證消費者的權益，國家和企業應該規范管理制度，制定備案制度，及時處理出現的問題，給消費者打造友好的服務環境。

（2）定期檢查中介公司的合格證書、營業執照

在調查中了解到，在消費者對中介公司的疑問中，選擇“證書是否完善”、“合同手續是否健全”等問題的關注度比較高，可以說明消費者對從業人員的合格證書、營業執照很關注。企業應該予以充分重視。

（3）消除消費者對中介公司的擔憂門檻。政府或者相關部門應該組織統一考試，只有具備相關學歷以及有相關經驗并通過統一考試，才能進入中介工作。

賣方會考慮房產安全，顧客會考慮資金安全，消除這些憂慮的方案：第一、簽訂完善嚴格的合同；第二、明確各項收費，明碼標價；第三、向消費者展示全面的合格證書、營業執照；第四、向消費者解釋清楚政府管理部門對房地產中介交易的監管。

（4）提高中介服務質量，加強對從業人員的培訓、管理

顧客非常在意合同的規范性、中介收費是否符合國家標準、中介企業員工服務態度好壞以及員工是否具備豐富的專業知識，因此必須加強對中介企業員工的專業培訓，不斷提高從業人員的綜合素質，提高從業人員