南京房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度變化及未來走勢(shì)分析

任建軍

摘 要：近年來南京市房地產(chǎn)價(jià)格隨著城市化進(jìn)程的加快呈現(xiàn)飛速上漲趨勢(shì)，引起社會(huì)廣泛關(guān)注。本文從房地產(chǎn)市場(chǎng)理性因素和非理性因素兩個(gè)角度衡量南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度情況，認(rèn)為南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)在2016年3月—2017年6月存在一定程度過熱現(xiàn)象，經(jīng)過宏觀調(diào)控后，居民購(gòu)房逐漸趨于理性。隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資放緩、住宅竣工房屋面積大幅增加，預(yù)計(jì)2018年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)有所調(diào)整。

關(guān)鍵詞：南京房地產(chǎn) 熱度 走勢(shì)

一、南京市新增住房居住需求分析

南京市常住人口近年來增速緩慢。2016年末，南京市常住人口827萬人，2012—2016年，南京市常住人口年均增長(zhǎng)0.39%。如果人口或戶籍政策繼續(xù)維持現(xiàn)狀，預(yù)計(jì)未來南京市常住人口將維持緩慢增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

南京市城鎮(zhèn)化率已處于較高水平，城鎮(zhèn)化水平繼續(xù)上升預(yù)計(jì)缺口房屋51.33萬套。南京市常住人口中，城鎮(zhèn)常住人口678.14萬人，城鎮(zhèn)化率為82%，已經(jīng)達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。香港、澳門、新加坡等地區(qū)城鎮(zhèn)化率最高，均已達(dá)到100%。假定南京市城鎮(zhèn)化率目標(biāo)是達(dá)到100%，在未來城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，南京市主要需要解決剩余18%常住人口（主要是外地流動(dòng)人口）約148.86萬人的住房問題。根據(jù)南京市人口統(tǒng)計(jì)資料測(cè)算，目前南京市平均每戶人口為2.9人，則148.86萬人缺口的房屋套數(shù)為51.33萬套。

南京市可以通過保障房和商品房?jī)蓚€(gè)途徑來滿足新增居住需求帶來缺口房屋。保障房方面，《南京市“十三五”保障房建設(shè)規(guī)劃》中，2018—2020年棚戶區(qū)改造743.74萬平米，按照1套60平米估算，約12.4萬套；2018—2020保障性住房建設(shè)套數(shù)為91350套。兩者合計(jì)為21.54萬套。

51.33萬套缺口房屋中，21.54萬套可以通過保障房滿足，余下29.8萬套通過商品房滿足。近三年南京市商品住宅平均每套面積為112平米（見表1），以此估算，29.8萬套商品房缺口總面積為3337.6萬平米。如果按照商品房開發(fā)周期2年計(jì)算，根據(jù)2015—2017年住宅新開工面積測(cè)算，預(yù)計(jì)2017年、2018、2019年的房屋建成面積分別為1164.8萬平米、1684.3萬平米和1000平米，合計(jì)3849萬平米。預(yù)計(jì)至2019年，南京市城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來的新增住房居住需求總量上基本得到滿足。

二、南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

房?jī)r(jià)增速超出居民收入增速，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)存在過熱現(xiàn)象。本文從南京市新房?jī)r(jià)格增速、二手房?jī)r(jià)格增速與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速之差來觀察南京市房地產(chǎn)熱度情況（見圖1）。

南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)在2016年3月—2017年6月存在一定程度過熱現(xiàn)象。從歷史數(shù)據(jù)看，南京市新房?jī)r(jià)格增速、二手房?jī)r(jià)格增速全面超出城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速的時(shí)期主要有兩個(gè)時(shí)期：第一個(gè)時(shí)期為2009年12月至2010年3月，南京市新房?jī)r(jià)格增速超出城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速平均2.6個(gè)百分點(diǎn)，二手房?jī)r(jià)格增速超出城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速平均0.6個(gè)百分點(diǎn)。第二個(gè)時(shí)期為2016年3月至2017年6月，南京市新房?jī)r(jià)格增速超出城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速平均19.1個(gè)百分點(diǎn)，二手房?jī)r(jià)格增速超出城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速平均14.3個(gè)百分點(diǎn)（見圖1、表2）。對(duì)比發(fā)現(xiàn)，2016年3月[HJ1.8mm]—2017年6月，南京新房?jī)r(jià)格增速、二手房?jī)r(jià)格增速均大幅超出城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速，居民收入遠(yuǎn)不足以支撐房?jī)r(jià)大幅上漲，居民購(gòu)房主要依靠大額借款來實(shí)現(xiàn)。

較長(zhǎng)時(shí)期的低利率與個(gè)人住房貸款短期內(nèi)大幅增加相互疊加，為房地產(chǎn)非理性交易提供較為寬松的貨幣環(huán)境。2015年連續(xù)降息之后，2016年初—2017年6月，個(gè)人住房貸款利率基本處于歷史低位。2016年南京市個(gè)人住房貸款新增2270億元，超過2009—2015年7年的個(gè)人住房貸款之和；從購(gòu)房者風(fēng)險(xiǎn)偏好角度看，南京市儲(chǔ)戶問卷調(diào)查顯示，2016年居民購(gòu)房動(dòng)機(jī)是投資的占68%，房?jī)r(jià)上漲更多的反映了居民投機(jī)需求。綜合以上因素判斷，2016年3月至2017年6月南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定程度的非理性購(gòu)房現(xiàn)象。

從2016年10月開始，南京市陸續(xù)通過金融、土地、稅收行政等方式調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱情況。2017年1—10月，南京個(gè)人住房貸款新增774億元，逐漸回歸到2015年的水平；2017年6月之后，個(gè)人住房貸款利率逐步回升。貨幣環(huán)境逐漸收緊，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。截至2017年9月，南京市新房?jī)r(jià)格增速、二手房?jī)r(jià)格增速分別低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速7.6個(gè)、4個(gè)百分點(diǎn)，居民購(gòu)房動(dòng)機(jī)是投資的占48%，居民購(gòu)房逐步回歸理性。

三、土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

2017年南京市土地市場(chǎng)總體降溫。住宅用地樓面價(jià)有所下行，2017年南京市住宅用地成交樓面價(jià)11765.27元/平米，比2016年下降2307.2元/平米；土地溢價(jià)率快速下降，2017年南京市土地溢價(jià)率為40.42%，比2016年大幅下降44.2個(gè)百分點(diǎn)，土地市場(chǎng)總體降溫。另外，南京市加大住宅用地供應(yīng)，有利于緩解土地價(jià)格上漲壓力。2017年南京市成交住宅用地545.93萬平方米，較近五年均值（2012年—2016年）多56.93萬平方米（見表3）。

房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量下滑。2017年，南京市商品住房銷售7.63萬套、882.13萬平方米，與近五年均值（2012年—2016年）相比下降16.0%和17.9%。南京市二手住房交易9.2萬套、782.56萬平方米，與近五年均值相比下降0.2%和1.6%。南京市商品房與二手房的成交量及成交面積較歷史平均水平均有一定幅度的下降。房地產(chǎn)交易逐漸趨于理性。

商品房銷售區(qū)域分化情況加劇。“5.13”新政發(fā)布以來，截止到2017年10月末，南京市142個(gè)開盤項(xiàng)目中，客戶積累數(shù)大于可供房源申請(qǐng)搖號(hào)開盤的共67個(gè)，占總申領(lǐng)銷許個(gè)數(shù)47%。11月份，全市51個(gè)開盤項(xiàng)目中，參加公正搖號(hào)的共21次，占比41%，主要集中在河西、江寧區(qū)域。11月份，全市商品住宅上市173.9萬㎡，銷售量為66.46萬平米，整體去化率38.1%。除河西十大樓盤外，其他大部分樓盤的銷售情況較為冷清。一方面，部分熱門區(qū)域的樓盤因品質(zhì)較高、一二手房?jī)r(jià)格倒掛而出現(xiàn)中簽率較低現(xiàn)象；另一方面，許多區(qū)域樓盤客戶量有限，整體成交量偏低（見表4）。

四、2018年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)放緩

南京市土地供應(yīng)有所減少，南京市2018年上半年供應(yīng)住宅用地238.68萬㎡，僅占2017年全年的43.7%，比近五年的平均值低19.03萬㎡。從2017年6月開始，南京市土地購(gòu)置面積增速進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，從2017年6月的-27.4%逐步下降至2018年6月的-55.5%。在金融嚴(yán)監(jiān)管的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源渠道得到全面壓縮，除貸款之外的理財(cái)、委托貸款、信托、券商資管、基金、海外債等渠道得到進(jìn)一步收緊。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速?gòu)?017年6月開始逐漸放緩，從2017年6月的24.5%逐漸下降至2018年6月的12%。其中住宅開發(fā)投資增速下降更快，從2017年6月的22.1%快速下降至2018年6月的0.1%。在土地、金融手段的雙重約束下，預(yù)計(jì)2018年南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)放緩。

（二）住宅竣工房屋面積將會(huì)大幅增加

根據(jù)歷史數(shù)據(jù)測(cè)算，南京市住宅竣工房屋面積一般以3年為一個(gè)周期，2015年、2016年、2017年住宅竣工房屋面積分別為1063.87萬㎡、911.63萬㎡、805.85萬㎡，2018年將是新一輪周期的頂點(diǎn)。2015年、2016年、2017年新開工住宅面積分別為1164.8萬㎡、1684.3萬㎡、1283.59萬㎡，均處于歷史新開工面積的較高水平，結(jié)合前兩年竣工情況后測(cè)算，預(yù)計(jì)2018年南京市住宅竣工房屋面積在1350萬㎡左右。

（三）預(yù)計(jì)2018年南京市房地產(chǎn)價(jià)格將進(jìn)入下行通道

從住房供求關(guān)系看，2018年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體需求會(huì)小于供給。從需求端看，近期全球央行加息增多以及美國(guó)降稅引起的世界范圍降稅潮興起，預(yù)計(jì)2018年住房貸款利率會(huì)繼續(xù)上升，個(gè)人住房貸款額度也會(huì)逐漸回歸正常范圍，居民利用杠桿購(gòu)房能力會(huì)繼續(xù)減弱，另外行政政策的干預(yù)，居民購(gòu)房的門檻提高，也會(huì)降低居民購(gòu)房需求。從供給端看，2015年、2016年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速分別為26.97%和29.15%，均處于2008年以來的最高水平，投資形成的住房供給將陸續(xù)在2018年形成，2018年住房竣工量會(huì)明顯增多。此外，2016年10月后，南京市政府采取商品房限價(jià)政策，同時(shí)控制銷售許可發(fā)放節(jié)奏，目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)商品房?jī)r(jià)格漲幅回落，但此項(xiàng)臨時(shí)性政策扭曲了市場(chǎng)價(jià)格，造成部分區(qū)域新房二手房?jī)r(jià)格倒掛，容易引起市場(chǎng)錯(cuò)誤預(yù)期，限售限價(jià)政策的負(fù)面效應(yīng)在逐漸增多。同時(shí)一些竣工的商品房因價(jià)格管制原因并未投放市場(chǎng)，造成部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張局面，且2018年是房企到期償還債務(wù)的高峰年份，房企資金將更加緊張，房地產(chǎn)企業(yè)在政府備案價(jià)格時(shí)就存在價(jià)格維持不變或者向下調(diào)整的動(dòng)力。隨著2018年住房竣工量明顯增多，政府嚴(yán)格的限價(jià)政策也存在調(diào)整的空間，預(yù)計(jì)會(huì)加快發(fā)放銷售許可節(jié)奏，商品房上市供給量會(huì)明顯增多。

從房地產(chǎn)市場(chǎng)周期看，2018年處于價(jià)格下降周期。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)測(cè)算，南京市房地產(chǎn)上漲周期一般在7—8個(gè)季度，下跌周期在2—3個(gè)季度。目前南京市房地產(chǎn)正處于2015年9月開始的上漲周期的末端（至2017年9月已經(jīng)連續(xù)上漲了8個(gè)季度）。從2017年9月可以看出，新房、二手房?jī)r(jià)格漲幅分別為1.3%和4.9%，已經(jīng)大幅放緩。預(yù)計(jì)最遲2018年一季度南京市房地產(chǎn)同比價(jià)格指數(shù)、環(huán)比價(jià)格指數(shù)會(huì)有所下行。

從房地產(chǎn)建設(shè)成本效益看，房地產(chǎn)價(jià)格存在向下調(diào)整空間。南京市商品房主要成本是土地價(jià)格，土地價(jià)格約占商品房成本50%。2018年商品房的土地成本主要是2014—2015年的土地價(jià)格，2014年住宅用地樓面價(jià)平均每平方米4530元，2015年住宅用地樓面價(jià)平均每平方米7344.74元。2018年上市商品房的成本價(jià)應(yīng)在9000—15000元/㎡之間。2017年1—10月，南京市商品住宅成交均價(jià)在20087元/㎡ ，二手房成交均價(jià)17373元/㎡，均高出成本價(jià)，為房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整預(yù)留了空間。

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