淺析萬達集團對我國商業地產行業發展的借鑒意義

溫梓康 金環

【摘要】中國的商業地產行業必須符合中國國情和市場發展情況，才能健康合理高效發展。其中萬達集團作為國內商業地產行業的龍頭企業其成功發展更是有其獨到之處。此文以萬達集團為例，淺析其在中國市場的大環境下，萬達集團如何成功的在眾多競爭者中建立自己的商業地產帝國；通過借鑒其成功的運營模式及產業偏重方向，具體分析其路線規劃探索及如何合理利用國家政策扶持延伸發展商業地產產業鏈。望對其行業健康發展有所借鑒意義。

【關鍵詞】商業地產 國家政策 運營模式

一、萬達集團三代店的更新發展特色

萬達集團自發展商業地產行業迄今為止一共經歷了三代的變遷，由最開始的第一代商業地產產品到第三代產品，發生了非常明顯的變化。第一代店主要發展以購物功能性為主的傳統商業模式，業態較為單一，但步伐穩健也為后期的產品改革提供的資金保障。由于當時啟動資金和發展經驗的匱乏，只能以模仿國外的商業地產行業為主并開發地點都選擇在二線三線城市。第一是考慮到當時的開發地價資金較少，企業的資金負擔輕；第二是因為當時國內同等實力或者實力較強的商業地產企業較多，盡量選擇避免與其正面交鋒。但隨著中國市場的進一步發展，傳統的單一業態發展已經無法跟進時代的步伐。在2003年開始，萬達集團開始第二代店的模式創新。二代店的業態功能更為豐富，從以前單個盒子式的建筑形態發展為組合式形態；由以前單一的生活購物功能發展為辦公、購物、休閑為一體的綜合性商業營銷模式。隨著行業的進一步探索發展，迄今為止的三代店形成了規模龐大、業態分布廣泛、占據各大中小型城市的黃金地段的地標產業。與前兩代相比，三代店更加注重中小投資者和零散的小商戶的入駐，融資渠道更加廣泛，產業的延伸使營收渠道種類不斷增多，從全方位多角度同步發展。

二、萬達商業地產特色“訂單模式”的優勢

“訂單模式”是萬達集團獨創的一套特色商業地產發展模式。由于早期國內的商業地產開發行業的不完善，導致很多相關企業都面臨著招商難的問題。前期投入成本高；后期收益慢，使很多商業地產企業的資金周轉出現嚴重問題。風險性太大使很多企業對其望而卻步。而萬達廣場的招商大部分在建立之前就確定了合作關系。以低價的租金吸引國際一線的品牌商入駐。最早期的合作企業有沃爾瑪等零售巨頭采用共同選址的方式，由萬達集團負責開發項目和后期管理，其他品牌商租用的形式；第一可以通過品牌商的入駐來打造萬達集團的文化品牌；第二大大減低了資金回流的風險性，同時啟動資金的增多也減少了對銀行的貸款金額，減輕了對銀行的付息壓力。萬達集團創立了“訂單模式”后，在不斷完善的過程中，逐漸成為了中國商業地產行業的固定的運作模式。現有近30家國際和國內知名的品牌商家結成戰略合作伙伴，其中12家是世界500強企業；同時把一些小商鋪租售給一些中小型投資者，對主力店進駐形成超高的預期回報，接受極高的租售價格，構成實際盈利貢獻的主體。

三、萬達集團獲得政府優惠政策扶持的途徑

萬達集團獲得的扶持政策主要有兩個方面：一方面是地價優惠、地價可分期支付；另一方面，在城市配套和項目建設工期上，政府最大限度的幫助和支持。而萬達集團之所以能夠取得高額的優惠政策取決于萬達集團建立的四大商業項目工程；就業工程：萬達集團的商業地產項目可大幅度的增加就業崗位，在發展企業自身經濟的同時也改善了當地就業問題，履行了企業的社會義務。稅收工程：萬達集團旗下的各個大型商場、購物中心每年都為當地帶來高額的稅收，極大的拉動了地方經濟發展。稅收工程：萬達集團旗下的各個大型商場、購物中心每年都為當地帶來高額的稅收，極大的拉動了地方經濟發展。提升城市商業水準：萬達集團“訂單模式”的創立，使眾多國際知名的品牌商入駐，很大程度上的提升了當地的商業水準，對于政府的招商引資提供了優越的便利條件。提升城市形象：萬達集團建立的萬達廣場等商業地產工程，作為商業地產行業的領軍企業，其所建的商務區建筑整體非常考究；不僅提升了城市的外觀形象，同時也對打造城市品牌有很大的幫助。

四、總結

近年來，隨著人們生活水平的日益增長，文化消費需求不斷提高；我國的第三產業行業比重持續快速增長。商業地產行業正逐漸成為地產行業中最為突出的一環。區別于傳統的住宅房地產及工業地產，商業地產與其相比范圍更廣，商業發展模式更加復雜。只有與時俱進，不斷的跟進時代的步伐；學習先驅者的成功經驗，保證企業的血液不斷完善周轉，才能在眾多競爭企業中立于不敗之地，使企業健康合理發展。

參考文獻

[1]金巍.我國商業地產開發運營模式研究[D].華中師范大學，2012.

[2]李典奇.淺析商業地產開發要點[J].商場現代化，2010，14：61-64.

[3]王健林.與“萬達模式”[J].城市住宅，2010，10：59.

[4]鄧鴻翔.萬達發展研究及啟示[J].經營管理者，2010，23：283-284.

作者簡介：溫梓康（1997-），男，沈陽工學院工商管理專業學生；金環（1980-），女，遼寧人，沈陽工學院副教授，企業管理專業碩士，研究方向：企業管理，為本文通訊作者。