不動產(chǎn)轉移登記受理后，司法機構能否查封

文 鐘京濤

案 例

2012年6月6日，蔣某與徐某簽訂協(xié)議，約定徐某以其所有的6套房屋（以下簡稱“案涉房屋”）抵償所欠蔣某的1530萬元，因房屋已出租，雙方簽訂補充協(xié)議約定，房屋租金從2013年5月起由蔣某收取。同年6月11日，雙方向登記機構提交了轉移登記申請，蔣某繳納了稅款和登記費，登記機構已初審，收回案涉房屋所有權證書加蓋“注銷”章，在核準和登簿前，人民法院工作人員到辦證窗口出示協(xié)助執(zhí)行通知書，查封了案涉房屋。蔣某于2014年1月提起執(zhí)行異議之訴，請求法院確認其對涉案房產(chǎn)享有所有權，請求判令停止對案涉房產(chǎn)的執(zhí)行。一、二審法院駁回了蔣某的訴訟請求，蔣某不服，以其已經(jīng)交納了登記費、契稅等相關交易稅費，登記機構工作人員告知回去等待發(fā)證，所有權已發(fā)生變動，已經(jīng)支付了全部房款并實際占有，對未辦理登記無過錯等為由，提起再審。

疑 惑

1．不動產(chǎn)轉移登記受理后，司法機構可否查封該不動產(chǎn)？

2．不動產(chǎn)在交易過程中被查封，受讓人權利如何救濟？

分 析

《物權法》規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內容的根據(jù)。由此可見，是否登簿是不動產(chǎn)登記中物權變動的時間界限，在此之前的受理、繳納稅費和登記費用，以及收回不動產(chǎn)權證并加蓋“注銷”章等行為，都不能導致物權變動。實踐中，對于司法機構查封已進入登記程序但尚未登簿的不動產(chǎn)，登記機構應當告知查封機構相關情況，由查封機構決定是否繼續(xù)執(zhí)行查封行為，如果查封機構認為仍需要查封的，登記機構應當辦理查封登記，但要及時書面告知申請人。

本案中，涉案房屋尚未完成審核并記載于不動產(chǎn)登記簿，不動產(chǎn)轉移登記行為尚未完成，不能產(chǎn)生物權變動的法律效果，僅是登記機構受理了登記申請，在轉移登記初審后轉入審核過程中被查封，查封行為符合法律規(guī)定。

《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”從該司法解釋規(guī)定來看，要阻卻人民法院執(zhí)行，應當同時具備以下三個條件：已經(jīng)支付全部房屋價款、實際占有和對未辦理過戶登記沒有過錯等三個條件。其中，占有是指占有人對不動產(chǎn)的實際控制，判斷標準是出賣人已將房屋交付給買受人，且買受人在法院針對房屋采取查封等強制執(zhí)行措施開始前已經(jīng)實際占有該房屋。因此，對于交易過程中不動產(chǎn)被查封的，在執(zhí)行程序、執(zhí)行依據(jù)沒有法律瑕疵情況下，受讓人應通過啟動執(zhí)行異議及異議之訴程序，主張權利。

本案中，在查封涉案房屋時，蔣某既沒有直接占有的事實，也沒有實際取得租金收取權間接占有涉案房屋的事實，因此，蔣某并未實際占有該涉案房產(chǎn)，不屬于人民法院不得查封、扣押、凍結情形。再審法院認為，本案中房屋轉移登記并未完成，蔣某并未實際占有該涉案房產(chǎn)。裁定駁回蔣某的再審申請。