房地產企業成本管控的問題及對策的研究

李勁松

摘 要：成本管理，即企業在生產運營過程中采用的成本費用管理方法及控制措施。成本管理在房地產企業的經營管理過程中占有重要地位，具體包括對房地產企業運營成本、采購成本、管理費用、銷售費用和財務費用支出的管控。房地產企業成本管控具有重要作用。本文分析了房地產企業成本管控中存在的不足，并針對現有問題提出幾點建議。

關鍵詞：房地產企業；成本管控；問題；建議

隨著房地產市場經濟體制的改革，加上國家運用各種宏觀調控政策對房地產價格和購房政策進行調控，房地產企業的利潤空間在逐漸縮小。房地產企業合理控制并降低開發經營成本，提高利潤已成為增強市場競爭力的主要手段。 房地產企業成本管控是房地產開發企業的內功，在市場經濟競爭中具有十分重要的意義。通過運用合理的成本管理方法對房地產開發成本進行有效控制，以實現目標利潤和企業價值的最大化。

一、房地產企業成本管控的重要性

（一）成本管控有利于提高企業的管理水平

房地產企業成本管控通過樹立全面的成本管控理念和意識，運用先進的成本管理方法，完善成本管理制度和流程，結合成本績效考核和評價，實現全員、全要素、全過程的成本管控。

（二）成本管控有利于增強企業的市場競爭力

近幾年來，房地產企業在國家宏觀調控政策的影響下，利潤空間逐漸縮小，成本逐漸透明化，很多房地產企業走上規范化的發展道路。房地產企業迫切需要加強內部管理，提高成本管理水平，增加產品的差異化以提高市場份額和競爭力。

（三）成本管控有利于實現成本的最優化

房地產企業的利潤是銷售收入與成本費用的差額。在銷售收入不變的情況下，成本管控是實現目標利潤和企業價值最大化的有效途徑。有效的成本管控可以通過事前策劃，生產鏈的延伸，制度、流程的優化，結合績效考評促進成本的最優化，為實現目標收益提供重要保證。

二、當前房地產企業成本管控存在的問題

（一）缺乏成本管控的目標和方法

我國從1998年放開土地市場以來，房地產行業做為一個全新的行業異軍突起，20年來隨著我國市場經濟的快速發展，產業結構得到了不斷地調整和完善，房地產業獲得高速發展，取得了高額的回報。但是許多房地產公司只注重規模的不斷擴大，經營利潤的節節提升，卻對成本管控工作未給予充分的重視，沒有可行的成本控制目標和方法，導致很多房地產企業的支出失控，成本浪費嚴重，遠遠超出了預算，對房地產行業的發展產生了十分不利的影響。

（二）成本管理體系缺乏

現階段的房地產行業對成本管控沒有形成統一的行業標準，部分房地產企業財務成本管理體系不健全。由于房地產行業的特殊性，實際工作中房地產成本有其獨特的專業性質，涉及到造價、設計專業知識，由于財務只能是簡單地對比目標成本數據是否超支，而不能從專業角度提出深層次的節超原因，因此單從財務角度出發控制房地產成本，存在很大的局限性。而若讓造價專業人員管理成本，由于其不懂財務知識，也無法兼顧彼此。財務管理部門與成本合約部門不能相互配合，提供數據口徑不一致，對比分析數據不充分，無法為企業整理出項目成本參考數據及為經營管理層提供決策有用的財務信息。

（三）缺乏激勵機制

房地產行業的成本控制工作是一個全方位、全過程、全員的相互配合的一個過程。一個合適的激勵機制往往是員工動力的源泉，同時也是企業利益的保障。房地產項目從設計、建設、財務等各方面都可以優化，降低成本或稅負，這就離不開各部門各崗位員工的積極配合。成本控制的思想和工作方法不是靠空洞的說教和強迫式的灌輸，也不是靠自覺意識的提高，而是依靠有一定活力的激勵機制。因此，一個好的激勵機制可以促進員工的主觀能動性，激發員工的工作積極性和工作熱情。一些企業，只注重了最后的銷售環節的激勵，而忽視了前期成本管控環節。使得員工的積極性得不到充分發揮。

（四）項目成本管控意識不強，導致實際開發成本超支

從目前房地產企業的成本管控現狀來看，全成本、客戶視角、收益視角的成本管控體系尚未形成，沒有樹立成本節約理念和管控意識。招投標、物料采購、工程管理等內部管理制度的不完善、內部牽制缺失，出現工程變更增加，成本無法得到有效的管控，甚至出現腐敗現象。

三、現有問題的解決對策

（一）根據項目不同階段，制定合理的目標成本

根據項目情況和特點，確定目標人群和產品的規劃方案，并做深入的市場調研和市場競爭力的確認。提前做好項目規劃及預算，根據企業的目標利潤，制定開發過程中各階段的目標成本，并圍繞目標成本規范項目各階段的資金支出。預防成本超支的現象發生。目標成本的制定需要反復測算，過高和過低的目標成本對房地產企業的成本控制都沒有任何意義，不能有效地對成本進行控制。為了使用目標成本管控能夠有效實行。企業要單獨設立成本控制部。做好項目各環節的成本管理和監督，對項目過程中出現的問題、解決的方案進行分析和總結，并整理成冊，為今后的項目開發起到引薦作用。為了提升成本管控工作在企業中的重要地位，讓員工能夠充分認識成控工作的重要性。企業成立以總經理掛帥的成控管理小組，各相關職能部門負責人參加，明確各部門管理職責，理順各部門之間的成本管理關系。并不定期組織成本控制管理協調會議，及時解決項目過程中發現的問題。

（二）建立健全財務成本管理體系

為建立健全財務成本管理體系，應由財務部門牽頭，與成本部門一起出具成本科目與財務科目匹配一覽表，將財務科目成本八大科目，土地獲得價、開發前期準備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區管網工程費、園林環境工程費、配套設施費、開發間接費科目分別與成本284個科目一一對應，形成一套適合公司的《項目工程臺賬》，核算會計應將每個合同都錄到此臺賬中，每一次合同付款、結算都需要更新表中數據，月末統一與賬面核對數據，以便于日后項目結轉及與成本合約部核對項目成本數據，并對每一合同執行情況進行動態管理。這樣財務部門就可以時刻掌握每一份合同的履約情況，使企業能省時省力，最終達到財務與成本部門共享信息，真正實現財務成本一體化。

（三）建立全員成本控制激勵機制

房地產企業根據全年的綜合成本指標進行細化，分解到每個部門，并將部門指標作為年度考核依據，明確成本控制獎勵措施。對在工作中，業績突出、工作優秀的員工要進行適當的獎勵，做到獎罰分明，這樣可以充分調動每個部門每個成員控制成本的積極性和主動性，對工作充滿信心和干勁。逐步提高員工的企業成本控制意識和團隊合作精神。實現全員參與成本控制的觀念，促進成本控制總目標的實現。

（四）增強管控意識，從全成本、客戶視角、收益視角做好成本管控

首先，從成本范圍來看，“開發成本”不只局限于建安范疇，而應站在項目和企業全局。房地產企業成本管理應從全成本角度出發，不能單考慮建筑成本，更應關注和平衡前期設計成本、銷售宣傳費用、貸款利息、稅款等。設計成本的增加，在一定程度上可能出現建筑成本的下調。綜合全項目考慮全成本，實現成本最優化。其次，從成本價值來看，從收益的角度審視成本管理。單純的以目標成本做為成本管控的標準，在成本管理中會出現浪費現象，導致最終項目結算時出現超支的現象。因此，需要站在收益視角進行監控，不只是對目標成本的審核，更應該在項目投資的全過程監控目標成本的執行情況，以達到項目收益最大化。再次，從成本優化來看，從客戶視角實現成本價值的最大化。成本的投入以客戶為導向，將更多的成本投向客戶關注的地方，實現目標收益的最大化。

四、結語

隨著我國宏觀經濟調控政策的不斷完善，房地產市場逐漸規范化和制度化，我國的房地產行業得到了穩步的發展和進步。但復雜的社會環境也給房地產行業帶來了的更多的風險和壓力。成本管控作為緩解房地產企業面臨風險的關鍵環節。只有控制項目建設的成本投入，才能真正提高項目建設的效率，提升房地產企業的利潤空間。

參與文獻：

[1]李月英.房地產成本控制的突出問題及成本的精細化管理[J].建設經濟，2017（1）.

[2]王海云.房地產開發成本核算方式及成本控制對策[J].中國國際財經，2017（23）.