影響我國房地產(chǎn)價格因素的綜合分析

邵先進(jìn)

一、引言

20世紀(jì)末，由于我國的經(jīng)濟(jì)體制產(chǎn)生了翻天覆地的變化，新一輪的住房改革制度落實之后，使得國民經(jīng)濟(jì)取得了長足進(jìn)步，在住房供給商品化與社會化、住房分配貨幣化的過程中，我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展無疑對經(jīng)濟(jì)體系的崛起起到了先導(dǎo)作用。但在房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展態(tài)勢下，也使得我國面臨著房價居高不下的民生難題，同時又因為國民經(jīng)濟(jì)對于房地產(chǎn)行業(yè)的高度依賴性無法做出徹底的改革。

二、房地產(chǎn)價格影響因素

（一）土地、建筑成本和人口

首先，土地成本的波動與房地產(chǎn)價格變動之間存在著必然聯(lián)系，而土地的供給彈性有限，隨著土地資源的逐漸減少，也就必然會使得房價不斷上漲。在我國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的情況下，受國家政策的影響，愈發(fā)加快城鎮(zhèn)化的腳步，建筑工程建設(shè)此起彼伏，那么也就進(jìn)一步加強了房地產(chǎn)市場對于土地的需求，再加上土地彈性上的限定性，這就會使得土地資源日益走向短缺，從而促進(jìn)了土地價格的上漲，最終影響到房價。

其次，建筑安裝成本也是房地產(chǎn)價格的主要決定因素，隨著建筑材料、設(shè)備以及人工成本的不斷上升，房地產(chǎn)價格也不斷上漲。

最后，我國的人口數(shù)量依舊呈現(xiàn)逐步遞增的狀態(tài)，這也就意味著對于許多人來說住房剛需價格也會隨之上漲，并且由于城市中心社會公共設(shè)施完好，人口也在不斷地向城市集中，這也在一定程度上促進(jìn)了城市房價的上漲。

（二）宏觀調(diào)控政策

國家宏觀調(diào)控政策的逐步落實也是影響房地產(chǎn)價格的重要因素，現(xiàn)下所實施的相關(guān)政策主要從三個方面來看，分別是限購令、房地產(chǎn)相關(guān)稅費的調(diào)整以及貸款政策的變化。

首先，限購令主要是通過對已購置房產(chǎn)的人進(jìn)行限購，不僅將房產(chǎn)首付比例進(jìn)行逐級遞增，還限制了在城市內(nèi)擁有兩套及以上房產(chǎn)的居住者的信貸、商貸以及公積金房貸的資格，這在一定程度上抑制了“全民炒房”的現(xiàn)象并且減緩了房價上漲的速度。

其次，關(guān)于房地產(chǎn)稅費的調(diào)整，主要是通過契稅的調(diào)整來促進(jìn)或抑制市場需求，此外，房產(chǎn)稅的全面推行雖然還在籌備中，但是可以預(yù)見的是其將對房產(chǎn)價格動向造成巨大的影響，為了能夠?qū)ㄔO(shè)與交易環(huán)節(jié)產(chǎn)生的稅費負(fù)擔(dān)進(jìn)行適當(dāng)降低，將會對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房產(chǎn)稅。［1］

最后，有部分城市已經(jīng)著手于公積金貸款首付比例的調(diào)整，將貸款首付比例和受益范圍進(jìn)行了調(diào)低，這樣也就能幫助一部分無房人群降低購房門檻與首付成本。而對于有兩套以上住房的人的貸款限制也能在一定程度上抑制“炒房”行為，從而抑制房價上漲。

三、應(yīng)對措施

（一）增加土地供應(yīng)

土地的供應(yīng)面積量對房價變動有直接影響，要想進(jìn)一步增加土地的供應(yīng)面積，就需要嘗試改變原本政府壟斷土地供應(yīng)的狀態(tài)，盡可能地保證土地供應(yīng)的市場化。［2］此外還需要確保土地供應(yīng)過程中的主體為普通商品住房，因為就目前而言，為我國的絕大多數(shù)中低收入者并不能負(fù)擔(dān)起現(xiàn)階段的房地產(chǎn)價格，為了降低該消費群體的購房壓力，政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加快經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的建設(shè)步伐。

（二）金融調(diào)節(jié)

貨幣政策的變化也會對房價起到一定的調(diào)節(jié)作用，在房價異常上漲時，政府應(yīng)當(dāng)適當(dāng)提升利率并采取緊縮性的貨幣政策，但這種調(diào)節(jié)方式在近年來并沒有展現(xiàn)出良好效果。［3］這主要是因為我國幅員遼闊，房地產(chǎn)價格存在著一定的區(qū)域性特征，如果只是一刀切地采取緊縮性的貨幣政策，就有可能會擾亂國內(nèi)當(dāng)前的金融秩序。根據(jù)這一特點，我國應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同地區(qū)的特征來采取相應(yīng)措施，以此來保證市場化改革進(jìn)程的加快，運用市場資金管理的手段來調(diào)整中央銀行基準(zhǔn)利率，在利率政策與匯率政策之間找準(zhǔn)平衡，從而保證金融體系的完善性。

（三）社會公共設(shè)施

隨著城市人口飽和現(xiàn)象的逐步加深，政府應(yīng)當(dāng)積極配合國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的政策，保證城鎮(zhèn)化進(jìn)程的速度能夠跟上人口增長的速度，并且對于城市邊緣的開發(fā)也要進(jìn)行進(jìn)一步的加強，將集中于市中心的人口分散出去，從而減輕目前在各大城市普遍存在的住房壓力。同時政府還應(yīng)當(dāng)針對城市近郊的相應(yīng)公共設(shè)施做好建設(shè)，尤其是一些必要的住宅配套場所，例如大型超市與地鐵公交站等交通設(shè)施都應(yīng)當(dāng)盡可能在住宅落成之前進(jìn)行完善，從而保證人口能夠盡快地向郊區(qū)遷移。［4］

四、結(jié)語

房地產(chǎn)價格受到多方面因素的影響，不管是土地、人口，或是現(xiàn)行的國家宏觀調(diào)控政策，各因素之間都需要進(jìn)行相互之間的博弈，從而獲得最終的平衡，而針對現(xiàn)狀所采取的措施應(yīng)當(dāng)盡可能地保證房地產(chǎn)價格始終與市場規(guī)律呈現(xiàn)較為相符的狀態(tài)，既不能上漲過快，也不能下降的過于迅速，才能夠真正促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。