試析營改增對房地產企業會計核算和納稅的重要影響

王秀梅

一、營改增對房地產企業會計核算和納稅的影響

（一）積極影響

首先，企業所有新增房地產都被納入增值稅抵扣范圍之內，這意味著營改增之后企業新建或者購買的廠房、辦公用房、道路綠化、房屋修繕都可以作為進項稅予以抵扣，這可以促進各個行業加快步伐進行不動產的投資改造，還能夠在很大程度上激發消費者購買商業地產的需求，能夠為商業地產去庫存任務帶來極大的便利條件。從事商品房地產開發的企業可以將稅負轉移到下家，進而減少自身稅負水平。實施營改增之后，重復征稅的現象能夠在得到全面避免，對不同環節增值額進行征稅是增值稅的計稅依據；而傳統的營業稅是以銷售額作為計稅依據的。房地產企業經營過程中會牽涉到土地征收、建筑材料購買、拆遷戶補償等多項成本內容，而材料成本事實上在購買過程中已經繳納過稅收，銷售過程中企業還要針對這部分成本繼續承擔稅負。營改增實施之后，房地產企業只需要根據生產經營的不同環節繳稅即可，建筑安裝成本、材料成本等成本發生過程中取得的增值稅專用發票可以予以抵扣，重復征稅問題可以得到有效避免。

其次，營改增實施之后，房地產企業財務部門和業務部門之間的職責劃分有了更加清晰的界限和規則。營業稅計稅之時，業務部門之負責向財務部門報銷取得的發票，但是并不對發票的真實性進行審核和分類，導致財務部門日常工作中承擔著繁重的工作任務和較大的工作風險。通常會存在這樣的情況：企業發生了的重大的項目金額，但是在財務部門中的財務數據之中卻僅僅是簡單的數據形式，在內容上雜亂無序。營改增有效落實之后，只有取得增值稅進項稅專用發票的支出才可以抵扣，這就要求業務人員需要嚴格卻分增值稅專用發票和普通發票之間的區別，業務人員在和業務單位往來的過程中會自動自覺地注重票據和合規性、合法性，財務部門人員在這個過程中僅僅需要審核增值稅發票的真實性和準確性即可。由此可見，房地產企業實施營改增之后將會更加科學、合規地進行票據管理。

（二）消極影響

營改增影響了房地產企業的稅負。原來的營業稅作為稅金及附加可以在房地產企業計算所得稅的過程中以費用的形式予以扣除；而實施營改增之后，房地產企業繳納增值稅，其作為價外稅是不可以在企業所得稅計算之中稅前扣除的。

二、應對營改增對房地產企業影響的策略分析

（一）強化票據管理并完善稅務籌劃

增值額是增值稅的計稅基礎，因此重復征稅的現象在這個過程中可以有效地得到避免，納稅的關鍵在于銷項稅發票和進項稅發票之間的抵扣。面對這樣的情況，加大對票據的過程中管理是完善稅務籌劃工作的基礎和前提。因此，新時期的房地產企業在經營過程中應當盡量避免同非一般納稅人之間的合作，在選擇勞務的時候也要盡量選擇和外包企業之間進行合作；與此同時在取得增值稅發票的過程中應當和合作企業之間達成協議和一致意見，科學地控制開票時間，避免出現申報延期的情況，進而減少流動資金減少帶來的流動性風險。

現階段，房地產企業應當對營改增對自身會計核算、納稅申報產生的影響予以全面把握，為科學地納稅籌劃奠定良好基礎，其中成本稅務籌劃應當是重中之重。

（二）通過人才培養優化賬務處理

首先，作為房地產企業運行過程中的主要人員，會計核算人員和稅務會計人員應當持續不斷地提升自身的業務能力、綜合素質和稅務籌劃能力，他們的專業性將直接影響稅務籌劃的科學性。在增值稅納稅過程中，票據管理工作的順利開展會使得財務部門和各個部門之間的聯系更為緊密，同時企業管理制度之中要將各個業務部門和財務部門同時規定為稅務中心，強調二者之間有效協調的必要性，從整體上加大對票據的規范管理力度，使得內部管理能夠更加適應營改增帶來的影響，這樣企業可以為自身長遠發展奠定良好的基礎。

其次，我們要注意營改增給房地產企業帶來的消極影響。增值稅的實施過程中，對房地產企業賬務提出了更高、更細致的要求，因此要求每一個會計科目都要設置詳細的二級科目，進而全面、真實地反應申報抵扣環節和增值稅產生的相關內容。

最后，房地產企業應當加大對財務人員的培訓力度，提升財務人員做賬能力，財務處理能力能夠更加符合企業營改增的需求。一方面，要加大對其納稅申報、計算機賬務處理能力的培養；另一方面，企業需要構建全新的會計人才培養機制，讓新人在老人的帶領之下提升持續不斷地提升業務能力，形成良好的業務基礎。

三、結語

我國企業在經濟建設和發展過程中加大了稅務改革的力度以適應經濟發展步伐，營改增就產生于這樣的時代背景下。營改增對我國各行各業的發展都產生了極其重要的影響。房地產行業是我國經濟進步過程中的支柱性行業，其也必然受到營改增全方位的影響。房地產企業應當積極地應對其中的積極影響和消極影響，從自身會計核算和稅務籌劃的角度，合理地利用營改增相關政策，為企業自身長遠發展奠定良好基礎。