我國房產稅征管問題探討

1 我國房產稅的發展進程與現狀

自新中國成立以來，我國房產稅歷經漫長的發展。1950年在《全國稅政實施要則》中將房產稅列為全國范圍內開征的獨立稅種提出；直至1986年《中華人民共和國房產稅暫行條例》才規范房產稅征管具體內容并于同年正式施行；2011年在滬、渝兩地開展房產稅改革試點工作，為我國房產稅的進一步推進提供了寶貴的經驗積累；2018年政府工作報告中提出穩妥推進房產稅立法，使得房產稅再一次備受矚目。

目前我國房產稅的征收主要依據2011年經修改后的《房產稅暫行條例》，規定對城市、縣城、建制鎮和工礦區的經營性房產按照原值（扣除一定比例）或者租金收入和一定比例稅率征收房產稅。實施結果表明，房產稅在我國不論是調節社會公平還是組織財政收入方面效果均不明顯，主要原因在于一方面我國房產稅在稅種設計上不合理，另一方面是外部配套措施不完善。

2 國際房產稅征管

2.1 計稅方法

作為直接稅，納稅人對房產稅的痛感很敏感，因此選擇合適的計稅方法提高納稅人稅法遵從非常重要。國際上房產稅計稅依據的確定方法主要有市場價值評估、租金法、面積法和位置法等。由于美國是實行土地私有制的國家，房產稅將房屋和土地都歸于該稅項下，在房地產評估值的基礎上按各州規定的一定比例計稅，這樣做的好處在于簡單易行。美國房地產執行的稅率并無統一的標準，而是各州根據每年州政府的預算收支在規定的最高限額內制定稅率。日本同樣是按照土地和房屋的評估價值設有固定資產稅和城市規劃稅針對經營性房屋征稅。其中固定資產稅稅率由國家統一制定，城市規劃稅稅率則是各市町村自定。英國按照房屋的不同功能對經營性用房征收營業房產稅，對住宅征收住宅房產稅。不同于美日市價評估的方式，英國將房屋價值分為A-H八個檔次實行定額征稅，在D為標準檔稅率的基礎上乘以一定的系數確定其他等級的稅率；對經營性非住宅用房根據不動產的租金收入征稅，稅率由政府統一確定。作為發展中國家的印度采用的則是改進后的面積評估方法，即按位置、面積、功能等不同因素的影響將房屋設置27個等級，進而規定每平米年租金的定額稅率。

2.2 征稅環節

從國際經驗看，房產稅作為一種財產稅主要是在保有環節征收，并且“受益論”和“公共財政論”為房產稅保有環節課稅提供了重要的理論依據。“受益論”認為房產稅是房屋所有人未獲取地方政府所提供的各項公共服務所付出的成本和費用，“公共財政論”則強調財產稅稅源穩定、方便征管的特點，有助于為地方政府提供財力支持。以香港的房產稅政策為例，其在保有環節征收的主要有差餉和物業稅。差餉是由物業估價署負責征管的一種財產稅，數據顯示香港差餉收入在政府稅收中占比約6.6%，在政府收入總額占5.0 5%。物業估價署首先參考各項影響因素為每項物業估計應課差餉租值，即每年可取的的合理租金，再按一定的征收率（一般為5%）征稅。此外美國、英國以及日韓等都貫徹這種做法。

2.3 征管主體

房產稅的征收工作無一例外的涉及到評估工作，因此保證評估的公正有效是發揮房產稅功能定位的必要前提和重要保證，目前國際上都普遍遵循評估和征管相獨立的原則，機構的設置形式主要有三種。第一是第三方評估機構介入。以加拿大安大略省為例，負責房地產評估的是由省和地方政府資助的非盈利公司MPAC，該公司的主要職責是向政府和納稅人提供房地產估價信息，為征納雙方提供必要的資料，值得一提的是整個評估中所需要的費用支出全部由政府承擔。第二是由稅務部門下屬機構負責評估工作。這種模式的代表是英國皇家稅務和海關總署下設的機構——評估辦公室。例如英格蘭和威爾士的房產由評估委員會負責估值，基本上每五年評估一次。目前評估辦公室在英國設有85個辦事處，共4300名辦事員負責參與評估事宜。三是評估和征管分設在不同的政府部門。美國地方政府為保證房產稅的有效征管一方面建立房地產評估部門，另一方面構建一套完整系統的評估體系和措施，同時引進專業人才為政府評估工作服務。美國俄亥俄州、喬治亞州均采用該做法。

3 房產稅征管策略

3.1 完善稅制設計，健全征管制度

房產稅稅制的合理設計是推進我國房產稅發展的大前提，只有有效的稅收制度才有可能提高納稅人稅法遵從，同時幫助稅務機關節約稅收成本保證稅款及時入庫。我國房產稅稅制設計上存在比較多的缺陷，比如征稅范圍狹窄、納稅人不明確、計征方式和稅率不合理等，這些問題導致房產稅發揮作用的空間相當有限。因此房產稅立法工作刻不容緩，只有當法律明確誰納稅、對什么征稅以及怎么征稅這些問題以后才能有效解決房產稅的征管難題。從計稅方法上來講，我國地域廣闊，人口密集，房屋眾多，若是進行市場估值則需要龐大數量的評估人員。一方面我國目前房地產評估市場發展不充分，工作人員素質良莠不齊；另一方面如此重大的任務必然帶來巨大的評估成本，征管效率會大幅降低。考慮到這兩個現實問題，筆者認為對房產稅計稅依據的測算可以參考國際上的做法，對于經營用的房屋按照租金收入計征，而個人住宅則可借鑒印度采用的方法考慮位置、面積等因素按不同的檔次確定不同的征稅標準。根據不同的房屋用途確定不同的計稅依據計量方法，則稅率也是不相同的，可以采用比例稅率和定額稅率相結合。當然房產稅首先應當在確定其作為地方稅屬性的基礎上，由地方政府根據其經濟發展水平的不同程度和政府預算收支，經上級政府審批確定有差別的房產稅稅率。

3.2 統籌配套機構，增強評估水平

盡管各國在房產稅征管機構的設置上有一定的差異，但是評估與征管獨立的原則并無不同。我國房產稅征管工作難以執行的一個很重要的障礙就是房產評估管理不到位，效率低下。參考國際經驗，筆者認為我國稅務部門應盡快建立專門的評估部門以適應當前緊迫的需要；同時要投入大量資源建立系統的房地產評估體系；并且要積極招募專業的評估人才或者在部門內部培養培訓專門的評估人員。從房產稅的稅源管理上看，美國對此專門建立了完善的信息管理制度，通過分戶信息卡可以了解到每戶家庭的土地情況，這使得美國對房產稅能夠做到有效管控。筆者認為要做到對房產稅稅源的高效管理，一方面必然要建立成熟的房產登記和管理系統，因而稅務機關有必要與房產和土地管理部門實現數據共享；同時加快推進個人所得稅改革，將個人所得稅與房產稅管控相結合，這樣做的原因是考慮到房產稅的征收應做到調節收入促進公平，將納稅人的收入水平考慮進去，合理有效實行稅收優惠政策。此外稅務部門還要建立完善的稅務服務體系，為納稅人提供便利的申報和繳稅渠道，減少辦稅負擔提高征管質效。

3.3 加強稅法宣傳，提高納稅意識

房產稅屬于直接稅納稅人的對立情緒更明顯，征管難度比較大，稅收征管工作的成敗和效率取決于納稅人的納稅意識和對稅法的遵從度。房產稅保有環節征收的性質要求房產所有人必須有意識主動申報納稅，這在一定程度上對房產稅納稅人提出更高的要求。因此各級稅務機關必須把稅法宣傳工作落到實處，提升群眾對房產稅意義的認知水平：加大稅收宣傳的覆蓋面，既面向納稅人也要面向社會群眾，不斷增強稅法的影響廣度；注重房產稅法宣傳工作的針對性，提高宣傳效果節約工作成本；充分利用線上線下媒體，豐富宣傳形式拓寬宣傳渠道。對于違反稅收法律法規行為的納稅人，稅務機關有必要聯合公安或司法部門強制執法，減少偷漏稅行為的同時提升政府的公信力和維護法律的威嚴。

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