房屋預售合同及其法律風險的探討

改革開放以來，隨著房地產行業的不斷發展，“商品房預售”成為了現下房地產開發商的一種新的銷售手段和銷售策略，相較于一般的現房買賣，這種銷售方式主要指的是在房屋竣工前需求者根據樓房的圖紙標明的方式進行房屋建設前的首付、建設期間的房款、竣工后的剩余房款交付，在一定程度上不僅對房地產開發商的資金運轉、經營活動的開展等起到了重要作用，同時還對房地產市場的活躍、居民住房環境的改變等具有積極意義。但不可否認的是。這種新興的商品房銷售方法，由于立法時缺乏相關的實踐性理論支持，從而導致各項法律風險問題層出不窮，對我國房地產市場的穩定發展具有不良影響。

1 商品房預售合同的概念及特征

商品房預售合同簡單來說就是在購房人買定商品預售房時簽訂的購房合同，是具有自身特性的買賣合同，換言之主要指的是在約定期限內，預售方將房屋交付給預購方，并在規定的時間內接受建成房屋的書面協議。房屋預售主要指的是房屋建設過程中，房地產開發商在尚未完成房屋建設工程時就將施工中的房屋進行預售，是一種新興的購房形式，具有一定的特殊性。在一定程度上能保障住房開發過程中資金的充足性，緩解資金壓力。

但是與現房交易相比，這種交易方式雖然降低了住房的商品價格，緩解了消費者的資金壓力，但由于消費者交易下所獲得的是商品房的預售合同，因此也面臨著房屋的交房時效、交房質量、交付要求等風險，即具有房屋不確定性、法律的時效性以及國家干預性等特征，在一定程度上危及自身合法權益的同時，對社會的穩定性也造成一定的影響。故此，為規避上述問題，近年來國家相關機構對房地產管理法律進行了規范，并嚴格規定了商品預售房合同需具備以下內容：

其一，進行商品預售的住房需得到當地有關管理部門的審核和批準；其二，房屋的預售項目需獲得資產許可；其三，房屋的預售項目需得到工程建設項目的規劃許可；其四，預售項目已在當地相關部門進行了房屋預售登記，獲得預售許可。

2 房屋預售合同中存在的風險及相關處理措施

2.1 房屋預售合同中存在的風險

由于房屋預售是在未了解相關現實工程項目的基礎下預購方與預售方簽訂的一份購房協議，因此在房屋預售合同的制定過程中，可能會存在下述法律風險，引起雙方糾紛的同時，破壞社會的穩定性：

其一，預購方在進行預售合同簽訂時，未對預售方進行全面系統的了解，因此在一定程度上導致其與某些不具備房屋預售許可、企業誠信和資質較低的房地產開發商進行預售合同的簽訂，從而造成交付預售款的同時，未獲得房屋的居住權，從而引起不必要的社會糾紛。換言之，當預售方未擁有房屋預售許可時，雙方所簽訂的合同不具備相應的法律效益，依據相關法律，法院會判決預售方將本金與利息歸還給預購方，但是這時不能避免資金早已挪用狀況的存在，從而危及預購方的合法權益；

其二，房地產開發商在進行房屋預售之前，會通過某些渠道進行房屋的宣傳，但是為了進一步吸引預購方進行預購，通常會借助一些不覺被法律效益的宣傳材料和資料，過大的夸張事實，從而導致后期法律糾紛現象屢見不鮮；

其三，隨著近年來土地資源的緊缺，房地產成為了推動我國經濟建設發展的重要力量，因此在這種形勢下，某些開發商為了提高自身的經濟效益，通常會縮減工程的用量以及選用某些存在質量問題的材料用于項目施工，從而在一定程度上增加了后期的施工與使用安全隱患，危及雙方的生命安全，破壞社會的穩定發展；

其四，房地產開發商在進行房屋建筑的過程中，為了某些經濟利益，會單方面的改變合同中的初始設計方案，從而引起預購方的不滿，導致兩者的法律糾紛現象頻發。而且最主要的是從目前來看，當下我國針對這種現象多采取的措施是判決預售方將預購方的本金以及離析歸還，未曾考慮后期預購方需花費更高的金額以及更久的時間去找房，從而進一步加深了兩者之間的矛盾；

其五，在房屋的預售合同中，也存在一定的定金支付風險。具體表現在當預購方無法申請按揭還房貸時，按照現有的法律條例，預售方通常只是歸還預購方部分房款，而不會歸還定金，從而導致兩者的矛盾加劇。

2.2 處理房屋預售合同中存在風險的主要措施

由上述可知，在進行商品房預售合同的簽訂時，會存在上述法律風險，對消費者的合法權益造成不良影響，因此為維護預購方的合法權益，應采取如下措施：

其一，預購方在進行預售合同簽訂時，應該查看預售方的相關許可證明，從而保障自身權益的合法維護；其二，在購房時，預購方還要將各種要約內容寫進合同，從而確保當發生法律風險時，自身利益的最大化保護；其三，除此之外，預購方還應該將在項目工程施工中存在的某些違約賠償問題寫進預售購房合同中，以便最大程度的維護自身的權益。

3 結束語

總而言之，隨著近年來房地產行業的不斷發展，商品房預售作為房地產行業日趨普遍的銷售方式，為確保預售合同的合法實現以及當主體變更時各方利益的保障，有關立法部門應及早制定相關的法律法規，從而為我國房地產市場和整個社會的穩定奠定良好的基礎。

[1]房屋預售制度若干法律問題探析[J].郭巍巍.科技經濟市場.2006(04)