我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)消費(fèi)的影響

文/汪鋮

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)消費(fèi)的影響

文/汪鋮

上海大學(xué)

我國(guó)處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨著結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的壓力。在出口及政府投資性支出疲軟的形式下，只有通過(guò)優(yōu)化升級(jí)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)展新經(jīng)濟(jì)，拉動(dòng)內(nèi)需促進(jìn)居民消費(fèi)，才能保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)且有質(zhì)量的增長(zhǎng)。我國(guó)推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程離不開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有重要的作用，其中一個(gè)關(guān)鍵的渠道就是通過(guò)拉動(dòng)居民消費(fèi)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。目前，我國(guó)很多城市的房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快，房?jī)r(jià)與收入比呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)。這種可能發(fā)生的房地產(chǎn)泡沫對(duì)居民消費(fèi)會(huì)產(chǎn)生一定的負(fù)面影響，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展留下了風(fēng)險(xiǎn)隱患，造成金融業(yè)的動(dòng)蕩。近些年來(lái)，眾多國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)對(duì)居民消費(fèi)的影響進(jìn)行了研究，他們更多的認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)主要產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)，房?jī)r(jià)上漲能促進(jìn)居民的消費(fèi)，而且房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)比股票市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)更大。也有一部分學(xué)者從另外的角度分析，認(rèn)為房地產(chǎn)具有投資性房地產(chǎn)和消費(fèi)品的雙重屬性。當(dāng)它被看作投資性房地產(chǎn)時(shí)，主要產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)，房?jī)r(jià)上漲促進(jìn)居民的消費(fèi)。作為消費(fèi)品時(shí)，主要產(chǎn)生的是擠出效應(yīng)，房?jī)r(jià)上漲抑制了居民的非住房消費(fèi)。他們認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)的影響取決于財(cái)富效應(yīng)和擠出效應(yīng)之間的強(qiáng)弱關(guān)系。因此，研究我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)的影響，對(duì)于保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健運(yùn)行、改善消費(fèi)者的生活水平以及促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展都有具有很重要的意義。

房地產(chǎn)；消費(fèi)

1 研究背景與意義

1978年改革開(kāi)放后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)步入快車(chē)道，迅速得到發(fā)展。改革開(kāi)放后我國(guó)居民無(wú)論在收入、消費(fèi)還是生活水平上，都有了顯著的提升。按常住地域進(jìn)行劃分，在過(guò)去的近20年中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由1999年的5854元增加到了2016年的33616元，上漲了近4倍之多。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出由1999年的4616元增加到了2016年的23079元，上漲了大約4倍。雖然我們國(guó)家在城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入和人均消費(fèi)水平上得到了大幅改善，然而在分析了城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)與人均可支配收入的比值后可以看出，居民的人均消費(fèi)傾向并沒(méi)有上升，反而呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。數(shù)據(jù)表明人均可支配收入用于消費(fèi)的比例從1999年的79%下降到了2016年的69%。改革開(kāi)放初期，在兩部門(mén)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)境下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展主要依賴(lài)的是廉價(jià)勞動(dòng)力帶動(dòng)的貿(mào)易凈出口與政府支出相關(guān)的基礎(chǔ)建設(shè)，發(fā)展到如今，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，僅僅依靠原先的兩部門(mén)經(jīng)濟(jì)來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展顯然不符合時(shí)代發(fā)展的潮流，我國(guó)當(dāng)下面臨的主要問(wèn)題是消費(fèi)不足與儲(chǔ)蓄率較高，根據(jù)2017年的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，人民幣存款余額增加了約18倍，從1996年的7.6萬(wàn)億增加到了2016年的155萬(wàn)億。M2廣義貨幣供應(yīng)量以及人民幣存款余額的上漲速度放眼世界也屬少見(jiàn)。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，需要向西方先進(jìn)國(guó)家學(xué)習(xí)，借鑒他們的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)擴(kuò)大內(nèi)需的方式來(lái)增加居民的總體消費(fèi)水平。所以在1998年之后我國(guó)積極發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化，想通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)的崛起來(lái)提升國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和居民消費(fèi)水平。由此政府取消了集體福利分房的政策，房地產(chǎn)行業(yè)一路高速發(fā)展，在得到社會(huì)資本青睞的情況下更是勢(shì)不可擋。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我國(guó)商品房成交均價(jià)漲幅達(dá)到了驚人的270%，從2000年的1948元飆升至2016年的7203元；這其中，一線(xiàn)城市商品房均價(jià)的漲幅更是顯著，以上海為例，其房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度遠(yuǎn)超其他城市，漲幅約為7倍，從2000年的3327元大幅上漲漲至2016年的25910元。一些二三線(xiàn)城市也有著不小的增幅，譬如重慶與武漢這兩座城市的房地產(chǎn)價(jià)格從2000年到2016年也有接近4倍上漲幅度，不少城市的房地產(chǎn)價(jià)格漲幅超出了全國(guó)的平均水平，主要以大城市為主。目前看來(lái)，商品房?jī)r(jià)格仍表現(xiàn)出長(zhǎng)期上漲的態(tài)勢(shì)。因此對(duì)于房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)影響的研究具有重要的意義。

2 傳統(tǒng)消費(fèi)理論

2.1 凱恩斯絕對(duì)收入消費(fèi)理論

他認(rèn)為邊際消費(fèi)傾向(MPC)呈現(xiàn)一種越來(lái)越小的趨勢(shì)，居民收入水平的提高自然會(huì)導(dǎo)致居民的消費(fèi)增加，但是消費(fèi)增加的比例是小于收入增加的比例。同時(shí)平均消費(fèi)傾向（APC）也滿(mǎn)足遞減的規(guī)律，但是平均消費(fèi)傾向總是大于邊際消費(fèi)傾向的。該理論只是認(rèn)為短期內(nèi)，居民消費(fèi)和居民收入會(huì)有如此的關(guān)系。

2.2 相對(duì)收入消費(fèi)理論

相對(duì)收入消費(fèi)理論是美國(guó)著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜森貝利（J.S.Duesenberry）提出來(lái)的一種消費(fèi)函數(shù)理論。他認(rèn)為消費(fèi)者會(huì)依據(jù)自己過(guò)去的消費(fèi)習(xí)慣和生活地區(qū)周?chē)南M(fèi)水平高低來(lái)決定消費(fèi)，所以消費(fèi)的高低并不是絕對(duì)的，而是相對(duì)的。根據(jù)進(jìn)一步的研究，他發(fā)現(xiàn)消費(fèi)支出與收入之間在長(zhǎng)期保持著一定比例的關(guān)系，所以長(zhǎng)期消費(fèi)函數(shù)是一條從原點(diǎn)出發(fā)斜率幾乎固定的直線(xiàn)，但是短期消費(fèi)函數(shù)會(huì)產(chǎn)生正截距，這是他從對(duì)大量數(shù)據(jù)的觀(guān)測(cè)中發(fā)現(xiàn)的。杜森貝利先從時(shí)間數(shù)列來(lái)觀(guān)測(cè)，人們一般會(huì)有個(gè)人消費(fèi)的習(xí)慣，這種習(xí)慣很難在短時(shí)間內(nèi)改變。所以人們?cè)黾酉M(fèi)容易，但是減少消費(fèi)很難。所以意向過(guò)著高水準(zhǔn)生活的人，就算收入短時(shí)期內(nèi)降低也不會(huì)過(guò)多影響他的消費(fèi)水平，消費(fèi)容易伴隨收入的增加而提升，但是不易因?yàn)槭杖氲臏p少而降低。所以長(zhǎng)期消費(fèi)函數(shù)與短期消費(fèi)函數(shù)存在很大的區(qū)別。

3 政策性建議

3.1 創(chuàng)新并完善住房制度體系

之所以進(jìn)行住房體系建設(shè)是基于以下原因：一是我國(guó)現(xiàn)在實(shí)行的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房政策對(duì)于大多數(shù)中等收入偏下的居民家庭來(lái)說(shuō)是處于夾心層這種狀態(tài)的，這是因?yàn)椤皟沙瑑少I(mǎi)不起”狀態(tài)的存在即居民家庭收入廉租房的標(biāo)準(zhǔn)但是沒(méi)有足夠收入支撐支付經(jīng)濟(jì)適用房，另外是居民家庭收入超過(guò)了經(jīng)濟(jì)適用房的標(biāo)準(zhǔn)但是沒(méi)有足夠收入支撐支付商品房；二是因?yàn)槲覈?guó)經(jīng)濟(jì)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中，取消了福利分房的政策，造成大量熱情涌入我國(guó)一線(xiàn)二線(xiàn)城市，進(jìn)而造成資產(chǎn)價(jià)格上漲，而大多數(shù)居民家庭收入一般，造成他們買(mǎi)房壓力加大，進(jìn)一步加劇了消費(fèi)的壓力?；诖朔N狀況，我們應(yīng)該因地制宜，需要科學(xué)而合理的規(guī)劃制定保障性住房的進(jìn)入與退出機(jī)制，這樣可以給居民家庭一個(gè)生活保障與心理期待，從而促進(jìn)敢消費(fèi)。根據(jù)社會(huì)的進(jìn)步，我國(guó)社會(huì)發(fā)明了公租房這一概念，進(jìn)一步彌補(bǔ)保障性住房中廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)的不足現(xiàn)狀。

3.2 推動(dòng)房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展

對(duì)于我國(guó)的居民消費(fèi)者來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)可以通過(guò)提供住房貸款來(lái)實(shí)現(xiàn)其購(gòu)房需求，但國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的借貸業(yè)務(wù)實(shí)際情況是因?yàn)檎邔?shí)施固化等多種問(wèn)題，市場(chǎng)上以國(guó)有銀行為主的金融機(jī)構(gòu)提供住房貸款，而其他的住房貸款提供者較少，因此國(guó)有銀行的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也很少，整個(gè)市場(chǎng)缺少活力，呈現(xiàn)出一定程度上的壟斷現(xiàn)象，給有真實(shí)住房貸款需求的購(gòu)房者獲取貸款帶來(lái)了較大的困難和不便。由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的消費(fèi)信貸金融市場(chǎng)不完善，房產(chǎn)的增值從而促進(jìn)居民的治費(fèi)能力增加的財(cái)富效應(yīng)的這個(gè)傳導(dǎo)鏈條難以發(fā)揮其應(yīng)有的作用。另外值得關(guān)注的點(diǎn)是，國(guó)內(nèi)的現(xiàn)實(shí)情況是缺乏相對(duì)獨(dú)立的第三方權(quán)威信用機(jī)構(gòu)隊(duì)消費(fèi)者以其房產(chǎn)價(jià)格為標(biāo)桿從而對(duì)其的消費(fèi)信用能力進(jìn)行全面、客觀(guān)地評(píng)估。因此造成的結(jié)果是在房產(chǎn)借貸的金融市場(chǎng)中，房產(chǎn)擁有人較難從銀行借到消費(fèi)信貸，無(wú)房族就更是難上加難了。

最終造成的結(jié)果是，以房地產(chǎn)為代表的價(jià)值增加從而帶來(lái)的財(cái)富增值不能有效地傳導(dǎo)到居民當(dāng)期整體收入的增加進(jìn)而提高消費(fèi)水平。從政策角度上看，可以在以原有的大型國(guó)有銀行為主的金融市場(chǎng)基礎(chǔ)上加強(qiáng)發(fā)展，通過(guò)建立綜合有效、全方位的信用評(píng)級(jí)機(jī)制，不能僅僅有借款人的工資性收入為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)同時(shí)將其多種渠道的財(cái)產(chǎn)性收入也納入判斷標(biāo)準(zhǔn)之中；針對(duì)供給側(cè)，可以考慮降低相關(guān)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入該市場(chǎng)的準(zhǔn)入門(mén)檻，通過(guò)多層次引導(dǎo)民間資本及外資進(jìn)入該領(lǐng)域，推動(dòng)民營(yíng)商業(yè)銀行的發(fā)展，從而推進(jìn)房屋借貸業(yè)務(wù)市場(chǎng)的多元化發(fā)展發(fā)展，提升市場(chǎng)效率。同時(shí)鼓勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)信貸領(lǐng)域的制度等創(chuàng)新，通過(guò)提倡以房消費(fèi)或者以房養(yǎng)老等理念，進(jìn)一步推進(jìn)借貸利率的市場(chǎng)化發(fā)展，增強(qiáng)市場(chǎng)內(nèi)的流動(dòng)性及有效轉(zhuǎn)化能力，最終提升居民總體的消費(fèi)水平。

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