試論農村經營性建設用地的上市法律規制

文/謝佳冀

試論農村經營性建設用地的上市法律規制

文/謝佳冀

北京建筑大學

在當前社會經濟飛速發展、城鄉一體化建設進程不斷加快的新形勢下，我國農村也發生了翻天覆地的改變，不少農民均選取進城工作，農村大量土地均無人耕作，給農村土地流轉造成了巨大影響，同時也阻礙著“二元制”土地所有權屬性的發展。健全農村經營性建設用地的上市法律規制是推進農村體制改革進一步深化的重要手段，是確保農村土地合法、合理上市交易的一個重要舉措。所以，健全農村經營性建設用地的上市法律規制就顯得尤為重要。

農村土地；上市；法律規制

1 引言

農村經營性建設用地屬于農村集體土地，盡管已得到國家許可入市，然而，因為國內尚未制定出一套較為健全的農村經營性用地的上市法律規制，導致大部分農民均選取私自交易土地，而并非上市交易，嚴重影響著我國土地的正規流轉。為此，本文在介紹農村經營性建設用地的基礎上，對其上市交易法律規制中存在的不足之處進行了分析，并提出了相關的對策，可供參考。

2 農村經營性建設用地

農村經營性建設用地指的是那些用于生產經營、創造經濟效益的農村土地，其可以通過入股土地使用權或聯營等形式，由個人或其他單位用作創建企業或發展商業，又或者也可以根據鄉（鎮）土地使用整體規劃由農村集體經濟組織來建造企業。農村經營性建設用地主要包括集體建設經營性用地、公益性公共設施用地以及宅基地三種，在不違背用途管制、規劃的情況下，其也作為城市建設用地市場的一部分進行上市交易，與國有土地享受相同的權益。

3 農村經營性建設用地上市交易法律規制中存在的不足之處

3.1 產權界定模糊

《土地管理法》指出，農村集體土地的所有者應是農民集體，村委會或村集體經濟組織享有管理與經營土地的權利；如果土地的所有權主體是鄉（鎮）農民集體，那么，鄉（鎮）農村集體經濟組織可享有管理經營該土地的權利；如果同一農村土地的所有權主體不只一個，且不少于兩個，那么，應由村民小組或村內各農村集體經濟組織共同管理經營該土地。由此可見，農民小組集體經濟組織、村集體經濟組織以及鄉（鎮）集體經濟組織均有可能享有集體土地的所有權。然而，《民法》卻指出，從政治角度來說，農民集體并非法律意義上的組織，不可享有權利、也不必履行義務，國有土地并非歸屬于具體的人格化實體，集體土地所有權的主體也是如此，因此，從法律層面來說，農民個人并非農村土地的所有權人。由于缺少主體，故農民無法以流轉方的身份來與轉入方進行自由、公正的談判。由于產權模糊，導致權利義務界定模糊，致使出現諸多農村經營性建設土地流轉相關的經濟糾紛與法律糾紛，從而加大了農村經營性建設用地的上市風險。

3.2 補償規制滯后

補償過低是阻礙農村經營性建設用地上市交易的一個主要原因。《土地管理法》指出：如果農民的耕地被征占，那么，征占方應給予農民相應的補償，如安置補償費及土地補償費等，而那些補償費用可根據被征占耕地前三年的年平均產值來確定，通常情況下，安置補償費最多不可超過年平均產值的6倍，最低不可少于4倍；土地補償費最多不可超過年平均產值的10倍，最低不可少于6倍。耕地征占的有關補償標準也可作為其他土地補償的參考依據。從目前情況來看，那些補償標準遠遠低于農村經營性建設用地上市交易的資本溢價，這對于農民而言，明顯有失公允，那些沒有足夠資金在原居住地購置房屋的農民不得不遷移至偏遠地區。

4 健全農村經營性建設用地上市法律規制的措施

4.1 明確界定產權關系

從上文可知，當前國內集體土地的所有權主要包括三級，而農村經營性建設用地若想上市，則必須對土地使用權及所有權主體進行明確辦公室，這樣方能確保主體權利的完整性。但是，現行的法律僅對集體土地的所有者進行了簡單的論述，卻未做出具體說明。產權模糊導致農村經營性建設用地的上市受到嚴重影響，也增加了其上市交易的風險。集體土地的使用權、經營管理權以及所有權均是歸屬于農民集體，所以，筆者建議，應從立法方面著手，在相關法律法規中明確指出農村土地所有權及使用權歸屬，明確劃分農村經營性建設用地的產權關系，為規范流轉農村用地奠定基礎。

4.2 明確規定土地交易的市場規則

所有市場交易均應遵循公平等價有償原則，農村土地上市交易也是如此。筆者建議，可從如下幾方面著手：首先，應維護交易雙方的議價權。市場交易應建立在雙方自愿的基礎上，那么，則必須維護交易雙方的議價權利，即應避免政府政府為了其他利益或促進招商引資而采取行政措施來控制農村土地的上市交易價格。其次，應對交易主體進行明確規定。從目前情況來看，由于存在征地環節，農村經營性建設用地的轉入方往往是土地開發商及國家，而農村土地的流轉方應應由代表村集體處置資產的村辦企業或土地所有制的村集體來擔任。最后，應對利益歸屬進行明確劃分。在交易農村土地期間，參與方均有分配土地溢價的權利。例如，作為土地歸屬者的村集體，賦予其土地交易溢價的權利是不可置否的；作為喪失土地使用權的一方，農民要求得到土地交易溢價也是合乎情理；作為建設公共基礎設施的一方，政府也有獲取土地交易溢價的權利。這些要求均未違背道德與法規，然而，我們必須清楚的意識到，喪失土地使用權農民利益的保護方是土地上市交易中最值得重視的。所以，筆者建議，應將農民權利的保護作為重點，并在立法中加以明確。

5 結語

綜上所述，目前我國農村經營性建設用地上市交易法律規制中存在的問題主要包括兩方面，即補償規制滯后、產權界定模糊，為此，筆者建議，可通過立法來明確規定土地交易的市場規則和產權關系，以此來確保農村經營性建設用地流轉的順利、合法展開，最大限度地保障農民的合法權益。

[1]杜嬋;探索農村經營性建設用地上市交易法律規制[J];商;2016年第11期.

[2]寧翰城;集體經營性建設用地"入市"法律問題研究——以全國三十三個試點縣(市、區)為背景[J];安徽行政學院學報;2017年第1期.

[3]孔令仙;農村集體經營性建設用地入市制度的構建[J];江蘇第二師范學院學報;2016年第8期.