裝配式住宅節(jié)約成本分析及對策研究

李靜凱 高瑞宏

(1.河北工程大學建筑與藝術學院，河北 邯鄲 056038； 2.邯鄲規(guī)劃設計院，河北 邯鄲 056038)

1 概述

隨著改革開放的成效不斷深入，我國居民的生活水平日新月異，對居住環(huán)境也有著新的理解。然而，建筑施工行業(yè)十分辛苦，越來越多的年輕人不愿意從事該行業(yè)。面對住房需求不斷增加、勞動力日漸短缺的發(fā)展趨勢，能夠在工廠預制加工的裝配式住宅又重新進入企業(yè)的視野。

相較于改革開放之前我國學習西方興建的大板式裝配式住宅，改良后的裝配式住宅優(yōu)勢體現(xiàn)在很多方面。其施工進度比大板式住宅快，縮短了工人的現(xiàn)場作業(yè)時間，提高了工程的質(zhì)量，減少了施工現(xiàn)場原材料的使用量，降低了建筑施工產(chǎn)生的廢料垃圾，保護了環(huán)境。

2 裝配式住宅施工在實際項目中的影響分析

1)裝配式住宅項目前期報建的影響分析。

裝配式住宅的前期報建環(huán)節(jié)主要目的是為裝配式結(jié)構設計圖的詳細審查。讓其在完成常規(guī)設計施工圖的基礎上，滿足裝配式住宅的獨特工作，如加工裝配式住宅構件、住宅的吊頂。將常規(guī)的建筑施工圖按照裝配式建筑的行業(yè)規(guī)范深化處理，解決預制模板圖加工、預制結(jié)構組合等任務。

2)裝配式住宅項目建設實施的影響分析。

裝配式住宅施工在目前的技術層面看來比非裝配式住宅新穎很多。但是與非裝配式相比其施工作業(yè)內(nèi)容、施工方法無明顯差異，極易轉(zhuǎn)換，反而有節(jié)省人員成本、節(jié)約施工時間、節(jié)能減排保護環(huán)境等優(yōu)點。

3)裝配式住宅項目回款的影響分析。

首先，裝配式住宅對工程項目的銷售貨值總額沒有影響。因房地產(chǎn)項目貨值總額是由項目的可銷售價格和可銷售面積決定的。目前，商品房價格持續(xù)走高，其價格不僅要滿足開發(fā)商的成本和利潤，更取決于購房者的購買力。購房者的購房導向主要是在于商品房的區(qū)域位置、交通通達度、房屋戶型、配套基礎設施、學區(qū)房等，不把房屋結(jié)構作為考慮范圍。由此可以判斷，在相同規(guī)劃指標條件下，裝配式住宅對項目銷售貨值總額無影響。

以邯鄲為例，17層結(jié)構，裝配式住宅結(jié)構進度達到9層時比非裝配式住宅結(jié)構封頂提前25 d、滿足預售形象時間基本相同。具體回款時間影響見圖1。

4)裝配式住宅項目后期維護的影響分析。

裝配式住宅的總承包企業(yè)是影響其項目后期維護的關鍵所在。如果總承包企業(yè)的資質(zhì)不完善，裝配式建筑后期維護就會受到很大的不利影響。但是目前我國大部分的企業(yè)尚不具備完善的生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。突出表現(xiàn)在裝配式住宅的生產(chǎn)及安裝技術有限。有些有能力的承包企業(yè)承包資格不完善，甚至需要掛靠別的有資質(zhì)的公司，大大的增加了后期維護成本。因此，要完善項目后期的維護就必須要增加裝配式住宅體制改革，創(chuàng)造有利于項目后期維護的市場環(huán)境。

3 裝配式住宅在項目中節(jié)約成本的策略分析

3.1 裝配式住宅主要影響因素

1)時間。

裝配式住宅跟非裝配式住宅相比時間優(yōu)勢十分明顯。因其增加了項目前期在工廠的預制時間，在后期的建筑現(xiàn)場施工中大大減少了實際操作。因而，節(jié)約了時間成本，提高了工程效率。裝配率達到一定的比例可以有效的縮短整個項目的開發(fā)時間。裝配式住宅在銷售環(huán)節(jié)要求推后開盤的時間，這樣雖然使項目的銷售回款環(huán)節(jié)滯后，但是對整體銷售并無影響，反而增加了建安直接費用，減少了項目施工的費用，項目的總體建安成本得到明顯增加。

2)成本與裝配率。

不同的裝配式住宅因其裝配率的不同，成本會有很大的變化。相同的項目，配置標準相同，土地成本一致，則其成本的高低就在于裝配率的高低。即使項目的前期成本相近，在不同的裝配率的作用下，建安成本的變化會非常明顯。不同裝配成本時項目財務指標對比如圖2所示。

由圖2可知，隨著樣本的裝配率的提高，樣本的成本也隨之提高，樣本凈現(xiàn)值NPV及項目收益率IRR持續(xù)下降，但下降幅度趨緩。

3.2 房地產(chǎn)的應用策略分析

1)縮短預售時間的策略。

開發(fā)裝配式住宅需要考慮影響其預售時間的主要因素，而工程的預售進度直接影響著裝配式住宅項目的推進。所以開發(fā)企業(yè)應優(yōu)先加強項目在預售前各個工作的速度。在規(guī)劃環(huán)節(jié)要建立方案庫，降低裝配難度，提高出圖質(zhì)量；在招標環(huán)節(jié)要考察裝配式構件的生產(chǎn)廠家的資質(zhì)和能力，避免工廠因能力不足對工期的延誤；在勞動力環(huán)節(jié)盡量用專業(yè)的吊裝隊伍，這樣可以有效提高施工效率；在施工準備環(huán)節(jié)盡量在作業(yè)場地提供裝配式構件的堆積場地，在現(xiàn)場留出一層構件以備不時之需；在施工組織環(huán)節(jié):在結(jié)構施工達到預售形象進度前，階段性的增加勞動力、組織搶工，壓縮結(jié)構施工工期。

2)降低建安成本的措施。

建安成本和裝配率呈現(xiàn)正相關，裝配率越高的建筑它的建安成本就會越高。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應盡量避免盲目提高裝配率。在裝配率一定的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可從以下方面采取措施，降低建安成本:在方案環(huán)節(jié)選用相同的建筑平面形式，增強項目的單體復制率；在施工環(huán)節(jié)將精裝修環(huán)節(jié)放在裝配式構件設計之前，根據(jù)精裝修方案精確定位預留孔洞及預埋管線位置，避免后期變更拆改；在裝配式構件環(huán)節(jié)要滿足裝配率要求的基礎上選擇合適的構件拆分方案，最大化的降低裝配構件模板配比，增加構件模板重復使用率，以達到成本最優(yōu)。

在工藝選擇環(huán)節(jié)主要運用外墻夾芯的保溫技術，把外窗的邊框、線條采用外墻夾芯保溫等工藝，外部的裝飾部分用外立面的裝飾材料同時進行澆筑和預埋，留出大量的時間給裝配式構件的生產(chǎn)。降低后面施工工作的工作量；在施工管理環(huán)節(jié)要盡早組織參加施工的各單位在構件加工之前提交圖紙和審圖的改動，確保不影響裝配式構件在構件開始加工后發(fā)生變動。

3.3 政府的應對策略分析

政府作為住宅工業(yè)化的倡導者和推動者，同時也是房地產(chǎn)行業(yè)的管理者，要真正地推動裝配式住宅大力發(fā)展，需要從技術、經(jīng)濟、政策等各方面采取措施，為相關的各個干系方排除障礙、提供支持、進行管理，引導行業(yè)健康有序發(fā)展。

3.4 企業(yè)的應對策略分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是裝配式住宅的投資人和組織者，要大力發(fā)展裝配式住宅，需要充分發(fā)揮企業(yè)投資裝配式住宅項目開發(fā)的主動性。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)裝配式住宅的直接動力在于投資效益，政府管理部門可從以下方面制定相應策略，以使房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)裝配式住宅時的投資效益不低于非裝配式住宅，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由被動向主動開發(fā)裝配式住宅轉(zhuǎn)變。

4 結(jié)論和建議

裝配式住宅目前在我國的普及度不高，但是其確實是一個充滿生命力和可發(fā)展的朝陽性的建筑形式。能夠給很多工業(yè)化住宅帶來好處。裝配式住宅可以節(jié)約勞動力成本、提高勞動力效率、降低施工成本、減少建筑垃圾的堆放、節(jié)約建筑材料等。雖然裝配式住宅的好處很多，但是其造價高于常規(guī)住宅的造價。并且，由于其是要在工廠安裝好，再送往施工場地，那么對建筑技術的精準度要求較高，考慮到運輸?shù)膯栴}，還要增加材料的減震性能。優(yōu)化了這些條件也要兼顧成本。這樣才能保證裝配式住宅的可持續(xù)性發(fā)展。