佳兆業物業登陸港交所 物業股緣何受市場追捧

向勁靜

又一家物業公司在港交所敲鐘上市。

11月26日，佳兆業物業集團有限公司（股票代碼：2168.HK）在香港發售，并于2018年12月6日在香港聯交所主板掛牌交易。這就意味著佳兆業物業成為年內第四家在香港上市的物業公司。

佳兆業物業此次全球發售，其中公開發售部分獲超過20倍認購額，顯示了國際資本市場對佳兆業物業上市的強烈信心。成功登陸資本市場，意味著佳兆業物業的業務價值、行業地位及發展戰略受到投資者的高度認可。

近年來，物業管理公司紛紛加速擁抱資本市場，反映出物業管理行業逐漸成熟，也備受重視，并開始借力資本實現更大的發展。佳兆業物業選擇在香港上市，這也標志著佳兆業物業正式邁入國際資本市場。

公開發售超購逾20倍

佳兆業物業是中國領先的綜合物業管理服務供應商之一，專注服務中高端物業。自1999年起，公司在中國提供物業管理服務已近20年，行業經驗豐富。

憑借領先的品牌知名度及優質服務，公司被中國指數研究院評為2017年中國物業服務專業化運營領先品牌企業及頒授中國物業管理品牌價值人民幣28億元證書。

此外，根據弗若斯特沙利文（美國知名咨詢公司）數據，按2017年收益計算，公司在中國物業管理服務企業中排名第14，在粵港澳大灣區物業管理服務公司中排名第7。

根據佳兆業物業公告配發結果，定價每股9.38港元，集資凈額約2.6億港元，超額認購20.44倍，700萬股國際發售股份已從國際發售重新分配至公開發售。因此，分配至公開發售的最終數目為1050萬股，占發售股份總數約30%（于行使任何超額配股權前）。

此外，國際發售的發售股份最終數目為2450萬股（包括優先發售項下提呈發售的303.5萬股預留股份），占發售股份總數約70%（于行使任何超額配股權前）。

至于上市所得款項凈額2.59億元，其中50%用于收購或投資其他的物業管理公司；20%收購或投資從事物業管理相關業務的公司及提供與公司互補的社區增值產品及服務的公司；10%開發及推廣K生活移動應用程式及社區增值服務及產品；10%推進管理數碼化、服務集中化、程序規范化及營運自動化；10%用于營運資金及一般公司用途。

行業將迎來爆發期

物業服務類公司在香港資本市場正處于投資風口，一眾實力雄厚的物業公司欲借助行業發展東風登陸資本市場，通過資本之力開拓更大的業務版圖。近兩年，物業管理公司上市潮爆發。

數據顯示，目前在港股市場上，物業股共9只。按照市值來分，前三大龍頭分別為碧桂園服務、綠城服務以及雅生活服務。根據今年上半年的業績情況來看，三家公司的營業收入均實現高增長，其增長率分別為42.5%、32.9%和103%。

剛上市的佳兆業物業的業績如何？數據顯示，2015～2017年，佳兆業物業實現營業收入分別為4.78億元、5.39億元、6.69億元；凈利潤分別約為5772萬元、5811.4萬元、7144.1萬元。2018年上半年，佳兆業物業實現營業收入4.12億元，凈利潤為2303.2萬元。

可以看出，背靠佳兆業集團，佳兆業物業仍持續獲得資源優勢。佳兆業集團及關聯公司的收益占比約為50.9%，而近年公司獨立第三方合作項目數量快速上升，預計物業公司上市后這部分業務占比將進一步提升。同時，公司也將籌集資金在社區服務、社區商業、智慧社區方面搶占市場規模。

無論是已上市的行業龍頭，還是行業新貴佳兆業物業，業績的持續增長意味著物業管理領域也將迎來爆發期。

佳兆業物業透露，未來公司戰略將實施積極的并購業務，以快速在不同地區、不同領域擴充公司業務規模；同時在非住宅物業業務規模、增值服務產品、智慧社區智能家居等方面繼續發力。

搶占萬億市場先機

國海證券的一份研究報告顯示，在消費升級、存量物業面積持續增長的背景下，物業管理市場正處于快速增長的黃金發展期，預計到2030年行業潛在市場規模超過1.3萬億元，相比當前行業規模存在2倍以上成長空間。

而當下行業競爭尚處于初始階段，龍頭企業的收入市場占比不到0.5%。無疑這也為佳兆業物業創造了搶占萬億市場的機會。

目前，完成資本運作的物業服務公司正處于新一輪跑馬圈地進程之中，今年上市的雅居樂旗下之雅生活便與綠地物業聯合，完成了規模上的大幅增長。截至2018年6月30日，佳兆業集團的土地儲備約為2220萬平方米，遍布中國43個城市，開發約140個物業項目，此外，集團于2017年新落成項目的建筑面積約為430萬平方米，為物業規模拓展提供支撐。

除此之外，非住宅物業方面，佳兆業物業將服務延伸至商用物業、寫字樓、表演場地和體育館、政府建筑物、公共設施及工業園等其他非住宅物業，包括深圳世界大學生運動會體育中心及廣州中石化大廈等地標建筑物，分散物業管理組合。截至2018年6月30日，公司管理23個非住宅物業，包括十個表演場地和體育館。這些也為佳兆業物業的管理組合的持續增長，還有關非業主增值服務業務的進一步發展提供了推動力。

有業內人士認為，房地產行業已經步入白銀時代，但作為房地產鏈條下游的物業行業，它的黃金時代卻剛剛開啟。隨著像佳兆業這樣的地產龍頭對于物業服務的分拆案例的增多，也意味著物業管理將是房企轉型的重要方向。