房地產市場基礎理論探究

摘要：隨著經濟的飛速發展，我國房地產市場顯示出巨大活力，本文對房地產市場的概念、特征及分類進行深入探究，以期為房地產行業的實踐探索提供理論依據。

關鍵字：房地產市場 概念 特征 分類

房地產像其他商品一樣只有通過市場流通渠道進行租售才能轉移到消費者手中，因此，房地產市場是社會主義市場體系的重要組成部分。房地產作為一種特殊的產品，房地產市場與因此具有特殊性。

1房地產市場的概念

市場是社會分工和商品經濟發展的產物，在商品經濟中起橋梁作用。市場是指交易雙方進行商品交易的場所，隨著人們認識的深入，其概念有所延伸。現在人們普遍認識的市場是指在商品流通過程中所發生的交易關系的總和。

房地產雖然屬于一種特殊的商品，但也需要通過流通領域實現交易，而房地產市場就屬于房地產的流通領域。房地產市場從狹義上講是指交易雙方進行房地產交易的場所，例如在房地產銷售過程中要在售樓處或房產交易中心簽訂買賣協議并辦理相關手續，房地產交易場所就是房地產市場。

從廣義上講房地產市場是指房地產商品交換流通關系的總和。一方面，房地產市場是將房地產的買賣雙方聚集到一起，并使買賣雙方達成交易的全過程，它與一般市場并無二致，也是由買賣雙方、商品、價格等市場要素構成的。另一方面，房地產市場不僅包括房產、土地等的交易行為，還包括房地產商品租售、土地使用權的有償轉讓等經濟活動。

2房地產市場的特征

2.1房地產市場具有區域性

房地產屬于不動產，其土地和建筑物實體具有不可移動性。房地產商品所在區域不同，當地經濟發展狀況、居民消費水平存在差異，這就決定了不同區域的房地產市場的供求關系和價格水平有較大差距。當一個地區的房地產市場出現供求關系不平衡時，不能像一般商品一樣通過區域調動來平衡供求關系。

2.2房地產市場具有都市性

房地產業受人口制約較大。城鎮的工業化程度較高、人口密度大、人口的流動性也大，對土地及房產的需求量也更高，所以房地產市場發展更好。相比之下，農村人口較少，并且有向城鎮轉移的趨勢，農村對于房產的需求量小，所以農村的房地產業務較少。總體來看，房地產業務在城鎮較為集中，具有較明顯的都市性。

2.3房地產市場具有壟斷競爭性

土地是一種稀缺性資源，正是這種稀缺性決定了房地產一級市場的壟斷性，所以只有少部分企業能進入房地產市場進行房地產投資開發，這樣也就導致了房地產市場中房地產企業不能充分而廣泛地競爭。同時，由于房地產作為一種特殊商品價格高、使用周期長，加之政策調控，消費者進行房地產交易的頻率較低，致使從銷售過程來看房地產市場缺乏充分而廣泛的競爭性。

完全競爭型市場有四個必備條件，即充足的生產者及消費者、產品商品具有同質性、買賣雙方自由出入市場、買賣信息充足。房地產商品在空間上是不可移動的，并且每個房地產商品都具有唯一性、特殊性，所以其個體間在質量、價格上都存在較大差異，并且房地產交易信息相比于一般商品來說透明度低，所以房地產市場并不具備完全競爭型市場的特征，房地產市場具有壟斷競爭型。

2.4房地產市場供給具有稀缺性

土地是一種不可再生的稀缺資源，因此土地不可能實現無限量供給，并且土地用途一旦確定在相當長的時間內不會改變，因此房地產市場在供給方面具有稀缺性。同時隨著經濟的發展，城市人口的增加，無論從生產角度還是生活角度來說，房屋土地需求量激增，因此更加劇了房地產市場供給的稀缺性。

2.5房地產市場供給調節具有滯后性

一般房地產企業從開發立項、項目施工到建成銷售需要較長時間，因此，當市場出現需求大于供給的情況時，往往需要較長的時間才能補充房產供給，市場供給具有滯后性。同時由于房地產商品的使用周期長、售價暴漲等原因，房地產市場也會出現供大于求的情況，短時間內過剩的供給無法被市場消化。總體來說，房地產市場中的不穩定因素較多，導致需求變動較大，房地產供給規模較大，所以供給調劑具有滯后性。

2.6房地產市場交易具有復雜性

一方面，房地產交易形式復雜多樣，主要包括：土地使用權的轉讓，房地產轉讓、抵押、租賃及其他讓渡方式。另一方面，整個房地產交易過程持續時間較長且有多個步驟，主要包括：尋找房源、現場考察、審查房地產企業資質及房地產開發商的“五證”“兩書”、價格商議、簽訂合同、付款、辦理產權證等。同時，房地產市場交易通常需要多方介入，如律師、銀行、行政管理部門等。縱觀房地產市場交易的整個過程，橫觀房地產市場交易涉及的范圍，可見房地產市場的交易較為復雜。

2.7房地產市場與金融市場聯系緊密

房地產市場與金融市場相互作用，聯系緊密。房地產開發需要大量資金，并且開發周期長導致資金回籠慢，所以在房地產開發過程中需要貸款、融資等手段籌集資金。同時，對于房地產市場中的買家來說，購買房產也需要一筆資金，很多購房者也需要貸款購買，因此無論是房地產市場中的買家還是賣家都對金融市場有依賴性。離開金融市場的支持，房地產市場將受到嚴重影響。另外在房地產開發周期內金融政策的變動將對房地產的成本產生影響，在房地產銷售環節市場利率的變動將對房地產成本回收產生影響。

2.8.政府對房地產市場的干預性強

房地產的稀缺性、房地產市場在經濟發展中的重要位置決定了政府對房地產市場的干預要強于對一般商品市場的干預。無論在哪種社會制度下，國家政府都會通過金融財政政策、城市規劃、土地規劃等手段對房地產市場干預調控，以引導或限制房地產市場發展。

2.9房地產市場中交易具有權利主導性

房地產商品不能像一般商品在交易場所進行交易，交易成功后由買方帶走，它具有不可移動性，所以在交易過程中，交易的主體不是建筑實體，而是房屋的產權。每一次交易都是對房屋產權的重新界定，契約、合同、產權證書等就是房產交易的依據。在法律的保護下房屋權利的重新界定才能產生效力，因此房地產市場中交易具有權利主導性。

3房地產市場的分類

房地產市場是一個國家市場體系中的重要組成部分，同時，其本身又是一個具有獨立結構的體系。從不同的角度對房地產市場體系進行劃分，會有不同的分類。

3.1按市場要素分類

（1）房產市場。房產的買賣市場和租賃市場是通過買賣和租賃兩種形式將房屋出售和出租形成的。

房產買賣市場是指出售房產者（房地產公司、售房個人等）和購房者通過買賣轉移房產（主要包括居住房產、寫字樓房產、商業房產等）的產權的市場，其主要特點是房產全部產權的轉移。

房產租賃市場是出租房產者（房地產公司、出租房產個人等）和租房者通過租賃方式轉移房產（主要包括居住房產、寫字樓房產、商業房產等）的部分產權的市場，其特點是房產部分產權轉移，即產權出現分離，房產的所有權仍掌握在出租者手中，而房產在租期內的使用權歸租房者所有。

（2）地產市場。地產市場是由城市地產一級市場即國家對城市土地使用權進行有償轉讓的市場和城市地產二級市場即擁有土地使用權者將已開發的土地使用權有償轉讓的市場組成。

城市地產一級市場是指國家對城市土地使用權進行有償轉讓的場所，所以城市地產一級市場具有明顯的壟斷性。在該市場中，國家（城市土地所有權主體）委托各級政府將特定區域土地的使用權通過招標、協議以及拍賣等形式轉讓給受讓者，受讓者支付轉讓年限內土地使用權的費用。土地使用權出讓主體是城市地產一級市場的主體之一，它是由能代表國家城市土地所有權的省、縣、市各級政府充當的，受一定的法律限制。土地使用權受讓主體也是城市地產一級市場的主體之一，其資格也受到一定的法律限制，不是任何個人、任何單位都能充當的，但相比于土地使用權出讓主體來說相對寬泛一些。

城市地產二級市場也就是城市土地再轉讓市場，是指土地使用權受讓主體通過轉讓、租賃、抵押等方式將城市土地使用權再轉讓給其他土地需求者。城市地產二級市場是一級市場的延續，它反映了一級市場的需求狀況和供求關系，是實現土地資源優化配置的一種手段。

（3）房地產金融市場。房地產金融市場既是房地產市場的重要組成部分又是金融市場的重要組成部分，房地產金融市場作為國家調控經濟的重要手段對于房地產經濟發展至關重要，尤其是在我國，近些年房地產金融市場發展迅猛，對我國經濟發展和人民生活水平的提高做出了重要貢獻。

房地產金融市場是指銀行或其他金融機構通過貸款、信托、證券等方式為房地產交易活動進行資金融通而形成的金融市場。房地產金融市場主要包括融資主體、融資工具、融資中介幾個構成要素。融資主體主要包括房地產公司、購房者和政府相關單位，其中房地產公司和購房者直接參與房地產金融活動，而政府相關單位主要負責相關環節的監管。融資工具是指房地產交易相關票據、住房貸款契約、房地產金融債券等可證明交易主體雙方權利義務的契約。融資中介是指房地產金融主體之間的中介機構，在我國主要包括專營機構（住房公積金管理中心、住房儲蓄銀行等）和兼營機構（商業銀行、證券公司等）。

（4）房地產勞務市場。房地產勞務市場是指提供物業管理、房屋室內外裝修、房屋主建筑修繕加固、房屋附屬設備維修等服務的市場。人民生活水平的提高和物質精神需求的提升激發了房地產勞務市場的活力。

（5）房地產技術信息市場。房地產技術信息市場是指提供房地產交易信息及房地產業務技術咨詢等的市場。基于互聯網等新興技術的房地產技術信息市場為房地產市場發展注入了新活力。

3.2按用途分類

房地產市場按照用途分類可分為住宅市場和非住宅市場。非住宅市場包括商業樓房市場、寫字樓市場、工業樓房市場等。還可以按照房地產檔次進行細分，如住宅市場可細分為普通住宅市場、高級住宅市場以及別墅市場等。

3.3按覆蓋范圍分類

按覆蓋范圍對房地產市場進行分類可分為國際性房地產市場、全國性房地產市場、地方性房地產市場。房地產項目的檔次越高，其市場影響力越大，覆蓋地域范圍也越大。

另外，我們還可以按照房地產市場發展程度分為房地產萌芽市場、房地產發展市場、房地產成熟市場；按供房時間分為現房市場、期房市場；按供求狀態分為買方市場、賣方市場等。

總之，房地產市場是我國市場體系的重要組成部分，對房地產市場的概念、特征、分類進行深入探討是為了更好、更全面地認識它，為我們對房地產市場深入研究提供理論依據。

參考文獻

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作者簡介：趙玲（1976-），女，漢族，湖南湘潭人，研究生，研究方向：工程經濟、房地產開發與經營等。