不動產抵押未辦理抵押登記問題分析

李淑霞

摘 要：不動產抵押指的是抵押人在向銀行申請貸款或者辦理財產抵押過程中進行的一種程序。在不動產登記的相關管理條例正式出臺之前，我國的不動產登記材料較為復雜，由于部分人員在進行抵押是沒有規范進行登記，導致后續工作中出現一定問題。基于此，本文通過對不動產抵押不辦理登記問題的介紹，重點闡述規范登記流程的相關建議。

關鍵詞：不動產抵押；抵押登記；問題；建議

行政登記是我國不動產登記的重要方式，當前不動產登記的模式依然處于發展中。我國在不動產登記方面依然存在的問題，最明顯的就是體現在法律效力方面。因此研究不動產抵押登記問題對于進一步規范流程，完善效能具有重要的實際意義。

一、不動產抵押登記的性質和效力

1.性質

不動產抵押登記行為在法律層面講，應該屬于民事行為范疇，但同時也具備一定的行政法律效力。首先，不動產抵押登記過程中使用的登記機構具有一定的公權力。另一方面不動產抵押登記本身就是行政權力的體現，因此具備非常明顯的強制性特點。最后，不動產在登記過程中本身就是一種約束性的行為，通過登記完成物權的歸屬情況。

2.效力

不動產抵押登記具有明顯的行政效力。具體表現在以下幾個方面：第一，確定歸屬權效力，由于不動產通過等級可以確定物品的歸屬情況，因此這也是一個獲得法律權限的過程。第二，通過使用登記流程，可以對所有權進行判定，從而防止糾紛的產生。當相同的物品存在多個所有人時，可以嚴格通過登記的時間順序確定權利。

二、不動產抵押過程中未辦理登記造成的問題分析

由于我國在不動產抵押方面的工作長時間缺乏法律的支撐。因此在不動產抵押過程中經常存在人們不辦理登記情況的發生。在不動產抵押過程中未辦理登記手續將會造成以下幾個問題：第一，效力問題。隨著相關條例的出臺，前期辦理的抵押手續由于材料問題以及人為原因，沒有登記手續將會造成一定的疏漏，依然產權發生變化，或者責任主體發生變化，將會造成嚴重問題。第二，對于不動產的所有權屬于多個人的情況，在抵押過程中如果沒有采用登記手續，將會影響其他人們的權利，另外沒有完善的登記流程在法律的繼承以及銀行回收方面都會存在一定的問題。

三、不動產抵押登記規范的建議

1.統一辦理登記所需材料

按照現行的《不動產登記暫行條例》的相關規定，在不動產抵押過程中，登記需要準備的材料需要進行統一，并且簡化流程，提高工作效率，并采用數字存儲的方式，方便后期進行查閱。

2.發揮政府職能推動不動產統一統計的全面實施工作

政府部門的牽頭作用對于最大限度發揮不動產抵押登記工作的作用具有重要意義。首先，各級政府應該嚴格依照法律提高對不動產抵押登記工作的重視程度，同時還應該做好宣傳工作，并在各個行政職能機構中做好培訓工作，確保登記工作的全面實施。

3.簡化流程，減少材料

在辦理不動產抵押登記時，應該做到簡化流程，對不不必要的公證文件應該簡化。按照現象的物權法相關規定，不應該對不動產進行評估因此申請抵押的人員不需要提交公證過的評估文件，從而有效減少評估過程中的成本。由于公證文件具有法律效力，因此在社會大眾的生活中，普遍認為不動產抵押登記過程中使用的公證文件是必須的流程。因此在做好宣傳工作的同時，還應該提高工作人員的素質，提高服務質量。

4.完善不動產抵押登記權人規定

在不動產抵押過程中，權人除了金融機構與企業，自然人也應該可以成為抵押權人，在進行不動產抵押登記時，應該明確主體，責任到人，從而有效避免登記機構無法確認抵押權人情況的出現。另一方面，對于國土資源部而言，也應該積極出臺相關的政策，通過不斷完善不動產抵押權人的范圍規定，提高自然人辦理抵押登記工作的效率，從而確保不動產權益人的合理權利不受侵害。

考察我國現行立法中有關擔保的法律制度安排，抵押人承擔的上述連帶清償責任與擔保法中的保證制度最為相似。兩者都不屬于物權而屬于債權，保證產生的基礎源于保證人和債權人的保證合同，抵押人的連帶責任是基于債權人與抵押人簽訂的抵押合同。兩者都是擔保債權人債務實現的重要手段，易言之若債務人不能如約履行債務時，保證人和抵押人都要承擔清償債務之責任。然而抵押人承擔的連帶清償責任與保證人的保證又有著明顯不同，如前文所述抵押人僅在特定抵押物價值范圍內對債權人承擔連帶清償責任，但在保證中保證人一般則以個人全部財產對債權人承擔擔保責任。通過以上分析，可以看出不動產抵押未辦理登記中，債務人承擔的連帶清償責任與我國目前現行的擔保制度都不同，只能將其視為一種不規則的擔保責任，該責任更多體現了當事人雙方的意思自治，可認為是當事人之間關于債權債務履行的一種合同約定。

四、結語

綜上所述，我國在不動產抵押登記過程中，由于長期缺乏相應的法律支撐，導致在實際工作中存在較多的問題。隨著相關管理條例的出臺，不動產抵押登記流程應該逐漸簡化，同時登記所使用的材料應該統一，登記的范圍應該增加，從而保護權人的合法權益。