分析各階段房地產開發工程項目成本造價控制

文/張雙煌 湖南飛達工程造價咨詢有限公司 湖南湘西 416000

據統計數據顯示，在2018年1-7月份，全國范圍內40個重點城市總計完成房地產開發投資34845.2億元，增長了6.3%，增速平穩。其中，重慶和上海投資額都超過了2000億元。從各個城市實際情況來說，32個城市房地產開發投資保持正增長狀態。對房地產開發企業來說，若想在激烈的市場下，獲得更多的市場份額，增加經濟效益，必須要從項目本身入手，做好造價把控。

1、房地產開發成本的組成

從成本角度來說，涵蓋了企業商品房開發所有支出的綜合。按照資金用途來說，主要如下：1）土地、建安工程費用和設備費用，，占比達到80%。其中，土地費用占比較大，包括置換成本和批租費用以及動遷費用等。2）配套和其他收費支出。在學校和醫院等公共項目開發中，需要配套服務性設施，比如足球場、手術室等，為成本構成的主要內容。3）管理費用和籌資成本。不同于其他行業，房地產開發的時間周期長，而且項目投資風險很高，為保證項目順利進行，多數企業采取貸款的形式，獲得資金，進而會產生大量的利息，也是成本的一部分。

圖1 為房地產開發項目工程成本構成體系架構圖。

2、房地產開發工程項目成本造價控制的影響因素

2.1 設計階段

從設計角度來說，影響成本費用的因素，具體如下：1）總體規劃設計。開展小區規劃設計，要從功能以及要求角度出發，合理布局道路和建筑等，做好人口密度以及建筑密度等的把控。在建設用地利用率以及經濟性評價方面，用地面積是重要指標，影響著項目費用。除此之外，建筑密度越高，對降低項目開發成本造價越有利。2）住宅建筑的平面布置。相同的建筑面積，若性質不同，則工程量以及建筑工程成本不同。通常來說，正方形建筑布局以及矩形布局形式，有利于降低工程造價。3）住宅的層高以及凈高。據相關資料顯示，若住宅層高從3m降低為2.8m時，每套住宅綜合成本造價能夠下降4%-4.5%，并且還能夠節約施工材料和能源等。4）住宅的層數。一般來說，將建筑設計為4層-6層，能夠減少工程費用，達到節約用地。因為超過6層后，即7層及以上，必須要增加配套設施，比如電梯等，進而增加了造價成本。5）住宅結構。對住宅結構的設計，要做好不同結構的經濟學分析，優選結構類型，進而減少造價成本。以裝配式鋼框架和現澆混凝土框架形式為例，進行對比分析，某項目若采用裝配式框架形式，梁板柱混凝土使用量照比傳統框架形式，節約了5%，同時節省了鋼材，取消了柱模板工程和腳手架。使用PK預應力疊合板，照比現澆結構，節約了4%的鋼筋；混凝土節約了32.2%，省去了模板以及支撐，具有一定的經濟優勢。

2.2 建設階段

從開發工程項目具體實施階段來說，影響工程造價的因素，主要包括人員、物質和財力等。大型房地產開發項目，材料以及設備等的價格，極易受到各類不確定因素的影響，產生變動。項目建設階段，投資決策對項目成本造價的影響較大，能夠達到80%-90%。因此，要保證決策的科學性，做好各類因素的把控[1]。

3、各階段房地產開發工程項目成本造價控制策略

3.1 設計階段

在房地產開發工程項目中，對于成本造價的把控，要重點把控設計環節的成本管控。以某工程建設項目為例，總建筑面積為90555m2，利用BIM技術，進行工程造價把控。其中，86%的概算是利用BIM模型導出的，剩余的14%，則采取傳統方式導出，因為使用的模型中，沒有包含腳手架和臨時支撐等，除此之難以施工縫進行數量評估。在設計優化方面，利用BIM技術，構建建筑模型，進行碰撞分析，發現了管線碰撞問題，獲得了不錯的效益，具體如表1所示。除此之外，在結構設計方面，利用各類軟件進行分析，比如風荷載分析，實現了設計問題的前期控制，避免了質量問題的發生，節省了一部分投資。結合此工程實踐，提出以下措施：

1）設計方案優化。設計圖紙是工程預算編制的重要依據，是工程造價控制的有效保障。設計方案的優化，能夠節約工程建設成本。對設計方案的編制，要保證技術可行性，做好經濟性分析。目前，在建筑設計中，利用BIM技術或者其他技術，進行建筑造型和管線等的優化設計，將設計缺陷控制在施工前，減少設計變更，進而保障工程項目的效益。

2）實行限額設計。房地產開發工程項目的執行，若想實現成本造價的有效把控，必須要嚴格控制預算。在具體實施中，實行限額設計，并且落實設計經濟責任制度，進而強化設計環節的造價把控。目前，房地產開發項目中，普遍存在著設計不精以及深度不夠等問題，極易造成工程造價增加。對于此問題，推行限額設計，構建獎懲考核激勵機制，增強相關人員的造價意識，使其能夠做好嚴格控制。

3）做好前期造價分析。開發單位在委托相關單位設計前，要積極組織力量，開展成本可控分析。在具體實踐中，采取技術資料收集以及專家會議等方式，從項目設計和工程建設以及銷售等方面入手，對工程設計方案，進行全面的分析。

表1 設計優化的經濟效益

3.2 招投標階段

房地產開發項目中，推行工程招投標制度，引入市場競爭機制，保證了項目建設的水平，降低了工程造價，避免暗箱操作的發生。采購材料和設備時，比如幕墻項目和消防器材等，采取低下中標的形式，以免哄抬標價或者低價中標導致低質工程。在建設中，選擇3-4規模大并且有信譽度的企業，作為項目的投標人，進行投標。投標的過程中，通過自主報價和詢價的方式，使得投標企業能夠自己控制利潤空間，促使開發企業降低工程造價[2]。目前，在房地產開發工程項目成本造價管控中，多采用現代化手段，利用招投標階段造價管理工具和合理中標價格分析工具以及合同實施階段造價控制工具等，能夠提高成本的把控水平。合理選擇應用工具，發揮其作用，能夠達到輔助造價控制的目的。

3.3 項目建設階段

在項目建設階段，開展成本造價的把控，要從以下方面入手：1）優化承包單位和供應商等，實行公開招投標的方式，來進行優化。招標工作中，負責工程管理以及造價管理的相關部門，要做好圖紙研究，控制設計變更以及索賠的發生。評標的全過程，要做好嚴格把控，避免低價中標以及高架索賠等的發生。除此之外，采取工程量清單的方式，進行招標成本的把控。2）做好合同簽訂和實施的把控。對房地產開發企業來說，規范的工程合同文本，能夠強化成本的控制。在簽訂合同時，要保證各條例的合理性，充分利用“嚴密合同條款”，預測可能出現的問題，做好嚴格把控。3）做好工程變更的把控。在工程建設的過程中，充分發揮監理單位的作用，嚴格落實工程變更程序，強化工程造價的把控。4）做好結算審核工作。按照合同要求，開展竣工驗收，保證結算工作質量，強化造價成本的把控[3]。

結語：

綜上所述，房地產開發工程項目中，實施成本造價控制，要從各個階段入手。在設計階段和招投標階段等，引入有效的技術方法和手段，從影響土地成本和建安成本等的因素出發，采取相應的把控措施，比如優化工程設計等，進而強化工程造價的控制。