丁某等二原告與王某、陳某房屋買賣合同糾紛一案

王雅蕓

摘 要：丁某夫婦經作為中介方的陳某介紹，與王某簽訂《房地產交易協議書》。因丁某始終未能提供產權過戶的必要手續，致使辦理產權過戶的條件尚未成就，故王某未在買賣合同約定的期限內支付首付款。因丁某已構成違約，王某拒絕支付首付款的行為系依法行使先履行抗辯權，故丁某無權要求解除房屋買賣合同。

關鍵詞：房屋買賣；先履行抗辯權；合同解除

一、基本案情

2016年10月1日，原告丁某與被告王某簽訂《房地產交易協議書》，約定原告將位于T縣S街道S小區2單元402室（加儲藏室一間）出售給被告王某，房屋成交價為136萬元。協議第三條約定：甲方（原告）收到乙方（被告）支付的購房定金計人民幣6萬元（不另立據），經商定于2016年10月20日前預付房款計50萬元（實際預付房款額的多少以收條為依據），同時立契，甲方交出房屋所有權證及土地使用權證暫存中介方，由乙方辦理轉戶并貸款。雙方同時約定在房產過戶后30天內付清余款。第五條約定：甲、乙雙方各按交易額的2%作為雙方信用保證金，甲方實付計人民幣15000元，乙方實付計人民幣15000元，共計30000元暫存中介方，待本協議完成時結算。第七條約定：上述房地產辦理房產、土地等過戶手續所需繳納的稅、費由乙方負擔。另一方（甲方）無條件協助乙方辦理過戶手續及提供各種必需憑證。協議并對違約責任等內容進行了約定，房產中介方由被告陳某在該協議上簽字。協議簽訂當日，被告王某通過被告陳某支付給了原告購房定金6萬元（扣除原告信用保證金15000元后，被告陳某實際支付了原告45000元）。由于原告未繳清物業費用，房產中介陳某代為原告繳納物業費823元。2016年10月21日，房產中介聯系原告辦理房產過戶手續，原告以被告王某存在違約，要求解除房屋買賣合同，并要求被告陳某返還房產兩證及契證。之后，雙方多次協商未果。2016年11月8日，原告在T報上刊登涉案房產權屬證書遺失聲明。

此外查明，被告陳某系T縣我愛我家房產中介中心的經營者，該中心性質為個體工商戶。

二、裁判結果

T縣人民法院依照相關法律規定，判決如下：

原告無權要求解除與被告簽訂的《房地產交易協議》。

三、爭議焦點

本案主要爭議焦點為：涉案房屋買賣合同當事人誰構成違約，原告方現主張要求解除雙方的房屋買賣合同能否成立？ 對此，存在二種意見：

一種意見認為，原告有權要求解除合同，理由如下：雙方簽訂的協議約定：王某應當支付購房定金6萬元，并應于2016年10月20日前支付房款50萬元，余款于過戶后30日內付清。根據交易協議，原告向陳某支付15000元作為信用保證金，并將涉案房屋的房產證、土地使用權證、契證交由陳某暫存。然而，至今原告僅收到陳某轉交的王某的購房定金6萬元，陳某扣除15000元后實際支付給原告45000元，剩余房款被告分文未付。根據交易協議，王某已構成違約，不得要求返還定金。依照合同法第94條的規定，原告有權解除該協議。

另一種意見則認為，原告現主張要求解除合同，依據不足，依法不能支持，具體理由為：（1）合同約定被告王某應于2016年10月20日前預付房款50萬元，并由被告王某辦理轉戶并貸款，原告無條件協助被告辦理過戶手續及提供各種必需憑證。從合同字義以及整體理解，被告應在2016年10月20日前先支付首付款50萬元，同日，由原告協助被告辦理產權過戶手續。本案中原告雖向房產中介提供了房產權屬證書，但合同履行過程中，一直未向被告王某或房產中介提供物業費結清證明。按照本地交易習慣，二手房交易辦理產權過戶時，物業費結清證明屬于必需材料。同時，根據約定，提供上述材料也是原告應履行的合同義務，但原告在房產中介多次催促情況下，仍未能提供，影響合同的正常履行，故被告王某有權拒絕支付首付款；（2）即使被告王某在2016年10月20日前未按約支付原告首付款，次日，被告即通過中介通知原告，支付首付款并要求辦理房產過戶手續。因此，逾期支付款項的時間也僅為一天，也不構成根本性違約，不影響合同繼續履行。

評析：依照《合同法》第六十條第一款的規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務，結合第六十七條的規定，當事人互負債務，有先后履行順序的，先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求。本案的原告應當先向王某提供物業費結清證明等材料，以便王某可以辦理產權過戶手續。故在原告未履行合同義務的前提下，王某享有先履行抗辯權，有權拒絕支付首付款。退一步講，即便是王某先違反合同約定不履行合同義務，根據《合同法》第九十四條的規定，對方當事人遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行的，當事人有權解除合同。因此，原告在解除合同前應當給予王某一個合理的催告期限。王某在違約的次日即要求履行義務，并不構成根本性違約，不符合法定的合同解除條件。

此外，原告還陳述，由于被告未按期支付首付款，導致其在H市購房的目的無法實現。但根據原告提供的材料顯示，原告在H市的購買認定書簽訂時間為2016年10月2日，根據認定書約定，正式合同簽訂時間為2016年10月9日，在簽訂合同時，原告需支付首付款或全部房款。因此，從時間上分析，原告在H市購房及應支付房款時間均在2016年10月20日即本案被告王某需付首付款之前，故即使被告未能在該約定時限內支付首付款，實際也不影響原告在H市的購房，原告的行為并不構成根本性違約。