海南清水灣土地成片開發效益分析

文/程正煒

一、引言

清水灣旅游度假區位于海南省最南端的陵水黎族自治縣境內，背山面海，北靠九所嶺森林公園，南臨南海陵水灣，西至英州鎮，東接新村鎮和新村港范圍，海岸線東西長約12公里，南北縱深最窄1公里，整個地塊呈東西狹長地狀，總用地面積36805畝。清水灣海洋資源豐富，被譽為“海南最美的海岸線”之一。東鄰海南十大景點之一的南灣猴島及新村港，南與赤嶺景區相連，具有巨大的旅游開發價值。

對外交通聯系十分便捷，東線高速公路從英州鎮和新村鎮出入口可直接到達灣區，海榆省道從地塊北側東西穿越，是進入灣區的主要外部交通。灣區東距海口市約200公里，西距三亞市40公里，處于三亞半小時旅游交通圈內。海南東環城際輕軌使清水灣到達三亞的時間在15分鐘以內，到海口的時間約1.5小時。

清水灣旅游度假區是陵水縣貫徹落實海南省政府《關于規范企業參與土地成片開發的通知》（瓊府〔2006〕34號）的精神，報經海南省政府批準，按照“政府主導、企業參與、市場運作”的模式，在陵水縣內組織實施的唯一土地成片開發項目。經過多年的開發建設，灣區內道路、供水、供電等基礎設施建設逐步完善，大部分建設項目已建成投入使用，已打造成為特色鮮明的綜合性濱海旅游度假中心，為陵水縣經濟社會發展起到了重要的帶動作用。

二、清水灣土地成片開發概況

清水灣旅游度假區于2006年7月28日獲海南省政府《關于陵水黎族自治縣清水灣開發建設的批復》（瓊府〔2006〕58號）批準實施。主開發商為雅居樂地產控股有限公司，土地開發面積約2萬畝(約13.33平方公里)，其中由主開發商開發的土地面積為15000畝，其余的5000畝由陵水縣通過招商進行開發，引進了鉆石海岸、阿羅哈、綠城、清水灣國際信息產業園等項目，已開發的用地面積約為12400畝(約占整個灣區開發土地面積的62%)，已開發的總建筑面積約為4333.35萬平方米。

圖1 ：清水灣區位圖

經過十年的開發建設，區內道路、供水、供電等基礎設施建設逐步完善，大部分建設項目已建成投入使用。灣區內建有清水灣自來水廠、污水處理廠、消防站等基礎設施；七家國際超五星級酒店部分已正式開業。此外，雅居樂及鉆石海岸的產權酒店也投入運營。日均能提供超過1000間客房給予游客住宿，常年接待人數可達40萬人。

雅居樂清水灣項目內規劃了集幼兒園、小學、中學、高中于一體的基礎教育校區清水灣國際學校，在校生人數預計超過2500人。職業教育方面，將來考慮打造雅居樂旅游學院，培養酒店業、旅游業等服務人才，預計每年培養相關人才逾千人。

三、清水灣土地成片開發效益分析

1.經濟效益分析

（1）增加當地財政收入

清水灣成片模式自2007年開發以來，引領房地產業在陵水迅速升溫，財政收入也持續上升。從年度來看，2008年到2009年，在全縣GDP增長達13.5%，地方財政預算收入增長65.3%，達到3.8億元，連續兩年增幅居海南省第一。2012年陵水縣摘掉國家級貧困縣的帽子，2013年陵水縣生產總值達85.3億元，比2012年增長13%，地方公共財政預算23.4億元，增長15.6%，農民人均純收入7335元，增長14%。陵水縣僅用短短幾年的時間上演了“山雞變鳳凰”，2013年財政收入在海南省排名第三位，僅次于海口和三亞。其中，2013年，陵水房地產總投資225.1億元，房地產銷售額達123.3億元，位列海南省第三名。與此同時，第二產業的建筑業成為稅收收入的主要增長點，據統計，第二產業完成33271萬元，增長34.4%，占全縣稅收收入總額的15%，帶動稅收收入增長2.2個百分點。

通過分析2007-2014年陵水縣地方一般財政預算收入中的稅收收入情況可知，與房地產開發及建筑工程建設相關的稅收是主要稅源，特別是2009年清水灣項目正式銷售后，帶動了全縣營業稅、企業所得稅、土地增值稅、契稅等稅收的直線上升。

2008年國際金融危機全面爆發，不少地區經濟發展及財政收入增速減緩，但陵水縣財政收入因清水灣項目建設不減反增。此后，隨著2009年國家支持海南建設國際旅游島，項目持續順利推進，建成運營后上繳的各類稅收來源充足，加上項目啟動后對其他產業（如建筑、交通、住宿、餐飲、購物、會展）的間接帶動作用，促使陵水縣財政收入逐年增加。

（2）促進房產銷量增長

清水灣旅游度假區自2009年正式開展銷售以來，銷售業績一直呈現穩步增長態勢。目前，清水灣旅游區的主要旅游地產項目包括：阿羅哈清水灣、雅居樂清水灣、鉆石海岸、珍珠海岸花園、綠城清水灣、碧桂園珊瑚宮殿等。以雅居樂清水灣項目為例，項目2009年開盤至今累計銷售達440億元，連續6年保持海南省房產市場銷售冠軍，其中2010年達到銷售高峰，年度單盤銷售突破百億元。

圖2 ：2006-2014年當地財政收入情況

從2014年下半年開始，在房地產市場走弱，海南省多數項目采取以價換量的環境下，雅居樂清水灣項目通過部分差異化的組團產品、小眾高總價產品進行價格策略互補調整，逐步實現項目綜合銷量的穩健提升及價格走勢的穩定。近年，雅居樂清水灣項目進行結構性貨源補充，在基礎設施配套、公共服務平臺不斷完善和成熟的過程中，銷售態勢將持續保持在較高水平，同時也將繼續領跑海南旅游地產市場。

（3）帶動旅游業態發展

隨著清水灣旅游度假區創4A級景區工作的順利推進，帶動灣區酒店、游艇、展貿、高爾夫、文化等相關行業穩步發展。雅居樂攜手世界著名酒店管理集團，共同打造海南熱帶濱海度假頂級酒店群，組成濱海酒店長廊；建成2個配置18洞國際濱海高爾夫球場，是海南唯一的海濱球場，也是國內唯一將果嶺建在沙灘上的高爾夫球場；規劃建設780個泊位的游艇碼頭，首期開發的280個泊位已于2014年投入使用，建成后將成為亞洲最大的游艇會，將有效填補海南國際旅游島高端游艇度假的市場空白，大大提升國際旅游島的整體品位和層次。

近年來，雅居樂集團在清水灣先后舉辦慕尼黑沙灘啤酒狂歡節、中國三大男高音全球巡演海南音樂會、首屆海島音樂節等極具影響力的大型品牌文化活動，隆重打造世界級游艇盛宴——2014海南清水灣國際游艇博覽會，吸引希瑞、駿豪、澳飛在內的國際一線游艇品牌參展，成為近年來海南史上最大的游艇品牌和游艇文化盛宴，助推海南國際旅游島游艇文化的璀璨發展。

（4）提升清水灣知名度

雅居樂進駐陵水縣后，清水灣因雅居樂而得名；以雅居樂的知名度和品牌等無形資產影響力，迅速將名不見經傳的灣區推進公眾視野，從此清水灣與雅居樂共生共贏。秉承旅游地產開發理念，經過雅居樂及其他開發商（綠城、鉆石海岸、阿羅哈、碧桂園）近十年的開發建設，清水灣旅游度假區初具規模，品牌效應日漸凸顯，成為海南國際旅游島建設的一張亮麗新名片。借助清水灣旅游度假區創建國家4A級旅游景區的契機，各品牌開發商全面升級景觀及游客服務設施，以富有地域特色的自然景觀和人文景觀吸引游客在灣區內游覽及體驗，充分展示陵水縣獨具特色的多元化文化資源、高端濱海旅游體驗和豐富多彩的民族特色風情，以及陵水近年來經濟社會發展所取得的巨大成就。清水灣旅游度假區大大豐富了海南國際旅游島的文化內涵，深入打造“珍珠海岸，美麗陵水”這一全新的旅游名片，逐步擴大陵水縣在國內國際旅游界的品牌影響力，進一步推動陵水經濟、社會、文化、旅游等各項事業的可持續發展。

2.社會效益分析

（1）完善灣區配套設施

隨著航空、高速公路、高鐵、國道等旅游交通體系的不斷完善，清水灣旅游度假區的綜合交通體系逐步成型，使清水灣到三亞的時間縮短至15分鐘以內，到海口的時間也不到1小時。清水灣大道的建成通車大大提升區域的對外交通銜接能力。隨著管理部門加密清水灣到三亞鳳凰機場、東環城際高鐵陵水站的接駁大巴頻次，以及清水灣公交車站和灣區內交通路網的加速建設，將極大地促進區內外的交通聯系，進一步方便居民出行和游客出游。

雅居樂在灣區內建成10萬噸水量自來水廠、4座污水處理廠、清水灣國際學校和消防站。由于清水灣開發的基礎設施起點高、質量好、覆蓋范圍廣，總體而言改善了所在區域英州鎮的市政配套服務。目前，雅居樂清水灣自來水水廠惠及英州全鎮，使英州鎮區居民能全面使用自來水，大大提升了生活質量。

近年來，清水灣旅游度假區內商業配套日趨成熟，為廣大業主和游客提供了便捷的生活服務，高端酒店、各類餐廳、大型商業中心、農貿市場、國際醫療機構、國際學校等配套服務設施逐步完善，各住戶已經能實現在灣區內住宿、餐飲、購物、娛樂等生活需求。

（2）優化灣區生態環境

清水灣旅游度假區啟動后，開發商貫徹落實海南省及陵水縣生態環境保護的要求，堅持在保護中發展、在發展中保護的原則，嚴格落實生態保護、節能減排目標責任制，完善清水灣污水處理、垃圾處理管網配套，實施海防林工程、道路綠化工程和城鎮綠化工程，在清水灣建成環境空氣質量自動監測站。嚴格控制“兩高”和產能過剩行業項目，生態建設扎實推進，生態環境持續優化，打造生態清水灣、綠色清水灣。

近年來完成了灣區12公里海岸線的改造，目前已建成近2公里的海邊公園；通過藥物處理和生物處理等手段，對清水灣區內生活污水進行集中處理和二次回用；定期收集灣區各組團生活垃圾，用車輛運送至毗鄰的英州鎮（或新村鎮）垃圾壓縮處理站進行壓縮處理，然后由城管局安排車輛運送至文羅鎮的大型垃圾填埋場進行填埋處理。

（3）提供大量就業崗位

據陵水縣就業局及社會保險事業局提供的統計數據，清水灣旅游度假區項目為當地居民（英州鎮為主）提供大量的就業崗位，2007-2015年累計吸納就業人數為8907人，其中：當地居民占72%，基層服務人員、中層管理人員、高層管理人員分別占比20%、6%、2%。

隨著市政交通設施、污水處理及垃圾處理設施的建設，教育、醫療、就業方面的資源共享，清水灣旅游度假區與陵水縣城、英州鎮融合程度不斷加大，將建成以旅游業為支撐，生產性服務業和生活性服務業互動發展的現代化產城融合示范區。未來隨著五星級酒店陸續開業和相關配套產業的完善，清水灣旅游度假區用工量將進一步增加。

3.存在主要問題

雖然清水灣土地成片開發的經濟效益和社會效益顯著，但也存在一些不容忽視的問題，主要表現在以下方面：

一是近年來，當地財政收入結構單一，主要依賴于土地出讓金收入、土地使用稅、土地增值稅、房地產營業稅及建筑安裝工程營業稅。隨著房地產業的逐步降溫，土地資源漸漸開始緊缺，地產經濟發展難以持續發展，培育新的經濟增長點和支柱產業還沒有形成，會對當地經濟社會的可持續發展有一定的影響。

二是個別項目開發進度緩慢，政府對項目建設管理的調控力度有限。項目所在地的道路、供水、污水處理、垃圾處理、電力、電信、消防等城鎮基礎設施，以及教育、文化、體育、醫療衛生、商業等公共服務設施不夠完善，景區數量少，旅游產業發展依賴個別景區，產業安全度不高，以至于人均旅游消費低于全國、全省的平均水平，旅游人氣相比海口、三亞稍顯不足，且政府投入力度不夠，單純依靠開發商自行配套建設，不同項目間融合難度較大。

三是由于缺乏系統完整的城市規劃和產業規劃指導，清水灣旅游度假區的產業結構比較單一，較大程度上依賴旅游地產，以房地產開發為主，旅游產品結構不夠豐富，旅游業規模效應不明顯，旅游淡旺季分明，一些旅游地產的住客往往冬季來、開春走，被稱之為“候鳥”，而鮮有本地人光顧，以至于商業發展程度不高，而商業不配套又反過來制約著旅游業發展，從而導致地產拉動模式遇挫。

四是清水灣旅游度假區中部地區的高端酒店較為集中，對周邊路網的壓力較大，服務半徑不夠合理。而且，五家大型酒店（卓美亞、萊佛士、W 酒店、JW萬豪酒店、希爾頓）集中經營，將會使該區域沙灘的游客較多，對海岸線的高頻次開發使用不利于保護生態環境質量。今后應嚴格控制審批旅游岸線使用，加強生態環境保護。

五是清水灣旅游度假區項目開發產生了新群體——“失地村民”，項目所在地（以英州鎮為主）的農村土地被項目征用后，失地村民雖然得到了征地補償款，但由于理財知識缺乏，很難合理運用補償款。尤其是項目建設早期涉及的失地村民，征地補償款較低，這一問題尤為突出。同時，失地村民缺乏就業技能，綜合素質難以達到項目所需崗位要求，造成失地村民的再就業壓力比較大，容易產生新的社會矛盾，不利于構建和諧社會。

四、總結

從清水灣項目的實際情況分析，除了上述經濟效益和社會效益外，成片開發的模式還有利于打造城市總體形象和執行總體規劃，推動灣區有序開發，避免灣區混亂無序建設。

但是，成片開發模式也存在一些弊端。在快速發展的過程中，市場缺乏合理的競爭，造成企業一家獨大的格局，造成優質資源的過度集中甚至是壟斷，使得企業利用政策上的優勢壟斷海岸線、森林、溫泉等優質資源。另外，成片開發模式還削弱了政府調控力度，對開發商的約束力不足，使得土地出讓后監控手段不力、管理薄弱，土地市場投機現象增多，致使開發商圈地坐地升值、開發建設不積極，最終造成土地閑置。