“以房養老”：您愿拿房子換養老金嗎？

徐炯權

“以房養老”讓晚年更幸福

“以房養老”，是指老人將自己具有獨立產權的房子抵押給保險公司，然后每月從保險公司領取一筆固定的養老金，待老人去世后，保險公司再處置房子，房子抵押并不影響老人繼續居住。

70歲的譚大媽住在廣州市越秀區一套位于5樓的32平方米的老房子里，她30多歲離婚后一直單身，沒有子女。隨著年齡增長，長年獨居的她越來越擔憂養老問題。親戚多在香港和佛山，她年輕時攢下一點積蓄防著以后生病，每月2000多元的退休金讓她的生活非常拮據。每月水電燃氣花費加起來差不多500元，剩下1500元，應付一日三餐，她連衣服都不舍得買。

譚大媽迫切希望手頭寬裕一點。她曾打算將房子賣了再租房住，但發現行不通。房子正對著高架橋，車流噪音大，很多看房的人因此壓價；且搬家大事，她一個人根本料理不了；房東也不愿意租房給她，怕她有個三長兩短。

2014年“以房養老”在廣州試點。譚大媽從報上看到消息后，找到承辦這一養老項目的保險公司了解相關情況。保險公司工作人員告訴她，把房產抵押后還可以繼續住，也可以把房子租出去，每月還能收到養老金，直到“百年”歸老，無論領的養老金是不是超過了房子價值，生前不用償還保險公司一分錢。

譚大媽擔心上當受騙，一直猶豫著要不要跟保險公司簽“以房養老”合同。之后，一場大病讓她臥床不起。外地的親戚雖都表示了慰問，但無法照顧她，最后還是鄰居一家照顧她。

由此，譚大媽下定決心辦“以房養老”。2015年，經過第三方評估公司評估，譚大媽的這套房屋估值72萬元。當年11月，譚大媽正式簽下協議，從此每月從保險公司獲得1800多元養老金，直到“百年”。譚大媽決定，自己去世后委托保險公司將房屋拍賣，售價超出其養老金及利息之和的部分歸鄰居一家所有。

如今，譚大媽每月退休金漲到2700元，加上保險公司每月給的1800元，經濟上比之前寬裕很多。“我現在每星期去茶樓跟老朋友喝三次茶，有時還外出旅游。”譚大媽說，如今的生活質量比以前大大地提高了，過得也比以前開心了。“如果以后身體差了，就考慮住進養老院，將房屋出租。”

2014年第一批“以房養老”城市試點，北京的康大爺就報了名。康大爺住在北京市北五環邊上的一個小區，報名那年他69歲。由于女兒不幸去世，家里只剩下康大爺和老伴相依為命。老兩口每月退休金加起來有7000多元。雖然不愁吃喝，但康大爺總覺得手頭有點緊。

康大爺說：“我們老兩口吃飯花不了多少錢，剩下的錢就是給醫院準備的。人老了體質越來越差，這病那病的，上醫院檢查治療是一筆很大的開支。”

試點4年為何反應平平

“以房養老”自2014年開始啟動試點，限于北京、上海、廣州、武漢四城；2016年，試點擴大至各直轄市、省會城市（自治區首府）、計劃單列市，及江蘇、浙江、山東和廣東部分地級市。然而，試點4年成效并不理想。目前僅有一家保險公司在全國開展了相關產品業務。截至2018年7月底，該公司累計承保139單（99戶），簽約意向客戶201單（141戶），數量仍然偏少。

業內人士認為，制約“以房養老”順利推廣主要有三大瓶頸。

一、受傳統觀念影響，多數人愿意把房子留給子女。

“花畢生積蓄買的房子，就這樣抵押給了保險公司？應該沒幾個人愿意吧？”年過六旬的劉筠是長沙市開福區的一位普通市民，在他看來，“百年”之后把房子留給子女才是首選。

劉筠的觀點，鄰居王煥芝也認同。73歲的王煥芝是機關單位退休干部。“我有退休金，吃穿不成問題，沒必要把房子抵押出去。”

92歲的曹大娘家住長沙市天心區木蓮沖，老伴和大兒子已過世，她現在和小兒子一家過，“我現在這年紀，他們還眼巴巴看著我這房子呢，要是房子抵押給保險公司了，那我死了估計也會被他們罵。”

作為年輕人，陳先生不支持父母“以房養老”。“我和妻子都是獨生子女，說實在的，贍養雙方老人和養小孩很吃力，父母把房產留給我們也算是一種經濟上的援助。”陳先生坦言，他不會考慮讓父母“以房養老”。另外，老人去世后，房子歸保險公司，他也不能接受。

“養兒防老”的傳統觀念在中國人心中已經占據著主流，給子女遺贈房產的傳統也根深蒂固。目前參與“以房養老”的老年人，多數是無子女老人和“失獨”老人。另外，老人壽命越長，抵押的房產回本的可能性才越高。如果老人壽命短，明顯就吃了虧。再就是三線城市房價相對低，即使老人參與“以房養老”，得到的養老金也不會太高。所以，不少老人和他們的子女都對此持觀望態度。

二、配套措施不完善，操作中遇到的問題難以解決。

74歲的孫大娘獨居在長沙中心城區一套90多平方米的房子里。老伴去世多年，獨生女兒大學畢業后定居上海。她沒有跟女兒一起生活，也沒要女兒給生活費。孫大娘每月退休金2000余元，日常生活開支后所剩無幾。

2016年，孫大娘請保險代理人替她算了一筆“以房養老”的賬。按當時房價，她名下這套房子約為60萬元。設定她從70歲開始領取保險金，直至90歲，共20年。如果抵押這套房子，保險公司每月給她1600元保險金，除了可以改變她日常開支捉襟見肘的窘境，外出旅游資金也不成問題。但是，她幾次找保險公司咨詢了解后，還是遲遲不敢下定決心與保險公司簽訂保險合同。

讓孫大娘遲疑不決的原因有三：一是“以房養老”業務才開始啟動，當時長沙還沒有人辦過這一業務，她擔心保險公司不會按照合同兌現承諾。二是某些合同條款她反復看了幾次都不是很明白，工作人員的解釋也很模糊；三是如果自己活過了90歲甚至100多歲，保險公司每月給付的保險金以后能否按照物價上漲指數相應提高。

在長沙，有這種想法的老人不在少數。

“那些沒有子女的老人簽署‘以房養老合同后，保險公司對他們不管怎么辦？”“老人去世后，子女想把抵押的房子贖回來，贖金按保險公司原先付給老人的價格還是按市場價？”針對這樣的擔心，湖南商學院尹元元教授表示，“以房養老”與金融貸款、擔保機構、資產評估以及個人的信用系統完善健全息息相關，在長達幾十年的抵押期限中，遇到的細節問題目前還缺少配套的措施與制度設計，也導致了部分老人對“以房養老”信心不足。

三、承擔風險，導致金融機構持觀望態度。

一些保險公司對“以房養老”也持觀望態度。長沙一名不愿透露姓名的保險公司負責人說，保險公司的核心是通過資本運作讓資產保值、增值，希望拿到的資產干干凈凈。但在抵押過程中，保險公司很擔心房價下跌、抵押物縮水；同時，還有房屋損毀、折舊、老人預期生存年限等各類支出風險。

保險公司一工作人員毫不諱言，他們雖有“以房養老”業務的嘗試，但仍面臨房價波動、輿論及法律政策、房屋處置等諸多風險。老人選擇“以房養老”后，保險公司是逐月支付費用給老人直至去世。若保險公司預測老人壽命較長，每月支付金額就會較少，一旦老人過快辭世，容易引發家屬與保險公司對房屋剩余價值的爭論。如果老人中途反悔，或他們的子女入住后不退房怎么辦？

業內人士表示，“以房養老”需先行評估房屋資產價值，以此判定養老金額度。在實操過程中最常見的分歧是，老人希望房子有高估值，而保險公司會考慮經濟大勢、購房需求變數等各類影響房價升值的不確定因素，做低房屋的未來增值部分。這往往導致老人及其子女和保險公司之間矛盾層出不窮，糾紛不斷，影響業務的順利開展。

突破瓶頸制約前路光明

雖然“以房養老”在試點中還存在諸多亟待解決的問題，但在全國推廣的意義卻不容置疑。有關專家表示，只要朝著以下三個方面去努力，就能突破瓶頸制約，迎來前行路上的光明。

一方面，輿論要引導老年人及子女轉變觀念。

養兒防老是中國人的傳統觀念。為了子女，許多老人不惜犧牲己的幸福晚年。一些老人勤爬苦做、省吃儉用，把畢生的積累用于買房，新房讓給子女住，自己住舊房，到頭來房產也要留給子女，認為只要子女幸福，自己做牛做馬也值得。殊不知，這會縱容子女“啃老”，一旦他們失去了對父母的依賴，或工作生活中遇到挫折，往往承受不住壓力，很可能輕生自殺，或走向偷盜搶劫、坑蒙拐騙的歧路。黨和政府的輿論宣傳與教育，要引導老年人改變落后的觀念。

首先要讓老人摒棄刻薄自己、溺愛子女的做法，倡導與時俱進，為幸福晚年而活。當退休金不夠養老開支時，就應當考慮“以房養老”。為將房產留給子女而自己吃糠咽菜不值得，該出手時便出手。事實上不給子女留遺產，倒逼他們自力更生，在事業上取得驕人的業績，才是做父母的榮耀與自豪，才算真正的幸福。其次要讓做子女的知道：父母“以房養老”晚年過得開心，不至于虧了身體而患病住院需要人照料，實際上是幫了自己的忙，可以安心工作。

輿論宣傳與教育，還要讓老年人及其子女明白：在我國人口老齡化程度越來越嚴重，社會養老保障面臨巨大挑戰的情況下，“以房養老”作為一種補充養老保險在全國推廣，既是幫政府分擔了壓力，同時也給老百姓帶來了福音。因此，都應責無旁貸地帶頭實施支持。

另一方面，政府與行業配合激發市場活力。

業內分析，隨著經濟社會轉型以及市場不斷培育，三個因素會支撐“以房養老”市場實現突破。一是人口結構變遷，家庭代際關系變化，空巢與失獨老人增加；二是社會養老保障水平有限，多樣化養老方式亟待拓展；三是自有房比重較大，住房資產價值上升。湖南大學金融與統計學院副教授張虹認為，“以房養老”需要房地產評估、交易、公證等機構參與，政府有關部門應設定準入門檻，建立協作聯動機制，保障規范公正。在發展初期，應優先考慮失獨、空巢、無子女的老人家庭。在今后的推廣中逐步擴大抵押房產的范圍，將其他類型的不動產，如商業類房產、共有產權房、農村宅基地房產等列入抵押范圍，以便解決更多老年人的收入問題。

最后一方面，強化市場服務監管，提高信用度。

“以房養老”在試點推廣中，群眾普遍反映保險條款并不十分明晰，特別是一些后續的權益問題不明晰，工作人員的解釋也模棱兩可。建議將服務模式標準化和精細化，提高可信度；同時，要做好頂層設計，加大政府與行業的監管力度，保障老年人和保險機構的相關權益。

國家銀保監會在此次全國推廣的通知中特別強調，保險機構要做好金融市場、房地產市場等綜合研判，加強“以房養老”保險的風險防范。業內人士認為，“以房養老”涉及保險、房產、信貸等多個金融環節，建議健全相關法律法規，以應對在開展保險業務過程中可能出現的長壽風險和利率風險。同時，還要管控好房地產市場波動風險和房產處置風險，建立規范有序的住房反向抵押養老保險市場。

“以房養老”表面看是用房子換來持續的養老金提高生活水平。但實際上并非那么簡單。“老人的養老痛點不只是錢的問題，他們更期待的是專業細致的服務。”專家指出，這些延伸問題，需要政府與相關行業共同研究，拿出切實有效的舉措，“以房養老”才有望進入發展快車道。